Сначала определимся с понятием. Доходным называется дом, жилье в котором предоставляется во временное владение или пользование на основании договоров аренды и коммерческого найма. Строительство и содержание такого рода домов - успешный и распространенный бизнес во всем мире. В Украине же эта сфера пока остается практически невостребованной.
Историческое начало
Жилые дома для сдачи квартир внаем начали строить в Европе еще в 30-е годы XIX столетия. До первой мировой войны этот бизнес процветал и в украинских городах. В Киеве, например, чуть ли не каждое второе здание в возрасте около 100 лет и более имело статус доходного дома. В Одессе первые доходные дома были спроектированы и построены в конце XIX века. Спустя некоторое время они появились и в Ялте: первый доходный дом Бертье-Делагарда построили на нынешней улице Кирова, строительство его началось в 1902 году. В 1897 году в самом центре Ялты на Набережной появился еще один доходный дом, хорошо известный сегодня под названием пансионат «Киев» или гостиница «Марино». Тогда доходы от сдачи в аренду квартир в этих домах приносили весомую прибыль.
Жителями доходного дома могли быть представители всех сословий, званий и чинов. Кстати, доходные дома пользовались успехом у определенной части интеллигенции, которая не желала обременять себя налогами и обязанностями по обслуживанию собственной недвижимости. Спрос на квартиры в доходных домах всегда превышал предложение. Следствием этого стало появление доходных домов, выстроенных за муниципальные средства. В этом случае не только налоги, но и полная плата уходили в городскую казну.
Первые этажи доходных домов, как правило, арендовали владельцы магазинов, фотографических ателье, модных салонов. Второй этаж сдавался под офисы. Третий - самый престижный и дорогой - занимали семьи купцов, промышленников, дворян, аристократии. Чем выше этаж, тем дешевле обходилось жилье. В мансардах, если такие в доме были, селились представители богемы, студенты, отставные военные нижних чинов. Как правило, арендная плата включала определенный перечень услуг: подъезды престижных домов обслуживали швейцары. Квартиросъемщики давали им щедрые чаевые, доверяли ключи от квартир при отъезде на дачу, отлучках в другие города и порчее. Швейцары поливали цветы, вытирали пыль на мебели, чистили книги и ковры, доставляли корреспонденцию. В более скромных домах, где не было швейцаров, в ночное время открывал и запирал входную дверь дежурный дворник. При этом ворота здания были на замке до утра, что охраняло внутренний двор и лестницы черного хода от непрошеных гостей. В штате таких домов имелись и водопроводчики, в круг обязанностей которых, помимо основной, входила починка кастрюль, утюгов, врезка замков, механических звонков. Набор сервиса, разумеется, зависел от класса недвижимости, а также щедрости владельца и его стремления завоевать клиентов.
Первые современные ласточки
Естественно, основным индикатором выгодности доходных домов как бизнеса является потенциальный спрос. В Украине строительство и содержание домов, квартиры в которых не продаются, а предоставляются в аренду, пока нельзя назвать широко распространенной практикой. Тем не менее, определенный опыт уже есть. Многие украинские эксперты считают, что наибольшие перспективы у доходных домов будут в крупных городах, причем в основном такая недвижимость будет пользоваться спросом среди иностранных специалистов, прибывших на длительное время в Украину по долгу службы. А так же отечественные корпоративные клиенты, респектабельные бизнесмены, которые нуждаются в качественном временном жилье, а проживание в гостиничных номерах считают некомфортным.
В 1992 году в Киеве появился первый доходный дом элитного класса. Это был совместный проект Киевской городской государственной администрации и австрийского Raiffeisen Bank. 80% площадей здания изначально оборудовали под квартиры для сдачи внаем высокопоставленным дипломатам, а также руководителям представительств иностранных компаний. Остальное отводилось под офисы. Сейчас здание представляет собой офисно-гостиничный центр, и только около 15% площадей предоставляется в аренду как жилье. Эксперты полагают, что причиной неудачи данного доходного дома стало отсутствие опыта управления таким проектом. Неудачей закончилась реализация и другого проекта - 18-квартирного девятиэтажного доходного дома в Киеве, инвестором которого выступала финансовая группа «НРБ-Украина». Согласно мировой практике, эксплуатация доходного дома может принести прибыли максимум 15% в год. Соответственно, срок окупаемости довольно длительный. Но, несмотря на это, можно предположить потенциал доходных домов. Во-первых, ценовая динамика арендных ставок на квартиры - возросла на 15-20%. Во-вторых, за последние несколько лет увеличилась стоимость квадратного метра недвижимости на рынке. Процентное соотношение за два последних года отслеживается от 50% до 80%. При таких обстоятельствах доходные дома являются практически беспроигрышным вложением, пока получаешь доход от сдачи квартиры, одновременно поднимается ее стоимость, и ты всегда сможешь выгодно продать доходный дом. Но не все так просто как хотелось бы.
