В Чернигове снова начало дорожать жилье — с начала года цены выросли как минимум на 5–7%, и, судя по всему, это не предел. Помимо инфляционных ожиданий, активность покупателей стимулируют банкиры, массово осваивающие местный рынок. Впрочем, эти цифры меркнут на фоне земельных показателей. Из-за пристрастия киевлян к красотам региона за год участки там подорожали вдвое.
Столица расползается
Чернигов получил свою порцию дивидендов от соседства с Киевом, жители которого, потеряв надежду купить участок в непосредственной близости от столицы, начали присматриваться к близлежащим областям. В местном Городском агентстве недвижимости утверждают, что в течение последнего года спрос на земельные наделы под частное строительство увеличился, по меньшей мере, на 30–50%, причем среди претендентов на них киевлян уже не менее трети. Этот факт спровоцировал настоящий бум в земельном сегменте. За год цены на участки, расположенные вдоль трассы Киев–Чернигов, а также в живописных местах (на берегу рек Десна и Снов, озер или возле леса) поднялись в 2–2,5 раза и продолжают расти. Директор АН «Капитал» Валентин Борисенко отмечает, что наделы на трассе, расположенные в непосредственной близости от Десны (с. Каличевка, Ивановка), стоят дороже, чем в центре города, — $15–25 тыс./сотка. Чуть дешевле земля в селах Славянка и Барамыки (от $5 тыс./сотка), которые также находятся возле Десны, но не могут похвастаться наличием коммуникаций и хорошими подъездными путями. Покупатели охотятся и за участками в селе Седнев, на берегу реки Снов, считающейся одной из самых чистых в Украине ($6 тыс./сотка). Эксперты полагают, что интерес к черниговской земле со стороны киевских «дачников» будет способствовать дальнейшему ее подорожанию — уже в нынешнем году цены могут повыситься на треть.
Пригород пока осваивается менее динамично. За год стоимость земли там выросла на 20–30%, и сегодня в пределах 10–15 км вполне реально приобрести участок за $600/сотка. В самом областном центре наделы на вес золота, поскольку на всех желающих их не хватает. По данным директора департамента жилой недвижимости АН «Инекс Риал Эстейт» Сергея Мальца, за год цены на участки в городской черте увеличились в два раза и продолжают расти. Так, сотка в центре Чернигова стоит не менее $10 тыс. Стремительно дорожают и окраины — Новоселовка, Слобода, где земля выставляется на продажу по $3–3,5 тыс./сотка. Еще большая динамика наблюдается в близлежащих населенных пунктах, которые вошли в состав Чернигова: Александровке, Певцах. Если еще год назад сотку там можно было купить за $800, то сейчас — не менее $2 тыс. Дома растут в цене менее стремительно. Объекты старой постройки покупателей интересуют исключительно из-за участка. Новые же коттеджи, на которые есть спрос, выставляются по явно завышенной стоимости ($300–500 тыс.), что также делает их неинтересными для потенциальных клиентов.
Очередь за хрущевками
Черниговские квартиры пока менее интересны заезжим покупателям. Между тем в этом сегменте также наметился рост цен. По данным Городского агентства недвижимости, с начала года среднестатистическая однокомнатная квартира подорожала на 5–7% ($2–5 тыс.), и на сегодняшний день ее стоимость стартует с $35 тыс. — за такие деньги можно приобрести гостинку. За хрущевки продавцы просят не менее $40 тыс., а апартаменты улучшенной планировки выставляются по $43–45 тыс. Местные риэлторы утверждают: с мертвой точки цены сдвинул растущий интерес покупателей к жилой недвижимости. В феврале–марте спрос на квартиры увеличился на 15–20%, и тенденция роста укрепляется. Эксперты предполагают, что вновь обратить внимание на жилье черниговчан заставили упорные слухи о его грядущем подорожании. Причем, как рассказывают в Городском агентстве недвижимости, потенциальные клиенты охотнее приобретают именно вторичку, что уже спровоцировало дефицит наиболее ликвидных и доступных по цене гостинок и хрущевок. И без того небольшой выбор дешевых апартаментов усугубили действия продавцов. Уловив тенденцию зарождающегося ажиотажа на рынке, они начали массово снимать объекты с продажи, что приведет к дальнейшему раскручиванию ценового маховика. Сергей Малец отмечает, что подорожанию жилья в долларовом эквиваленте способствует и снижение курса американской валюты — на рынке наблюдаются случаи перевода расценок в евро, впрочем, пока они носят единичный характер.
Застройщики просчитались
Рост цен на вторичке не сдерживает даже бурное развитие сегмента нового жилья. В прошлом году в Чернигове сдано в эксплуатацию порядка 20 зданий, причем все квартиры в них, по данным г-на Мальца, были распроданы. Сейчас в процессе строительства находятся еще столько же объектов. Правда, застройщики вынуждены были отказаться от самого лакомого куска — новые дома в центре города практически не возводятся, что поясняется жестким дефицитом свободной земли и ее дороговизной. Компании активно осваивают спальные и периферийные районы — Масаны, Рокоссовского, Подусовку, Бобровицу и пр., где на сегодняшний день сосредоточено 90% всех новостроек, ввод в эксплуатацию которых намечен на ближайшие два года. Воодушевленные прошлогодними успехами застройщики в начале 2008 г. повысили стоимость с $700 до $900/кв. м, а в приближенных к центру районах цена квадратного метра выросла до $1,1 тыс.
Валентин Борисенко считает, что реализовать квартиры по новым ценам будет непросто. «Дело в том, что среди местных жителей окраины не пользуются популярностью. Наиболее востребованные районы лежат в пределах участка рынок — Красный Мост, улицы Комсомольская и Щорса. Приобрести жилье в другом месте потенциальный покупатель захочет лишь в том случае, если его заинтересуют ценой. Но после новой волны подорожания такое преимущество периферийных домов практически нивелировалось. Тем более что площади строящихся апартаментов явно превышают возможности потенциальных покупателей (однокомнатные — 60–70 кв. м, двухкомнатные — 70–90 кв. м, трехкомнатные — от 100 кв. м)», — поясняет эксперт. Даже в доме, позиционирующем в эконом-классе, «единичка» потянет не менее чем на $60–70 тыс., тогда как на вторичке однокомнатную квартиру улучшенной планировки с неплохим ремонтом в центре можно приобрести за $50 тыс.
Застройщики не могут удовлетворить запросы и VIP-покупателей — в Чернигове нет ни одного по-настоящему элитного здания. Попытки возведения жилья для богатых были. К примеру, такой дом недавно построен на улице Шевченко, возле городского парка. Но риэлторы расценивают данный проект как неудачный, отмечая, что покупателей отпугивает плохая планировка и посредственное качество самого объекта (использованы дешевые материалы). Как рассказывает Валентин Борисенко, сейчас состоятельные горожане, желающие обзавестись достойным их статуса жильем, либо скупают по нескольку квартир в домах эконом-класса и делают там перепланировку и ремонт, либо строят коттеджи.
