Вторичный рынок недвижимости: прогноз на осень-2007. Ждем 30 сентября. Куда двинутся цены на «вторичку»
Дата: 10.09.2007
Деньги идут туда, где предполагается большая доходность. Все просто: фондовый рынок падает, поэтому недвижимость хоть чуть-чуть, но дорожает: в августе цены предложения на "вторичке" подросли примерно на 0,5%.
Это еще не рост, а, скорее, надежда на него. Поэтому в нынешней неразберихе риелторы вновь кормят инвесторов нежным йогуртом обещаний -- к концу года предрекают подорожание на 15%. А что на самом деле?
Говорят, что после летнего застоя столичный рынок вторичной недвижимости постепенно оживает. Мол, количество предложений по продаже квартир увеличивается, и покупатели ведут себя несколько активней. Тем не менее, говорить о возвращении в прежнее русло нельзя, ведь реальное число сделок по-прежнему невелико -- покупатели либо бойко торгуются, либо вовсе ограничиваются просмотрами. Продавцы же в свою очередь не желают идти на уступки: дожидаются возобновления роста цен и ажиотажного спроса. Но будут ли цены расти? И как стремительно? Ни продавцам, ни покупателям пока не ясно. Возможно, все станет понятно после выборов, на которые обе стороны возлагают большие надежды. Причем одни ожидают подорожания жилья, другие, напротив, лелеют надежду на то, что киевское жилье начнет дешеветь. Или, хотя бы, не будет дорожать.
Киев пока дремлет
Риелторы изо всех сил заклинают столичный рынок вторичной недвижимости проснуться. Как отмечает руководитель информационно-аналитического отдела группы компаний "Планета Оболонь" Владимир Коломейко, в последнее время на рынке жилой недвижимости Киева наметилось оживление. В частности, в августе увеличилось количество звонков, просмотров объектов и даже сделок. Правда, насколько больше было куплено квартир, операторы рынка не признаются. Стоит отметить, что в июне--июле, количество сделок с вторичной недвижимостью сократилось почти в два с половиной раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Также г-н Коломейко утверждает, что в большинстве сегментов вторичного рынка цены, фактически, перестали падать, а некоторые объекты начали даже незначительно дорожать. Консалтинговая компания "Канзас" и вовсе настаивает на том, что квартиры растут в цене во всех районах Киева: дескать, за две августовские недели "вторичка" подорожала примерно на 0,5%.
Однако как бы ни пытались риелторы убедить окружающих в активизации рынка, продать квартиру по желаемой цене очень сложно. "Уже третью неделю к нам ходят покупатели, но задаток никто оставлять не собирается", -- сетует директор небольшой компании Игорь. По его словам, трехкомнатную квартиру в центре Киева со свежим евроремонтом и дизайнерской мебелью всего за $500 тыс. почему-то никто не хочет покупать. "Да, были покупатели, которые сразу заявили, что купят, но на $100 тыс. дешевле. Но это же грабеж!" -- возмущается Игорь. Он планирует отозвать объявление о продаже в надежде на то, что после выборов рост цен возобновится.
Регионы
Похоже, квартиры больше не дешевеют и в регионах. А в Донецке за последние полтора месяца недвижимость и вовсе подорожала примерно на 7%. Сегодня за среднестатистический "квадрат" вторичного жилья в Донецке просят примерно $1100. При этом в центре города средняя стоимость 1 м2 "вторички" переваливает за $1600, а на окраинах цены достигают $800.
Активизировался рынок недвижимости и во Львове. Однако львовские риелторы отмечают, что в среднем цены на квартиры на вторичном рынке почти не изменились. Произошло лишь незначительно повышение цен предложения на жилье в центре города. Сегодня за 1 м2 однокомнатной квартиры во Львове просят от $1200 на окраине до $2500 в центральных районах.
Ожил и одесский рынок "вторички". По данным консалтинговой компании "Канзас", после снижения цен в июле (примерно на 1,5%), в августе цены предложения начали расти. За последний летний месяц аппетиты продавцов увеличились на 1,5%, и в настоящее время за 1 м2 в Одессе просят в среднем $1500.
Не произошло глобальных изменений на вторичном рынке Харькова, хотя цены предложения тоже немного повысились. Сегодня квартиры в отдаленных от центра районах пытаются продавать по $900--1000 за 1 м2, в центральных -- по $1200--1800.
Чего ждать?
Большинство риелторов считают, что осенью рынок активизируется. Дескать, возрастет деловая активность, и возьмет свое так называемый отложенный спрос. То есть покупатели, которым нужно жилье и которые так и не решились приобрести его до выборов, скорее всего, будут совершать покупки уже после них. Риелторы ожидают роста не только активности, но и цен. Допускают возможность уменьшения стоимости только старого жилья. В Ассоциации специалистов по недвижимости прогнозируют, что "хрущевки" и старая панель могут подешеветь до конца года на 10%. Как утверждает Владимир Коломейко, существенное изменение цен на квартиры в ближайшее время вряд ли произойдет. "В большинстве сегментов рынка, скорее всего, колебания будут незначительными", -- полагает он.
В целом, по прогнозам риелторов, до конца года квартиры подорожают на 15%. Дескать, продавцы, которым не "горит" продажа квартиры, готовы ждать, пока рост цен возобновится. Вопрос, дождутся ли? Как отметил в разговоре с "Деньгами" один эксперт, все, кто имел деньги, которые можно было "заморозить" в недвижимости, уже приобрели по несколько квартир, и сейчас поток таких покупателей просто иссяк.
Против подорожания вторичных квартир сыграют еще два фактора. Во-первых, ожидаемый рост ставок по ипотечным кредитам. Во-вторых, возможное оживление застройщиков при реализации нового жилья -- когда-то же им придется продавать его активнее, чтобы финансировать запуск очередных проектов.
