Чего ждать в 2007 году: обвала цен на жилье или очередного подорожания — «ВД» выясняла у специалистов. Сейчас вложения в жилую недвижимость в несколько раз доходнее банковских депозитов. На однокомнатной квартире, стоившей в начале года $50 тыс., в этом году за счет роста цен удалось «заработать» минимум $30 тыс.
В следующем, по текущим прогнозам, она подорожает еще на $20 тыс. Максимальная прибыль в банке от вклада на сумму $50 тыс. составляет около $8,5 тыс. в год. Ситуация может измениться лишь в 2009 г., на который заявлен ввод налога на недвижимость.
Этой осенью цены на жилье рванули вверх и в столице, и в регионах, а в прессе поползли будоражащие слухи: быть обвалу. Причина — резкое сокращение числа платежеспособных покупателей. Ожидание катастрофы лихорадит преимущественно Киев. Не безумие ли, что столичная квартира, стоившая летом $60 тыс., сегодня выросла до $85 тыс. «Центр» настолько оторвался от регионов по уровню цен, что кажется — дальше дорожать некуда. Ситуация частично напоминает прошлый год, когда после небывалого скачка поговаривали, что цены обречены громогласно рухнуть. Не свершилось. За этот год в столице квартиры выросли в цене на 65%, в регионах — на 30-40. По прогнозам, которые собрала «ВД», в 2007 г. рост цен не прекратится, но его темп сократится в два раза.
Трап в облака
Статистические показатели риелторских анализов зашкаливают. Игра «Подними цену выше, чем у соседа» становится рискованной. С самой высокой скоростью дорожает малометражная «вторичка». В конце ноября цены на однокомнатные квартиры в спальных районах Киева стартовали с $80 тыс. В более престижных районах даже 50-летние «единички» поднялись в цене до $140 тыс., а еще в январе 2006-го однокомнатную квартиру возле метро можно было купить за $50 тыс. Оживление началось с окончанием «летней спячки». В августе стоимость жилья поползла вверх, а в октябре резко подскочила: всего за месяц однокомнатные квартиры в столице подорожали до 11%, «двушки» — до 10%. В ноябре цены поднялись еще на 4-5%. Средняя стоимость киевского «квадрата» перевалила за $2 тыс. Дорожает и пригород. Теперь квадратный метр в Обухове, Конча-Заспе, Броварах и Борисполе оценивается минимум в $900-1 тыс.
Равняясь на киевское, поднялось в стоимости и региональное жилье. В Харькове и Львове средняя цена 1 кв. м достигла $1 тыс. Однокомнатная квартира здесь стоит в среднем $45 тыс. «С середины года в Харькове цены увеличиваются на 10% в месяц. Сейчас квартиры начали приобретать немного активнее, чем в прошлом году, — людей останавливала политическая неопределенность. Теперь подгоняют слухи о введении новых налогов при продаже квартир, способствует спросу ипотека», — рассказывает Андрей Лещенко, директор харьковского АН Gecapital. «Во Львове цены растут в среднем на 5% в месяц. Не могу сказать, что спрос вызван слухами о введении налога. Главная причина в том, что строят крайне мало, первичный рынок во Львове вообще не развит. В 2007-м падения не будет, но и стремительного роста — тоже. Пока есть покупатели, цены будут стоять либо расти», — отмечает Ирина Сенникова, директор риелторского бюро «Маклер» во Львове. Риелторы сходятся во мнении, что в Западном регионе платежеспособность населения скорее будет расти, чем падать (в частности, за счет доходов выехавших на заработки граждан). Уже сейчас, по неофициальным данным, до 80% переведенных из-за границы в Украину средств вкладывается в недвижимость и товары длительного пользования. В этом отношении аналитиков впечатлило развитие тернопольского сектора жилой недвижимости. Стоимость 1 кв. м здесь уже достигла уровня городов-спутников Киева.
Среднестатистический квадратный метр в Донецке вырос до $900, стоимость однокомнатных квартир составляет в среднем $35-40 тыс. «Наибольшая активность в нашем агентстве наблюдалась в сентябре. Сейчас на рынке некая стабильность, выполняются сделки, заключенные ранее. Стоимость квадратного метра осенью выросла на 8%. До конца года ожидается минимум 5-процентное подорожание. Если налог на операции с недвижимостью не введут с 1 января, сделки будут менее активны, цена будет расти, немного опережая инфляцию. Если введут, ожидается скачок цены. Те, кто боится налога, сейчас стараются как можно быстрее оформить сделки», — комментирует Сергей Тахтаров, директор донецкого агентства недвижимости «Жилком». В Крыму и Одессе «единички» выставляются на продажу в среднем за $50 тыс.
