Минюст усложнил механизм регистрации договоров ипотеки
Дата: 29.08.2007
Банкам придется выстраивать новые схемы кредитования и брать на себя сверхвысокие риски.
В распоряжении БИЗНЕСа оказалось разъяснение Министерства юстиции №31-50-2547 от 15.08.07 г. за подписью замминистра Леонида Ефименко, адресованное президенту Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) Игорю Юшко. В документе говорится, что “одновременное заверение договора купли-продажи недвижимого имущества и договора ипотеки этого имущества не представляется возможным”. До сих пор процедура оформления ипотечного кредита выглядела следующим образом. Продавец и покупатель квартиры, представитель банка и нотариус встречались в одном месте. После заключения договора купли-продажи нотариус делал запись о смене собственника имущества в Реестре прав собственности на недвижимое имущество. На основании этой записи оформлялся договор залога недвижимости (ипотеки) и только после этого банк выдавал деньги (кредит) для расчета с покупателем. Подчеркнем: все это происходило в течение одного дня. А уже потом новый собственник, не торопясь, регистрировал права на имущество в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Новый же порядок запрещает нотариусам оформлять договор залога без предъявления отметки (штампа) о перерегистрации прав на имущество, т. е. справки из БТИ, а также выписки из Реестра прав собственности на недвижимое имущество. По словам специалистов, процедура регистрации прав собственности, в зависимости от региона, будет занимать от нескольких дней до полутора месяцев, что неприемлемо для банков. “Документ ужасный. Новый порядок полностью перечеркивает процедуру оформления ипотечных сделок, которую сейчас используют банки”, — констатирует Юрий Кандауров, заместитель председателя правления ПриватБанка (г. Днепропетровск; с 1992 г.; 30 тыс. чел.).
Примечательно, что Минюст не в первый раз оказывает давление на нотариусов, оформляющих ипотечные сделки. Так, например, в распоряжении БИЗНЕСа есть разъяснение Минюста похожего содержания, которое было разослано некоторым нотариусам еще в конце марта. Тогда участники рынка не вняли пожеланиям министерства. “У нас вообще вопросов не возникло, ведь есть Закон “Об ипотеке”, который позволяет регистрировать договоры купли-продажи и ипотеки одновременно. Нотариусы сказали “спасибо” и продолжили работать, как работали. Все, что пишет Минюст, — не более чем рекомендации”, — утверждает Игорь Шевченко, начальник управления активных операций физических лиц банка “Финансы и Кредит” (г. Киев; с 1991 г.; более 3 тыс. чел.). Однако Министерство юстиции продолжало настаивать на своем, а банки в лице УНИА пытались “договориться” с ним, тщательно скрывая наличие конфликта от общественности. По словам исполнительного директора ассоциации Алексея Пилипца, не смог повлиять на ситуацию даже президент УНИА и советник премьер-министра Виктора Януковича Игорь Юшко. Любопытно, что о позиции Минюста официально не были уведомлены многие банки. “Слухи о планируемых изменениях дошли до нас около месяца назад из Сумской области. Однако никаких оснований для усложнения процедуры регистрации ипотеки я не вижу”, — говорит Дмитрий Буц, директор департамента ипотечного кредитования Правэкс-Банка (г. Киев; с 1992 г.; 11 тыс. чел.). Получить комментарий в Минюсте БИЗНЕСу не удалось. В приемной г-на Ефимова попросили выслать запрос и пообещали прислать ответ за подписью замминистра, но через месяц. Банкиры предполагают, что таким образом министерство лоббирует интересы компаний, оказывающих услуги по ускоренной перерегистрации прав собственности на недвижимость в БТИ. “Мотивы разработки данного документа не совсем понятны. Это (перерегистрация прав собственности. — Ред.) целый бизнес. Многие компании предоставляют услуги по ускоренному оформлению, а сейчас банки дают отсрочку (на регистрацию документов в БТИ. — Ред.) до 6 месяцев, так что прибегать к их услугам нет необходимости. Очевидно, что после введения нового порядка спрос на такие услуги возрастет. Возможно также, что после покупки квартиры не все осуществляют ее перерегистрацию в БТИ (особенно спекулянты), экономя на налогах и коммунальных платежах”, — рассуждает Алексей Руднев, руководитель департамента по разработке розничных продуктов ОТП Банка (г. Киев; с 1998 г.; 2,4 тыс. чел.). Похожие подозрения высказываются и в кругу нотариусов, большинство из которых пока также не видели текста разъяснения. “Киевское управление юстиции выборочно пригласило некоторых нотариусов на семинар. Там дали рекомендации не регистрировать договоры ипотеки и купли-продажи одновременно. Складывается впечатление, что это мнение одного человека из Киевского управления”, — рассказывает киевский нотариус, пожелавший остаться неназванным. Большинство нотариусов, опрошенных БИЗНЕСом, на условиях анонимности говорят, что рекомендаций Минюста придется придерживаться, хотя они и противоречат Закону. “Конечно, разъяснение Минюста — не нормативный акт, тем более если есть Закон. Однако позиция контролирующего органа такова, и с этим ничего не поделаешь. Поэтому большинство нотариусов очень серьезно воспримут данные разъяснения. Тот, кто не согласится с Минюстом, может пострадать при очередной проверке”, — уверяет нотариус из Одессы, пожелавший остаться неназванным. “У нас по некоторым регионам уже начинают оказывать давление на нотариусов”, — утверждает Юрий Кандауров.
Таким образом, очевидно, что банкам придется играть по новым правилам. При этом банки могут использовать, как минимум, два способа оформления ипотечных кредитов. Первый заключается в том, чтобы убедить продавца квартиры предоставить покупателю (и, соответственно, банку) отсрочку в оплате на определенных условиях, пока не будут оформлены все документы. Но кто пойдет на такой риск? При прочих равных условиях продавцы не пожелают связываться с покупающими жилье в кредит. Второй вариант заключается в том, что на протяжении всего периода оформления документов на балансе банка будут висеть ничем не обеспеченные кредиты. Это повлечет за собой дополнительные расходы для банка. Если под стандартный кредит формируется резерв в размере 1% от кредитного портфеля, то под необеспеченный — в размере до 50%. Кроме того, может случиться, что покупателю по той или иной причине так и не удастся оформить права на приобретенную недвижимость. Очевидно, что новый порядок оформления ипотеки станет отличной почвой для мошенничества с банковскими кредитами. Все эти риски ложатся на банк. “Поэтому стоит ожидать удорожания ипотеки для клиента”, — предупреждает Алексей Руднев. Кстати, по похожей схеме банки вынуждены работать при кредитовании покупки земельных участков. В этом случае одновременное оформление купли-продажи и договора залога также невозможно. В итоге банкиры на время оформления прав собственности просят в залог дополнительную недвижимость, повышают ставку на 1-2 п. п. и требуют страхования титула собственности (см. БИЗНЕС №22 от 28.05.07 г., стр.53-55).
