Бизнес-центры уходят на окраинуВ Киеве офисные помещения сконцентрированы в центре и приближенных к центру районах.
В отличие от европейских столиц, в украинской пока отсутствует понятие бизнес-сити (район/квартал, где располагаются офисные здания). «В Киеве перспективными для реализации таких проектов могут быть район Теличка, Рыбальский остров, — считает Валерий Кирилко, гендиректор девелоперской компании Concorde Development, — однако пока мы можем лишь рассуждать об этом, реальных планов на реализацию таких проектов нет».
Сегодня из-за постоянных пробок, проблем с парковкой девелоперы стремятся осваивать проекты офисных центров в отдаленных рйонах и промышленных зонах Киева. По мнению Кирилко, причиной этого стали высокие темпы роста арендных ставок, которые превышают европейские в два раза, а также острый дефицит земли и ограниченность площадей.
Предложение по типу помещений
В отличие от жилой недвижимости, четкой градации офисных помещений по классам не существует. Однако профессионалы пользуются определенным набором требований к офисной недвижимости. «В бизнес-центрах должно быть не меньше одного паркоместа на 100 квадратных метров офисной площади.
Это требование редко выполняется в киевских бизнес-центрах, особенно в центральной части города», — рассказывает Виктор Распутный, директор компании Build & Live Development.
Условно офисные помещения разделяют на А, В и С классы, но из-за частого несоблюдения норм, присущих определенному типу, отечественные девелоперы вводят подклассы, например, В+.
Офисы класса А, так же как и В+, должны соответствовать таким требованиям: единое управление, качественная внутренняя отделка и дизайн, Интернет, телефон, кондиционирование, система охраны и уборки помещений. Единственная разница между этими классами в том, что офисные центры класса А располагаются в историческом центре города, а В+ — в приближенных к центру районах. Бизнес-центры класса А и В+ — «место обитания» посольств, представительств иностранных компаний и крупных отечественных корпораций.
Офисные помещения B и С класса чаще всего перепрофилированы из промышленных и индустриальных зданий. Реже это реконструированные исторические помещения. Бизнес-центры класса В могут располагаться в отдаленных районах и на левом берегу. В них может отсутствовать место для парковки, и не исключено, что уборщицу в офис придется нанимать самому. В офисах класса В предпочитают размещаться компании, не имеющие общеукраинского масштаба. Это преимущественно представительства производственных компаний или филиалы финансовых учреждений. Изредка в них могут «поселиться» и представительства иностранных компаний.
Наименее престижными считаются офисные здания класса С. «В этих зданиях самый высокий процент вакантности, несмотря на то, что их называют бизнес-центрами. Это, как правило, переоборудованные старые здания, НИИ, например, где часто отсутствует инфраструктура, единое управление», — рассказывает Виктор Распутный. Такие здания занимает средний бизнес, иностранные компании, как правило, не арендуют помещения в таких центрах.
Цена аренды
Определяющим в формировании стоимости аренды квадратного метра офисной недвижимости специалисты называют престижность района, в котором расположен бизнес-центр. «В настоящее время базовая ставка аренды на офисные площади класса А находится на уровне 55-70 долларов за квадратный метр в месяц», — говорит Виктор Оборский, маркетинг-аналитик международной консалтинговой компании ASTERA, — в некоторых объектах в центре города она достигает 80 долларов за квадратный метр».
Базовая ставка аренды на офисные площади класса В+ составляет около 45-55 долларов, класса В — 35-45 долларов за квадратный метр в месяц.
Средние ставки аренды в офисах класса С составили 15–30 долларов.
В бизнес-центрах цена аренды во всех предлагаемых апартаментах одинакова. Хотя иногда в центральных районах города за разные офисы могут потребовать разные оплаты. Например, на верхних этажах с панорамным видом стоимость может быть выше на 10%, но это редкий случай.
Дефицит земли, усложненные разрешительные процедуры, непрозрачное законодательство — все это на фоне растущей деловой активности и развития не только отечественного бизнеса, но и прихода в Украину зарубежных компаний привело к тому, что спрос на офисы в бизнес-центрах в несколько раз превышает предложение.
«На май 2007 года уровень вакантности офисных площадей в Киеве составил около 1,95%, что свидетельствует о нехватке качественных офисных помещений на рынке», — говорит Марта Костюк, начальник отдела аналитики компании DTZ в Украине. По ее мнению, ситуация вряд ли изменится в ближайшее время, этот показатель сохранится на уровне 1,2-2%, пока не будет введено в эксплуатацию больше офисных помещений.
«Сегодня цена аренды офисных помещений запредельная, потому в 2007 году мы наблюдаем замедление подорожания. Думаю, оно продлится еще несколько лет, но таких высоких темпов уже не будет», — считает Валерий Кирилко.
