В Днепропетровске назревает вторая волна торгового бума. С начала года спрос на площади вырос на 20%, что позволило владельцам помещений в очередной раз повысить цены. Ситуацию не спасает даже масштабное строительство в городе торговых центров. Если еще в конце прошлого года эксперты ожидали, что массовое открытие новых ТЦ будет способствовать снижению арендных ставок, то сейчас остерегаются давать столь смелые прогнозы.
Самый ценный товар
На днепропетровском рынке торговой недвижимости нарастает ажиотаж. По словам директора АН «Проспект» Юрия Алексеенко, с начала года спрос на площади повысился как минимум на 20%. «В город активно заходят все новые торговые компании из Киева, Харькова, Одессы и Западной Украины. Динамично развиваются и местные фирмы. Все они весьма жестко конкурируют за лучшие помещения, пытаясь заполучить площади в наиболее привлекательных районах областного центра. Зачастую потенциальные арендаторы и покупатели устраивают даже своего рода аукционы на самые ликвидные объекты», — рассказывает г-н Алексеенко. В АН «Магистр Недвижимость» добавляют, что продолжается активная экспансия на днепропетровский рынок национальных финансовых учреждений. Наметилась и сравнительно новая тенденция: город начали опутывать сети казино и салонов игровых автоматов. Поскольку бытует мнение, что вышеназванные компании не жалуются на отсутствие средств, то владельцы помещений завышают для них арендные ставки как минимум на 12–15%, что провоцирует общий рост расценок. За первые три месяца нынешнего года арендные ставки на торговые площади, по оценкам Юрия Алексеенко, увеличились на 10%. Стоимость квадратного метра при покупке таких объектов повысилась за это же время на 5–7%. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года они подорожали почти в два раза. Если в минувшем сезоне средняя арендная ставка в Днепропетровске составляла порядка $45–50/кв. м, то сейчас снять помещение под магазин дешевле чем за $70–80/кв. м практически нереально. Цена для покупателей увеличилась с $3,5 до $7 тыс./кв. м. Оценив столь высокую ликвидность торговых площадей, в этот сегмент массово ринулись спекулянты — их доля в общей базе покупателей таких объектов, по словам риэлторов, составляет примерно 30%.
PR-менеджер группы компаний «Магистр Недвижимость» Антонина Ткаченко отмечает, что наибольшим спросом сейчас пользуется центр города. Признанной «торговой Меккой» здесь является проспект Карла Маркса, где сосредоточены наиболее фешенебельные магазины. Компании, претендующие на место в отдельном помещении, как правило, ищут площади в 100–150 кв. м, тогда как арендаторы, нацеленные на ТЦ, запрашивают 200–300 кв. м. Еще год назад наиболее ликвидными в Днепропетровске были объекты площадью до 100 кв. м. Подобную «гигантоманию» ритейлоров эксперты поясняют увеличением в структуре арендаторов доли магазинов, которые реализуют товары иностранных брэндов и нередко управляются западными менеджерами, четко следящими за тем, чтобы торговое помещение отвечало внутрикорпоративным стандартам.
Покупатели — в очередь
Днепропетровским риэлторам все сложнее удовлетворить растущий спрос на торговые площади. По оценкам директора департамента стратегического развития и маркетинга компании «XXI Век» Максима Белоуса, на сегодняшний день потребность в таких объектах превышает существующее предложение как минимум в два раза. Острее всего проблема дефицита наблюдается в сегменте отдельных помещений и площадей, расположенных в жилых домах. Интерес к ним со стороны торговцев увеличивается наиболее динамично. Особенно высока потребность в таких объектах в центре города, где сосредоточены дорогие бутики. «Концепция большинства магазинов, рассчитанных на элитную публику, предполагает именно отдельное размещение, тогда как в ТЦ идут в основном ритейлоры, ориентирующиеся на покупателя среднего класса», — поясняет Юрий Алексеенко. С ним согласны и в АН «Магистр Недвижимость». «Серьезные торговые марки, как правило, предпочитают отдельные магазины, которые покупаются и реконструируются либо изначально строятся на приобретенном земельном участке», — говорят в агентстве.
Антонина Ткаченко добавляет, что большинство арендаторов, заселяющих магазины в центре Днепропетровска, подписывают договоры как минимум на год. Поэтому новичкам, претендующим на такие объекты, приходится ждать своей очереди месяцами. Купить же помещение в центре еще сложнее. Поскольку их стоимость постоянно растет, владельцы предпочитают зарабатывать, сдавая площади, и расстаются с ними лишь в случае крайней необходимости.
