Сдавать квартиры под офис - раза в полтора выгоднее, чем под жилье. Но крайне хлопотно. Особенно, если делать это нелегально.
Дата: 16.10.2006
"30-40% предложений по офисной недвижимости столицы приходится на жилые помещения."
"Сдавали помещение в центре Киева. Арендаторы -- китайцы -- нашлись быстро: платили наличными, причем на год вперед. Спустя месяц выяснилось, что они продавали добавку вроде "Гербалайфа".
Первый этаж - это преимущество
В день квартиру посещало до 300 человек, на лестнице стояла очередь. На верхнем этаже жил депутат, который сообщил о "притоне" в соответствующие органы. В итоге эту фирму ликвидировали, а хозяина квартиры лишили возможности сдавать квартиру в дальнейшем", -- такую историю рассказал знакомый автора. Подобное сюжеты не редкость -- "нехороших" квартиросъемщиков на рынке пруд пруди. Правда, как правило, арендодателей житейские неприятности не останавливают.
Директор киевского АН "C.I.T." Эдуард Бразас полагает, что 30--40% предложений по офисной недвижимости столицы приходится на жилые помещения. Но это -- не навсегда. "Снимать под офис квартиру в жилом доме уже не престижно, и сейчас спрос на такие помещения падает, -- считает исполнительный директор днепропетровского АН "RealNest" Елена Сафронова. -- Все дело в том, что в городе открывается большое количество бизнес-центров, которые составляют конкуренцию квартирам". Разница между ставками в офисных помещениях и в жилых квартирах незначительна. Большие компании предпочитают офисные центры, потому что там можно рассчитывать на дополнительный набор услуг, маленькие поселяются на квартирах -- это дешевле.
Окупить стоимость квартиры, сдавая ее под офис, можно менее чем за 10 лет. Арендная плата в этом случае минимум в полтора раза выше, чем при сдаче ее под жилье. Например, трехкомнатная квартира на Оболони (в Киеве) в хорошем состоянии как офис обойдется в $1000--1200 в месяц, а как жилье -- около $500--600.
Средний годовой прирост офисных арендных ставок -- около 30%, что выше, чем на рынке жилья. "В зависимости от цены и качества помещений мы условно делим их на три типа: дорогой, средний и эконом-вариант. Например, дорогой вариант -- это полностью оборудованный и меблированный офис в центре Киева, предназначенный для приема посетителей. Причем такая квартира может и не иметь отдельного входа. Трехкомнатная квартира среднего класса, расположенная в жилом массиве, будет стоить $1000--1200 в месяц. Под эконом-вариантом подразумевается квартира, которая ранее сдавалась под жилье, а теперь -- под офис. Такую трехкомнатную можно снять за $700--800 в месяц", -- рассказывает директор киевского АН "Планета Оболонь" Алексей Котенко.
В разных регионах арендные ставки формируются по-разному. По словам директора львовского агентства "Золотая Арка" Ирины Яремко, на цену квартиры-офиса влияют следующие факторы: наличие отдельного входа, месторасположение, этаж, внутреннее состояние квартиры, удаленность от метро, количество телефонных линий, наличие сигнализации и так далее. В Харькове, например, стоимость месячной аренды жилого помещения под офис на окраине составляет от $5 за кв. м в месяц, в центре -- от $10 до $60 за кв. м. В Днепропетровске -- $10--18 за кв. м в зависимости от района. В центре Севастополя -- около $25 за кв. м. В центре Львова дешевле чем $15 за кв. м квартиру найти невозможно. В Киеве на окраине недалеко от метро квадратный метр офиса стоит $10--15, в центре -- от $30 и выше. Большим спросом пользуются квартиры на первом этаже с отдельным входом. Но если фирма не ждет посетителей, то ей подойдет и квартира на втором-третьем этаже в обычном подъезде.
Несмотря на очевидную прибыльность сдачи жилой недвижимости под офисы как вида бизнеса, риелторы уверяют, что на этом рынке нет крупных игроков -- собственников 10--20 квартир. "Вкладывая свободные деньги, вы имеете возможность не только получать операционный доход с аренды, но и доход за счет роста цены на недвижимость. Это сокращает срок окупаемости объекта. Честно скажу, крупных игроков, которые скупали бы квартиры под офис, я в Киеве не видел. Но если квартира расположена в удобном месте, грех не сдать ее какой-нибудь фирме. Ведь жилое помещение необходимо подготовить -- сделать ремонт, поставить мебель, а под офис можно сдать его в любом состоянии", -- утверждает г-н Бразас. Этим бизнесом занимаются те, кто имеет лишнюю квартиру на первом этаже в центре города, либо те, кто испытывает денежные затруднения. Вторые просто переезжают к родственникам или арендуют квартиру меньшей площади на окраине города. "В этом есть и негативные стороны. Офис -- это нежилое помещение, в котором стоит оборудование, компьютеры. В нем курят и ходят в обуви. Бывает, что и соседи не позволяют сдавать жилье под офис в своих подъездах", -- рассказывает г-н Котенко.