Места раскуплены
На дежурный вопрос: кто или что взвинчивает цены, риелторы и строители «выдают» дежурный ответ: спрос. Когда речь заходит о его количественном выражении, суммируются все те, кто, в принципе, лелеет мечту приобрести квартиру. В том числе и очередники (им в Киеве после недавней фильтрации квартирной очереди требуется порядка 130 тыс. квартир). Но стоит ли относить, скажем, стоящего в очереди на социальное жилье к числу покупателей, создающих ажиотаж на рынке квартир, реализуемых агентами? Вряд ли он может платить «рыночную цену». Красноречиво выглядит оценка киевлянами своих возможностей: желающих приобрести столичную недвижимость не убывает, но число способных оплатить это желание резко сократилось. По данным опроса, проведенного компанией Global Solution, из всех семей Киева, заявивших, что нуждаются в покупке квартиры (53%), приобрести ее в следующем году по теперешним ценам готовы около 5%. Более 40% оценили возможность такой покупки как «мечту». В общем, были бы деньги, нынешний спрос среди киевлян можно было бы оценить в 500 тыс. квартир, но реальный платежеспособный спрос существует в отношении лишь 25 тыс. квартир. Говорящую картинку можно наблюдать на портале недвижимости www.realt.ua: в графе «предложение» более 4 тыс. объявлений о продаже, в графе «спрос» в 10 раз меньше объявлений о покупке. В русле этой тенденции и данные некоторых аналитиков, признавших факт сокращения в этом году количества договоров купли-продажи. По ориентировочным подсчетам АСНУ, количество сделок на рынке жилой недвижимости в 2006 г. сократилось на 15% по сравнению с 2005 г.
Рынок покупателей из Киева держится в основном на тех, кто разменивает или обменивает жилье, сопровождая покупку одновременной продажей имеющейся жилплощади (в общем объеме такие сделки занимают до 80%). А цены растут. Почву для осеннего скачка подогрели бизнесмены-перекупщики, приобретающие, придерживающие, а затем «вовремя» перепродающие квартиры уже по повысившейся цене (в столице на их долю в последнее время приходится 30-50% приобретаемых квартир, в регионах — 20-30). Значительную часть покупателей «поставили» регионы: активизировалась бизнес-миграция из областей, подстегнутая очередным реваншем на политической арене. Этой осенью, по ориентировочным данным киевского АН «Кварт-Сервис», до 40% квартир в столице приобретались приезжими. Причин для того, чтобы в 2007 г. количество мигрирующих в Киев резко сократилось, эксперты не видят. Когда корреспондент «ВД» попыталась «продать» свою однокомнатную квартиру «возле метро», менеджер одного из столичных агентств заверила: даже если киевляне сейчас «пасуют», смело можно будет рассчитывать на приезжих с Востока и из Центра страны.
Накручиваются цены не без участия и собственников квартир, выставленных на продажу, и посредников, «предвидящих», за сколько может уйти очередной недвижимый товар. Из недавней практики: однокомнатная квартира выставлена на реализацию два месяца назад, в течение которых владелец поднял ее продажную стоимость с $73 тыс. до $84 тыс., следуя принципу «Все поднимают, а я чем хуже?», однако за все время от потенциальных покупателей поступил лишь один звонок, и тот «вхолостую». Аналогично играют на удорожание и «незаинтересованные» агенты, взимающие за свои услуги в среднем 3% от суммы сделки. В телефонном разговоре один из киевских агентов по недвижимости порекомендовал ни в коем случае не откладывать сделку на январь: там, чего доброго, введут 13%-ный налог на операции с недвижимостью (которого, к слову, киевские аналитики вовсе не ждут). Цену договорились формировать следующим образом: согласовываем начальную, даем объявление и, если поступает больше 10 звонков, смело поднимаем ее выше. И так — пока душа желает.
