Сотки - лучший капитал. Закарпатцы охладели к многоэтажкам и активно скупают свободные земли в регионе
Дата: 14.05.2008
Несмотря на то что с начала года жилье в Ужгороде подорожало на 5-15%, эксперты уверены, что уже в ближайшее время начнется массовая распродажа квартир. Ведь ужесточение условий ипотечного кредитования буквально заморозило рынок, сократив количество сделок в два раза.
Без скидок не берут
В ближайшее время в Ужгороде может начаться распродажа жилья. Местные риэлторы говорят, что сейчас предложение квартир на рынке существенно превышает спрос со стороны потенциальных клиентов. По информации директора АН «Дели» Руслана Плотникова, с начала года количество сделок снизилось на 50%, что эксперт связывает с ужесточением банками условий выдачи кредитов, тогда как доля ипотечных сделок по итогам прошлого года превысила 70% от общего количества продаж жилой недвижимости. «Основной удар по рынку нанес не столько факт повышения процентных ставок и сокращения сроков кредитования, сколько жесткие требования финансистов к пакету необходимых документов. В частности, получить ссуду без официальной справки, подтверждающей достаточно высокий уровень дохода, сейчас практически нереально. Но в Ужгороде, где большая часть денег на рынок поступает от «заробитчан», предъявить такие документы могут далеко не все потенциальные покупатели», — говорит г-н Плотников. Его слова подтверждает и руководитель АН «Центр» Евгений Шев-нин, отмечая, что за последние пару месяцев банковский кризис стоил местным риэлторам половины клиентов.
Директор АН «Городок» Татьяна Русин рассказывает, что уже сейчас желающие продать свои квадратные метры вынуждены идти на уступки. «Скажем, двухкомнатная квартира упала в цене с $45 тыс. до $41 тыс. », — поясняет она. Впрочем, по словам г-на Шевнина, пока продавцы не спешат объявлять сезон скидок. «Уступают лишь те, кому нужно срочно реализовать жилье, остальные же заняли выжидательную позицию», — считает он.
Те, кому спешить некуда, даже повышают цены. По данным директора АН «Фемида» Татьяны Ричиной, за первый квартал максимальную динамику подорожания — 13% (до $1,25 тыс./кв. м)
— продемонстрировал сегмент «двушек». На 7-8% (до $1,2 тыс.) выросла стоимость однокомнатных квартир в малосемейках и хрущевках.
Руслан Плотников говорит, что хитами продаж остаются сравнительно недорогие «единички» и «двушки». В этой категории жилья стагнация рынка проявляется не столь явственно, как в случае с трех- и четырехкомнатными квартирами большой площади, на которые найти покупателя становится все сложнее. По его словам, наиболее дешевыми в Ужгороде считаются малосемейки советской постройки площадью 27 кв. м, расположенные на окраине города, в районах улиц Джамбула и Декабристов, которые можно приобрести за $27-28 тыс. Особняком стоят словацкие малосемейки в Новом районе. Стоимость квадратного метра в них составляет $1,2 тыс. Много желающих купить «единичку» в хрущевках, поскольку они находятся в центре (просп. Свободы, ул. Заньковец-кой). Как следствие, если в прошлом году за такую квартиру просили $30 тыс., то сейчас — $35-37 тыс.
Но неизвестно, надолго ли хватит терпения у продавцов. Экс-
перты прогнозируют: если в течение ближайшего месяца спрос на жилье не оживится, то все больше владельцев квартир будут идти на уступки потенциальным покупателям. В результате в ближайшей перспективе цены могут откатиться на уровень конца 2007 г., а в период летнего затишья — снизиться еще как минимум на 5%.
Виноваты застройщики
Свою роль в повышении цен на жилье сыграли и застройщики, которые первыми решились в начале нынешнего года пересмотреть прайсы. В течение нескольких месяцев новые квартиры подорожали, по меньшей мере, на 5% — до $870-950/кв. м. А некоторые строительные компании уже предлагают квадраты и по $1-1,1 тыс., сетуя на увеличение стоимости материалов и галопирующие темпы инфляции.