Как сдавать правильно
"Сделать ремонт, провести телефоны, открыть счет в банке, подготовиться ко всему, в том числе и к ответственности за использование жилого помещения в качестве офиса", -- делится опытом знакомый арендодатель. Ведь решив сдавать квартиру под офис, ее собственник оказывается на распутье. Он может делать это легально, а может -- втайне от налоговой и ЖЭКа (первых интересуют налоги, а вторых -- перерасчет квартплаты в сторону увеличения).
Если владелец -- человек совестливый и хочет спать спокойно, он выбирает первый путь. Законы требуют, хоть и несколько размыто, чтобы будущий арендодатель перевел квартиру из жилого в нежилой фонд. Вот тут возникают проблемы. Особенно для рядового гражданина, которому придется идти с ворохом бумаг в мэрию -- решение о переводе его квартиры в нежилой фонд будет приниматься на сессии местного совета. Причем по длительности эта процедура не уступает отводу участков под строительство многоэтажных домов -- она занимает от 5 месяцев до года. Помимо нервотрепки, у владельца возникнут непредвиденные и обязательные расходы на бланки, бумаги, разрешения и так далее -- от $500. "Несколько лет назад во Львове разрешение на сдачу жилой квартиры под офис можно было взять в местном совете. Сейчас это уже не практикуется. Используют другую лазейку: будто бы сдают документы на перевод квартиры в нежилой фонд, но, как правило, эти документы "подвисают" в местном совете на год. Собственник вроде бы чист перед законом. Он вроде документы подал, но квартиру в нежилой фонд не перевели", -- рассказывает директор львовского АН "Оберiг" Виталий Будай.
Ежемесячно собственник, квартира которого переведена в нежилой фонд, будет платить единый налог в размере 150-200 грн. -- если он является предпринимателем-физлицом. Или 13% подоходного налога, если он предпринимателем не является. Причем во втором случае если арендатором является предприниматель или юридическое лицо, то он же выступает налоговым агентом. То есть такой арендатор самостоятельно удерживает подоходный налог с арендной платы.
Если и арендатор, и арендодатель -- физлица, которые предпринимателями не являются, то налог с доходов от сдачи квартиры ее хозяин обязан платить сам, пока -- все те же 13%.
Правда, на этом бессонные ночи владельца квартиры не закончатся: вернуть ее в жилой фонд будет значительно труднее, чем перевести в нежилой.
Более 70% хозяев выбирают второй путь -- сдают квартиры нелегально, не платя налогов и повышенной квартирной платы. Их жизнь в этом случае становится достаточно нервной. На таких собственников устраивают охоту представители ЖЭКов, которые ходят по дворам и подозрительно осматривают первые этажи. Работникам жилищно-коммунального сектора есть за что бороться: квартирная плата за сданные под офис помещения в несколько раз выше, чем за жилые. Хозяин квартиры может попасть в историю, похожую на вышеописанную -- с китайцами и "Гербалайфом". Хорошо хоть, квартиры (приватизированные) у провинившихся не отбирают. Частная собственность все-таки! Хозяин отделается штрафами или квитанциями с повышенной квартплатой.
"В принципе, использование помещения, которое относится к жилому фонду, как нежилое законодательно запрещено. Естественно, возникают два пути: либо переводить в нежилой фонд, либо втайне сдавать помещение за наличные деньги. На практике собственники практически никогда не переводят квартиры в нежилой фонд, потому что это очень затруднительно. Более того, по закону помещения, расположенные выше третьего этажа, переводить в нежилой фонд нельзя. Поэтому все сдают квартиры неофициально. Если собственники хотят легализовать сам факт аренды, то они подписывают договор с директором фирмы как с физлицом. Якобы он снимает себе помещение для проживания. Естественно, адрес этого офиса не используется как юридический адрес предприятия и не фигурирует в отчетности", -- объясняет Эдуард Бразас.
Вне зависимости от статуса -- легального или нелегального -- собственник квартиры подписывает с арендатором договор. В нем можно оговорить все интересующие вопросы: начиная с того, кто будет платить за коммунальные услуги, и заканчивая тем, что стоимость ремонта, сделанного арендатором, идет в счет арендной платы. Бывает, хозяева на свой страх и риск просят указать в договоре значительно меньшую сумму арендной ставки -- чтобы сэкономить на налогах. Но это рискованно -- арендатор может начать настаивать на том, что именно такие "смешные" деньги с него на самом деле и причитаются.
Расходы на квартиру, сдаваемую под офис
· Перевод в нежилой фонд — от $500.
· Услуги риелтора — 50% стоимости месячной аренды единоразово.
· Ремонт квартиры за счет арендатора — снижает арендную ставку на $5–7 за. кв. м в месяц.
· Налоги — единый налог в размере 150–200 грн. в месяц или подоходный в размере 13%.
· Повышенная квартплата — рассчитывается ЖЭКом, обычно в два-три раза выше, чем для жилья.