Компании не сдерживает даже заоблачная цена недвижимости в центре города. Арендные ставки на сегодняшний день здесь уже превысили отметку в $100/кв. м и за последние два-три месяца увеличились на $10–15/кв. м. Изредка появляющиеся в продаже торговые помещения выставляются по $18–20 тыс./кв. м, причем покупатели готовы выкладывать такие деньги не торгуясь, что позволяет собственникам и дальше повышать расценки. По словам Антонины Ткаченко, уже появляются предложения, в которых фигурируют цифры в $30 тыс./кв. м. «Такой ценовой уровень явно завышен. Как следствие, банки все осторожнее кредитуют подобные сделки, и сегодня купить эти объекты можно разве что за собственные средства», — уточнила она.
Дефицит предложения заставляет арендаторов посматривать на близлежащие улицы. К примеру, мебельщики, специфика бизнеса которых требует обширных площадей, начали массово перебираться на проспект Кирова, где специализированные магазины выстроились на линии протяженностью более 4 км. Эксперты прогнозируют, что в скором времени их примеру последуют и другие компании. Но географические эксперименты торговцев пока вряд ли зайдут слишком далеко. «Помещения на окраинах, несмотря на то что их стоимость в 2–2,5 раза ниже, чем в центре, привлекают лишь мелких продавцов продуктов питания, лекарственных средств и финансовые учреждения, которым стратегически важно охватить весь город», — говорит генеральный директор по маркетингу компании Dopas-Develop-ment Светлана Кокалюк. Магазины промышленных товаров пока не верят в потенциал спальных районов.
Лишнего не будет
Теоретически ажиотаж на рынке торговой недвижимости должно было унять активное строительство новых ТЦ. На сегодняшний день в Днепропетровске работают порядка 50 торговых комплексов, большая часть которых расположена в центре.
По данным заместителя департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина) Наталии Кравец, общий объем современных торговых площадей в городе составляет около 81 тыс. кв. м, что превышает показатели Харькова, Одессы, Львова и Донецка.
Среди наиболее популярных в АН «Магистр Недвижимость» называют «Мост-Сити центр», «Дафи», «Вавилон», «Европу», «Материк», «Атриум». Эксперты отмечают, что многих арендаторов привлекает концепция центров, которые позиционируются как торгово-развлекательные, что обеспечивает большой приток покупателей.
Наименее удачными в агентстве считают ТЦ «Новый Континент» и «Гранд Плаза», аргументируя достаточно скромные успехи объектов нечеткой концепцией в первом случае и явно завышенными арендными ставками (от $100/
кв. м) — во втором. Причем за последние полгода список «неудачников» поредел. К примеру, еще недавно в него входил и ТРЦ «Вавилон», который эксперты обвинили в нечетком позиционировании. Но высокая потребность в свободных площадях не позволяет арендаторам капризничать. Даже центры, считающиеся непопулярными, заполнены не менее чем на 70%, тогда как в модных заняты все площади.
Активность клиентов не снизил даже перманентный рост арендных ставок. По данным Максима Белоуса, площади в центральных ТЦ сдаются по $60–140/кв. м в месяц. Ставки на приближенных к центру улицах составляют $35– 70/кв. м, а в отдаленных районах — $20–30/кв. м. Эти показатели почти на треть превышают прошлогодние.
Высокая доходность ТЦ увеличивает количество застройщиков, работающих в сегменте ритейла. На этот год намечен ввод в эксплуатацию как минимум трех новых объектов. Среди них можно отметить торгово-офисный центр «Магнат» общей площадью 3,4 тыс. кв. м (на первом уровне будет размещена торговая зона, разделенная на пять отдельных бутиков с автономным входом), «Сити-Центр» площадью более 16 тыс. кв. м (одно из главных преимуществ — расположение в центре города, рядом с Театром оперы и балета), пятиэтажный комплекс «Приозерный» и пр.
Девелоперы постепенно осваивают и окраины. Первые результаты работы ТЦ «Эпицентр» на левом берегу и «Новой Линии» на жилмассиве Тополь показали, что арендаторам могут быть интересны и спальные районы. В этом году к объектам, расположенным на периферии, добавятся два комплекса «Караван» (площадь 99,8 тыс. и 178,8 тыс. кв. м) и «Магеллан» (70 тыс. кв. м). Обнародовала свои планы закрепиться в областном центре и компания IKEA. Судя по всему, экспансия девелоперов на днепропетровский рынок в ближайшие два-три года будет столь же активной. В Colliers International предполагают, что уже к 2010 г. в городе будет не менее 314 тыс. кв. м торговых помещений, что позволит ему по соотношению количества площадей на тысячу жителей обойти столицу (на сегодняшний день цифры составляют 78 кв. м и 130 кв. м соответственно)
Впрочем, если еще в конце прошлого года нашествие ТЦ позволяло экспертам прогнозировать стабилизацию, а возможно, и уменьшение арендных ставок, то сейчас они настроены менее оптимистично. «Если спрос на помещения будет расти столь же динамично, на снижение тарифов можно не рассчитывать. Наоборот, скорее всего, они будут увеличиваться», — считает Юрий Алексеенко. По мнению риэлторов, до конца нынешнего года днепропетровские помещения подорожают еще как минимум на 10–15%.