Сначала - элит-класс
Вывод напрашивается сам: инвестору выгоднее продать объект, получить прибыль и взяться за осуществление новых инвестиционных сделок, так как на сегодняшний день обычная практика финансирования объектов жилого строительства такова: 30% - собственные средства застройщика, 70 % - привлеченные средства. При возведении же доходного дома застройщик должен либо полностью финансировать строительство за счет собственных средств, либо брать банковский кредит. Однако национальные банки пока не могут предоставлять в кредит значительные суммы средств, кроме того, банковские кредиты носят, как правило, краткосрочный характер. Получить кредит на сумму до 10 миллионов долларов реально, а вот если себестоимость строительства объекта доходит, например, до 200 миллионов долларов, то взять кредит уже становится проблематичным. Во-первых, потому что украинские банки такими средствами зачастую просто не располагают, а во-вторых, в Украине практически не существует сделок, где в качестве залога выступают имущественные права. То есть застройщик не может предложить в качестве залога свой проект, он должен предоставить реальное обеспечение: здания и сооружения, находящиеся в его собственности, оборудование и т. п., причем сумма залога должна превышать сумму займа в два раза.
Но идея строительства доходных домов не повисла в воздухе. Правда, осуществляется она только в секторе элитного жилья.
Сложность вопроса долгосрочной аренды заключается в доходности самого бизнеса. Для инвесторов очень значимым является вопрос быстрой окупаемости и скорого возврата средств. Строительство же доходного дома «замораживает» деньги, вытянутые из оборота, практически на 10 лет. Инвестор должен быть готов к тому, что дом будет заселен не сразу, что ставки будут велики в связи с большими эксплуатационными расходами, что окупаться проект будет не один год, а также он должен быть уверен в макроэкономической и политической стабильности. Только с учетом всех этих факторов по истечении указанного срока инвестор сможет получать стабильный и ощутимый доход. Следовательно, в освоении такого рода недвижимости будут принимать финансовые учреждения-иностранные инвестиционные фонды.
Учитывая все вышеперечисленное, можно сделать вывод, что для того, чтобы доходный дом был рентабельным, он должен в центральной части города, в нем предпочтительно было бы выделить несколько первых этажей под офисные помещения, на которые сегодня, особенно в Ялте, большой спрос, а на верхних этажах - помещения, которые будут использоваться хозяином дома для предоставления определенной сферы услуг жильцам и, конечно, элитные квартиры (апартаменты) для зажиточных граждан, готовых платить за сервис и комфорт.
Только после того, как будут реализованы элитные проекты, возможно, появятся пионеры, для освоения доходного дома для среднего класса. Далеко не все семьи могут купить квартиру даже в кредит, а доходные дома могут явиться для многих палочкой-выручалочкой.
Грядет ли возрождение?
Подводя итог, можно сделать вывод, что некогда забытое понятие доходного дома постепенно возрождается. Однако появления доходных домов в том виде, в каком они существовали в конце XIX-начале XX века, в ближайшем будущем, похоже, не ожидается. Исходя из пока еще небольшого опыта украинских компаний, основной тенденцией можно назвать появление предназначенных для найма элитных апартаментов с непременным предоставлением целого ряда услуг. Это элитные комплексы, в которых Вы можете стать счастливым обладателем апартамента. Для того, чтобы дорогая недвижимость не простаивала большую часть года, так как в 95% случаев данная недвижимость приобретается некоторыми зажиточными украинцами и россиянами под летние резиденции, а приносила своим владельцам прибыль, собственник заключает договор аренды с управляющей компанией, которая в период его отсутствия занимается сдачей внаем его апартамента. Компания может предоставить весь комплекс услуг, которые можно получить, не выходя из уютного мирка апартаментов: это и встреча клиента в аэропорту, уборка помещений, покупка набора продуктов и наличие развитой инфраструктуры в комплексе. При всем при этом надо отметить, что вместе с собственником апартамента прибыль получает и компания, являющаяся собственником данного комплекса.
Впрочем, по мере стабилизации роста цен на недвижимость ситуация может измениться и возникнет спрос на доходные дома неэлитных классов. Тогда и может произойти настоящее возвращение доходного дома.