Хотя, как считает Татьяна Русин, они вполне могут диктовать потенциальным покупателям свои условия, так как предложение на рынке нового жилья явно отстает от спроса на него. «Большинство горожан хотят приобрести квартиру в новостройках. И по мере того как изнашивается старый фонд, где за долги отключают лифты и воду, а подъезды не ремонтируются годами, спрос на первичку растет», — констатирует г-жа Русин.
С ней согласен и Евгений Шев-нин, по оценкам которого ежегодно в Ужгороде сдается в эксплуатацию не более 30 тыс. кв. м жилья, тогда как для насыщения рынка нужно порядка 120 тыс. кв. м. Правда, за пару лет ситуация может кардинально измениться. Сейчас подрядчики осваивают большую площадку (более 10 га) возле Боздошского парка, где сооружаются около 25 объектов. Кроме того, не так давно в город пришел новый застройщик «АРС-Дим» (Ивано-Франковск), заявивший о возведении элитного девятиэтажного дома в центре, по улице Другетив.
Сдача большинства сооружений намечена на 2009-2010 гг. «Если компании выдержат эти сроки, то предложение может даже превысить спрос, что, вполне вероятно, заставит подрядчиков начать снижать цены или хотя бы заморозить их», — прогнозирует Руслан Плотников. Не исключено, что уже в этом году продавцы новых квартир испытают определенные сложности с поиском потенциальных клиентов, поскольку ориентируются прежде всего на габаритное жилье, выставляя трех-, четырех- и пятикомнатные квартиры. Покупателей же в первую очередь интересуют «единички» и «двушки», доля которых в предложении застройщиков неприлично мала и не превышает 30%.
Цена инфраструктуры
Пока крупные инвесторы реализуют проекты, горожане улучшают свои жилищные условия, покупая готовые или строя частные дома, и тем самым разогревают земельный сегмент рынка. Эксперты констатируют, что спрос на участки в Ужгороде растет как минимум на 30-50% ежегодно, а цены в течение прошлого сезона увеличились в два-три раза. Свою лепту в ажиотаж внесли спекулянты и частные бригады, массово скупающие наделы. По оценкам Руслана Плотникова, на сегодняшний день на 50% свободных площадок возводят коттеджи для продажи. Некоторые предприимчивые строители даже дробят 10 соток на два-три небольших участка, чтобы втиснуть туда как можно больше домов. Несмотря на до-
статочно высокие цены — $180-250 тыс. за коттедж площадью до 200 кв. м, у них нет отбоя от покупателей.
Татьяна Русин утверждает, что свободной земли под частную застройку становится все меньше, что способствует дальнейшему росту цен. Если в 2007 г. пять соток в сравнительно неплохом микрорайоне Таб-ла, где есть развитая инфраструктура и удобные подъездные пути, стоили $10-12 тыс., то сейчас за них просят $30-35 тыс. Сотка в центре города обойдется не дешевле $50 тыс.
В то же время можно встретить предложения о продаже 10 соток всего за $18-20 тыс. «Речь идет об участке без коммуникаций и в районах со слаборазвитой инфраструктурой. В Ужгороде много наделов, к которым не подведен даже свет, не говоря уже о газе и канализации», — поясняет Татьяна Русин. К примеру, микрорайон Черве-ница «славится» плохими дорогами, некачественной водой и проблемами с подведением газа — из-за низкого давления в системе подключить к газопроводу могут далеко не всех желающих. Поэтому сотка там стоит не более $1,9 тыс. Недорогая земля также в микрорайонах Схидный и Подлип-ники (до $2-2, 5 тыс./сотка). Первый отпугивает потенциальных покупателей полным отсутствием инфраструктуры, второй расположен в низине, где велик риск поднятий грунтовых вод.
А вот участки в поселках Минай и Сто-рожница, расположенных сразу за городской чертой, продаются по $6-7 тыс./сотка, так как имеют все необходимые коммуникации. Руслан Плотников прогнозирует, что по мере того как распродадутся наиболее ликвидные наделы в областном центре, потенциальные покупатели начнут осваивать пригородную зону в радиусе 10 км. Земля там будет дорожать наиболее стремительно — с нынешней $1 тыс./сотка до $2-3,5 тыс.
