Украинская национальная ипотечная ассоциация (в лице Алексея Пилипца, исполнительного директора) предоставила нам интересные данные по темпам развития рынка ипотеки. Ниже мы попытаемся изложить их, попутно проанализировав и добавив некоторые важные комментарии.
Уродливые 39 миллиардов
Портфель выданных банками ипотечных кредитов (ИК) стремительно растет (рис. 1). Во втором полугодии 2007 г. по сравнению с 2005 г. он вырос в 13 раз и достиг 39 млрд грн. (или почти $8 млрд). Эта цифра соответствует 2,5% от ВВП, в то время как в развитых странах ипотека достигает 40–75% ВВП.
Следовательно, при таких (или чуть замедлившихся) темпах ростах мы достигнем «их» уровня примерно через 4 года — к середине 2011!
Впрочем, данный вывод скорее неверен — ведь уже сейчас количество ИК ограничивается платежеспособностью населения и небольшим объемом строительства жилья. Даже в 2006 г. в Украине было построено в 2 раза меньше жилья, чем в 1991 г. Но и это еще не всё.
Только 11,1% ИК выдано в гривне, остальные — в иностранной валюте, из которой 94% — это доллары США, 3,5% — евро и 2,5% — франки Швейцарии.
Это значит, что 90% ипотечного жилья профинансировано изза рубежа! Если учесть, что ставка в долларах для заемщика составляла 12%, а банки занимали их за рубежом гдето под 6%, то и банки, и зарубежные доноры на этом хорошо заработали. Заемщики будут отрабатывать проценты, выкупать доллары и выплачивать их за рубеж, работая на зарубежные банки.
Ослабление доллара относительно гривни нам на руку — меньше денег уйдет за рубеж.
56,4% ИК выдано на покупку готового жилья (на первичом и вторичном рынках), а 36% — на потребительские кредиты под залог жилья. На строительство жилья под его же залог (или залог земли) идет всего 7,4% ИК. Сюда попадают и коттеджное строительство, и незавершенка в городах — всего 2,8 млрд грн., выданных ИК. Если учесть, что коттедж класса «элит» или «бизнес» стоил в среднем $1 млн, то это только 500 профинансированных коттеджей по всей Украине.
Интересно, что средний размер ИК составил всего 100 тыс. грн. — или $20 тыс.! Сравните со стоимостью жилья и поймете, что очень много в портфеле банков «маленьких» кредитов по $5–10 тыс. Еще раз обращаем ваше внимание на то, что 36% кредитов, взятых под залог недвижимости, используются на потребительские цели. Это означает, что настоящая ипотека еще не начиналась, а ипотека, основанная на долларе, может рухнуть и потянуть за собой всю банковскую систему изза валютного риска. Этот риск будет расти пропорционально росту ипотеки относительно ВВП и доли ИК в портфеле кредитов банков, которая сегодня невелика — 12,4%.
В Украине всё наоборот: если везде развитие ипотеки положительно сказывается на экономике, у нас же оно приводит к росту риска обвала этой экономики.
Успеть продать Родину!
По данным некоторых банков, во втором квартале 2007 г. произошел перелом — когда банки перестали требовать справки об официальных доходах у заемщика, средний ИК сразу подскочил до $120 тыс., или в 6 раз.
Стоит сказать, что разные банки дают ИК совершенно разным целевым группам лиц и исповедуют различную политику формирования своего ИКпортфеля. Тем не менее 83% всех ИК выдано десятью банками (из более чем девяноста предлагающих их на рынке). На рис. 3 показана эта десятка с долями рынка: ИК — Укрсиб — 17%, «Укрсоцбанк» и «Аваль» — по 15% и т. д. На 8м месте с долей в 3,4% — «Надра Банк», который недавно презентовал свой новый продукт «Жилищные решения».
Естественно, что лидерство одних банков объясняется целым рядом факторов. Впрочем, можно утверждать, что оно обусловлено лучшими условиями ИК и операционной базой.
Второй фактор — это региональная концентрация заемщиков. 50% всех ИК сосредоточено всего в трех областях Украины — 27% в Киеве и области, 13,2% — в Одессе и области и 10% — в Днепропетровском регионе. Далее следует Донбасс — 5,8% и Крым — 4,6%. Понятно, что стоимость жилья в Киеве — самая высокая, как и концентрация обеспеченных людей, но рывок Одессы на 2е место требует детального изучения…
Возможно, это связано с каналами дистрибуции ИК. Так, 40% заявок на ИК в банки приходят через агентства недвижимости (риелторов). Те в свою очередь утверждают, что 60–70% всех сделок на рынке включают ипотечное дофинансирование, в котором они выступают консультантами. А Одесса славится развитым рынком риелторских услуг.
Всё же на сегодня ипотека остается очень привлекательной для банков и населения. Поэтому банки хотят продать свои ипотечные кредитные портфели иностранным банкам (включая Россию и Казахстан) — и таким образом обезопасить свои риски и получить «длинные и дешевые» деньги.
Продать можно и населению Украины — выпуская ипотечные облигации, как это сделал «Укргазбанк» в пилотном (на 50 млн грн.) проекте.
Здесь главное — продать свои ИК вовремя. Пока мир напуган американским кризисом, Украина представляется отличным местом для американских денег, которые могут работать здесь. Нужно только победить коррупцию в строительстве и снизить риски «ЭлитЦентров» — и тогда население будет вовсю потреблять ИК, а зарубежные банки — финансировать это потребление. В общем, тогда все будет ХАРАШО!!!
