Сегодня стандартную 1-комнатную «хрущевку» в отдаленных районах Днепропетровска можно купить за $27-30 тыс.
Дата: 18.10.2006
А в центре города такое жилье обойдется примерно в $40-42 тыс. И хотя нынешние ценовые планки близки не каждому, многие покупатели без лишних раздумий готовы рассматривать предложения и совершать сделки, опасаясь дальнейшего роста цен.
Да и риэлторы едины во мнении: недвижимость в ближайшие месяцы будет дорожать. Только с начала сентября цены на жилье подросли в среднем на 3,3% в центральной части города и на 4,5% - в отдаленных и готовятся взять новую высоту. Такая ситуация объясняется, прежде всего, активизацией сезонного спроса, который значительно перекрывает предложение. На просмотрах квартир сегодня нередки очереди, что настораживает покупателей и воодушевляет продавцов играть на повышение. Прокомментировать сегодняшнюю обстановку на рынке жилья мы попросили ведущих специалистов по недвижимости.
Светлана ТАРАЧЕНКО, директор АН «Бордо»:
- Сейчас на рынке недвижимости наблюдается повышенная покупательская активность, связанная с сезонными факторами, и даже можно говорить о небольшом ажиотажном спросе. Так, в сегменте жилья спрос примерно в 1,5-2 раза превышает предложение, а в сегменте коммерческой недвижимости - в 3 раза. Такое оживление объясняется тем, что страна наконец-то пришла в себя после политического кризиса, начали работать земельные комиссии, у деловых людей появилась надежда на стабильность, и деньги начали вращаться на рынке. Активный интерес к жилью в значительной мере «подогревают» ипотечные кредиты, а в осенний сезон – особенно. Дело в том, что у банков к концу года обнаруживается лимит кредитных средств. Потенциальные заемщики, учитывая это, стараются скорее определиться с выбором квартиры и оформлением кредита. В то же время сегодняшний спрос остро ощущает нехватку предложений: покупать практически нечего. Одна из причин такой ситуации – интенсивное развитие рынка аренды. Сегодня немалая часть квартир покупается не «для жизни», а для организации и развития мелкогостиничного бизнеса, так как доходы от сдачи жилья в аренду довольно высоки. Это сокращает выбор для тех, кто действительно нуждается в жилье.
Если говорить о динамике цен, то сейчас они движутся со «скоростью» августа - примерно 2% в неделю. Не могу сказать, что цены растут слишком быстро – они отпущены, и сейчас торговаться или создавать какой-то демпинг – нереально. Если сегодня покупатель отверг вариант по причине его дороговизны и нежелания продавца идти на уступки, то, скажем, через две недели такую квартиру купит другой, уже не торгуясь. Учитывая дисбаланс спроса и предложения, цены будут расти и дальше, и с этим нужно смириться. Некоторым тормозом роста цен может стать Закон о налоге на недвижимость, который обещает появиться в следующем году.
Юрий АЛЕКСЕЕНКО, директор АН «Проспект», член АСНУ:
- Сентябрьская бизнес-активность всегда накладывает отпечаток на рынок жилья. В этом сезоне сочетание высокого спроса с постоянно растущими ценами спровоцировало более интенсивные процессы на рынке. Так, по сравнению с июлем-августом, цены в сентябре растут более заметно, а спрос значительно превышает предложение. Хороших квартир очень мало, большая часть предложений не соответствует заявленной стоимости. Дефицит же квартир, особенно 1-комнатных, заметно сказывается на ценах. Если в начале лета 1-комнатная «хрущевка» на проспекте Кирова стоила примерно $26 тыс., то сейчас за нее просят $31-32 тыс. Ограниченное количество предложений позволяет продавцам «наворачивать» цены. Точно такая же ситуация с коммерческой недвижимостью: цены растут, увеличения объема предложений не наблюдается. Тот, кто хочет купить магазин или офис на «красной линии», соглашается с предложенной ценой только потому, что такие объекты в дефиците. На мой взгляд, цены будут продолжать расти, и я не вижу причин для их остановки. Во всяком случае, в течение 2-3 месяцев цены однозначно будут идти вверх.
Владимир КУЗНЕЦОВ, директор АН «Инфо-Сервис»:
- В настоящий момент динамика цен положительная – цены растут, и до конца года, по оценкам экспертов, подорожание может составить от 10 до 20%. Квартир на рынке действительно очень мало, спрос же большой и превышает предложение. Такая тенденция, по всей видимости, сохранится до конца года. Но сказать, что на рынке жилья сейчас наблюдается ажиотаж, нельзя – вполне обычная деловая атмосфера. Просто на рынок выплеснулся спрос, накопленный за лето. Многие покупатели откладывали сделки, гадая как будет развиваться ситуация дальше. Кроме того, в связи с уменьшением объемов строительства, часть покупателей, ранее рассчитывавших на первичное жилье, «переключились» на «сталинки». Объем же предложений оказался недостаточным для удовлетворения спроса. Сейчас на рынке недвижимости работает до 20% спекулянтов-перекупщиков, способных влиять на ситуацию. Они придерживают квартиры в надежде на новый виток цен. А, как известно, ничто так не подстегивает цены, как дефицит предложений. Сегодня цены первичного и вторичного рынка практически сравнялись. Стоимость 1 кв. м вторичного жилья в некоторых сегментах уже перевалила за $1 тыс. Но на сегодняшний день это не критическая цена для рынка. Конечно, качество «хрущевки» не соответствует уровню нового жилья, но поскольку выбор ограничен, а ожидание новостройки затягивается на 2-3 года, покупатель соглашается и на такие предложения.
Проблему роста цен можно решить несколькими способами. Прежде всего, когда существует дефицит предложений, его нужно восполнять. Единственный путь – это увеличение жилищного строительства. Если учесть ряд запланированных в городе площадок под строительство, то ситуация на рынке может поправиться через 2-3 года. Вопрос лишь в том, насколько финансово к этому времени будет готов покупатель. Если к моменту сдачи домов в эксплуатацию покупательская способность будет расти адекватно уровню цен, то ситуация изменится несильно. Просто цена стабилизируется на каком-то этапе. Если доходы населения расти не будут, а недвижимость будет продолжать дорожать, то тогда мы можем наблюдать некоторое снижение цен в отдельных сегментах.
Елена КОВАЛЕНКО, директор АН «СОЮЗ», член АСНУ, председатель Днепропетровского регионального отделения АСНУ:
- Безусловно, на рынке недвижимости отмечаются заметные изменения. Прежде всего, это увеличение активности, которая вызвана целым комплексом причин. Среди них - ожидание введения налога на недвижимость, налога на сделки с недвижимостью, что вывело на рынок обладателей «лишних» площадей, а также значительное увеличение числа ипотечных программ с более привлекательными условиями, иногда даже без первоначального взноса. Эти факторы повлияли на изменение соотношения спроса и предложения, которые сегодня находятся в пропорции 3:1.
Хочу напомнить, что ежегодно мы фиксируем заметное повышение цен на недвижимость в начале осени. В этом году можно говорить о 8-10-процентном подъеме цен за первую половину сентября. И такая динамика сохраняется. Главная причина - диспропорция спроса и предложения.
Рост цен на недвижимость – закономерность для всех стран, недаром недвижимость - надежнейшее вложение капитала. По прогнозам аналитиков «Универсальной инвестиционной группы» (Киев), в ближайшие 2-3 года рост цен на все виды недвижимости в Украине стабилизируется на уровне 8-10% в год.
