Офисная недвижимость Одессы: потребность продолжает возрастать
Дата: 26.12.2007
Отдел маркетинга ИСГ «Прогресс-Строй» подвел итоги развития различных сегментов коммерческой недвижимости за 2007 г. По рынку офисной недвижимости можно отметить следующие тенденции.
Потребность в офисном пространстве продолжает возрастать. Об этом свидетельствует ряд факторов.
1) В центре города на основных улицах, еще с 90-х под офисы преобразовывались квартиры первых и вторых этажей. Сейчас и вовсе, таблички фирм можно встретить на 3-х и даже 4-х этажах жилых домов. Их арендаторы и владельцы сталкиваются с противодействием жильцов, необходимостью перевода в нежилой фонд, ограниченной инфраструктурой. Однако потребность в офисном пространстве вынуждает мириться с этим.
2) Во всем большем количестве административных зданий советской постройки производится, как минимум, косметический ремонт с целью последующей сдачи арендаторам.
3) Все новые здания, спроектированные и построенные именно под бизнес-центры (в дальнейшем – БЦ), обладают практически 100% заполняемостью. В т. ч БЦ «Морской-2», срок сдачи которого – 2-3 квартал 2008, уже сейчас активно заключает договора с арендаторами.
Несмотря на привлекательность центра, потенциал развития в нем офисного пространства практически исчерпан. Преобразование многих зданий невозможно, в т. ч. потому, что они относятся к историческим памятникам.
Бизнес-пространство в центре обладает и другими ограничениями. Как то - перегруженность автодорог и коммуникационных сетей, ветхость жилого фонда, устаревшие планировки, проектированные под жилье.
За последние 2-3 года в Одессе сформировалась альтернативная деловая зона в районе улиц Балковская и Грушевского (около 2 км от исторического центра, бывш. промышленная зона). Здесь в помещениях административных зданий советской постройки расположились такие БЦ, как «Наше Дело», «Планета», «Фабрика Бизнеса». Они удовлетворяют потребности многих мелких предпринимателей, нуждающихся в помещениях около 20 - 50 м.
К недостаткам таких помещений можно отнести, прежде всего, то, что архитектура зданий – советская. А это значит – кабинетная система, узкие коридоры, узкие лифтовые шахты, иногда даже – кабинеты без окон.
Для того чтобы предложить качественный сервис арендаторам, необходимо строить новые БЦ, отвечающие европейским стандартам. Обладающие вместительной парковкой, внушительным фасадом, конференц-залом, централизованным кондиционированием и другими элементами сервиса и имиджа.
Потому данная зона обладает существенным потенциалом. По Балковской проходит более 2-х десятков маршрутов общественного транспорта, что обеспечивает арендаторов сотрудниками и посетителями.
Кроме того, в данном районе развивается и жилая застройка.
Спальные районы Одессы в разной степени участвуют в деловой жизни города.
На территории классического «спальника» пос. им. Котовского, отделенный от Центра 10 км. проживает более 200 000 чел. В силу трудностей сообщения с остальными районами здесь располагаются только предприятия локального значения.
Гораздо в большей степени интегрированы в городскую жизнь районы, называемые Черемушки и Таирово. Они располагают БЦ, как в виде преобразованных административных зданий, так и (в меньшей степени) из числа заново построенных БЦ. Их размещение здесь целесообразно по совокупности причин.
Данные микрорайоны располагают большой транспортной сеткой сообщения. Деловой центр в данном случае перетекает в спальные районы плавно через Приморский район и Ближние Мельницы. Сотрудники и некоторые предприниматели охотнее работают ближе к дому, что устраняет необходимость ежедневно перемещаться в центр и обратно. На их территории проживает более 300 000 одесситов.
Размещение БЦ здесь также перспективно, особенно, вдоль основных магистралей.
Структура рынка
Применение западной классификации к одесским реалиям пока нецелесообразно, т. к. не дает объективной картины. Большинство помещений не могут быть отнесены даже к низшим классам. Не более 15 % могут быть отнесены к «В» и «С» классу. Бизнес-центры класса «А» в Одессе пока не существует.
Потому, объективной будет следующая картина.
На настоящий момент к категории офисных центров в Одессе может быть отнесено 73 здания, общей площадью около 220 000 кв. м.
К первой категории БЦ мы отнесем вновь построенные здания, изначально спланированные под БЦ, с учетом современных требований. К таковым в Одессе пока можно отнести лишь 2 БЦ, общей площадью – 17 000 кв. м. (7,7 % от общей площади), при средней арендной ставке – 28 $ USD.
Ко второй категории отнесены здания советской постройки, качественно реконструированные под нужды современных БЦ. Они обладают определенными недостатками. К основным можно отнести невозможность создания свободной планировки в офисах. Кроме того, в них могут быть изношены коммуникации, низкие потолки, узкие, неудобные вспомогательные пространства. Совокупная площадь таких помещений – 68 000 кв. м. (30,9 % от общего офисного пространства), средняя арендная ставка – 26,2 $ USD.
К третьей категории отнесены административные здания советской постройки, подвергнутые не более чем косметическому ремонту. Их на рынке порядка 57 000 кв. м. (27 % от общей), средняя арендная ставка по городу в таких – 18,6 $ USD. Такой ремонт дает возможность повысить арендную ставку в среднем на 30 %.
Наконец, пока наибольшей группой выступают помещения административных зданий (четвертая категория), не подвергавшиеся даже косметическому ремонту. Их совокупная площадь – 78 000 кв. м. (37 % от общей), при средней арендной ставке – 13,9 $ USD. В отдельных из офисов предприниматели самостоятельно производят ремонт, стоимость которого может быть не учтена в арендой плате.
Общую площадь квартир, используемую под офисы подсчитать невозможно. Однако можно предположить, что еще не менее 50 % от совокупной площади БЦ.
Предприниматели пока вынуждены работать в весьма посредственных условиях.
Итого, в городе не хватает качественного офисного пространства. И, в центре больше нет потенциала для его увеличения. Деловая активность будет смещаться в прилегающие, в т. ч. «спальные» районы.
Обзор составлен по данным исследования, проведенного ИСГ "Прогресс-Строй".