Приземление не предвидится
«Несмотря на то, что цены в Киеве непомерно высоки и уже практически неподъемны для среднего класса, они растут и продолжат расти в будущем. Как ни парадоксально, понижение платежеспособного спроса не окажет ожидаемого влияния на стоимость жилья», — заявил Сергей Тумасов, генеральный директор Global Solution. Прогнозы на декабрь единогласны: цены будут расти «в связи с повышением активности населения перед Новым годом». В январе 2007-го однозначно ожидается традиционный застой. Долгосрочные прогнозы продавцы и аналитики делают осторожнее, допуская все больше «если» и «может». Но причин для обвала, о котором зашумела пресса, также не видят. «Слово «обвал» имеет свой смысл, — комментирует Виктор Несин, директор киевского АН «Кварт-Сервис». — Это падение цен на 30-40%. По логике, перед обвалом цены должны хотя бы остановиться, простоять какое-то время, а уж затем снижаться. Сейчас тенденция обратная. Цены растут на 7-8-10% в месяц. Осенью спрос вырос за счет приезжих, которые переносят свой бизнес в столицу, переезжают сюда жить. К концу года рынок становится все более активным, как и в прошлом году. Спрос не ажиотажный, как в 2005-м, когда мы буквально каждый день продавали квартиру, но он есть. Если бы в следующем году в Киеве ввели, скажем, 10 млн кв. м жилья, мы могли бы рассчитывать на падение цен. Но этого не предвидится».
В компании Global Solution подсчитали, что в течение следующего года квартиры подорожают на 33%. Похожую цифру (30%) называют и банкиры, косвенно стимулирующие рост цен, обеспечивая население кредитными ссудами на квартиры (около 40% сделок по покупке жилья совершается за кредитные средства). Если отталкиваться от сегодняшней минимальной стоимости однокомнатной квартиры ($80 тыс.), получается, что в 2007-м она будет стоить минимум $100 тыс. «Рост цен на недвижимость, который в следующем году может достичь 30%, вызван не только развитием рынка ипотеки, но и другими факторами, в том числе состоянием рынка землеотвода, — отмечает Наталья Мациевская, начальник отдела кредитного анализа Международного Ипотечного Банка. — Если рынок станет более прозрачным, появятся конкурентоспособные застройщики, можно ожидать снижения себестоимости квадратного метра первичной недвижимости. Рост цен на недвижимость на самом деле только подогревает спрос на жилье и стимулирует ипотечное кредитование. Потребители стараются взять ипотечный кредит, пока цены не выросли еще больше. При стабильной политической ситуации можно говорить о 50%-ном приросте объемов ипотечного кредитования. Ипотечные облигации, на мой взгляд, не окажут заметного влияния на объемы ипотечного кредитования». В свою очередь, Геннадий Семенов, начальник юридического отдела Международного Ипотечного Банка, член рабочих групп по разработке закона и подзаконных актов, регулирующих выпуск и обращение ипотечных облигаций, считает, что в следующем году этот финансовый инструмент может заработать. «Их главная задача заключается в привлечении менее дорогих средств на рынке ипотеки. Это, естественно, повлечет за собой увеличение объемов выданных кредитов и снижение процентной ставки на ипотечные кредиты», — утверждает он.
В числе причин, по которым, как считают аналитики, жилье не может подешеветь, — трех-четырехкратное подорожание услуг ЖКХ (искушение отразить это на продажной стоимости квартир слишком велико, хотя и не вполне обоснованно), 20%-ное подорожание стройматериалов, крайне низкие объемы строительства. «Цены на жилье в украинском сегменте недвижимости могут расти, но это не связано с подорожанием коммунальных услуг, — комментирует Тарас Шевченко, пресс-секретарь киевского АН «Благовест». — Причины: подорожание земельных участков, увеличение себестоимости производства строительных материалов (подорожание энергоносителей), выделение до 15% возводимого жилья на социальные нужды города. Жилье можно и удешевить. Давайте разработаем прозрачные и несложные правила землеотвода! Гарантирую: строительство увеличится вдвое. Ажиотаж и цены растут там, где есть дефицит. По дефициту нужно бить изобилием. Падения цен можно добиться, снизив цены на нефть и газ, утроив объемы строительства, введя налог на недвижимость».
Хотя, если отбросить все «если», развитие ситуации выглядит проще — в ближайшее время рост цен остановится. Стоимость квартир не упадет, но «законсервируется». До весны, а то и до осени. Но подорожания в конце 2007 г., уверены аналитики, не избежать. Можно было бы ожидать, что после остановки цен произойдет падение за счет того, что спекулянты массово «выбросят» квартиры на рынок. Но планы по удешевлению ипотечных ссуд, свидетельства роста неофициальных доходов части населения и постоянный спрос со стороны тех, кто разменивает свою недвижимость, дают им все основания полагать, что процесс приобретения квартир даже по спекулятивным ценам не застопорится.
