Планы по выносу промпредприятий за пределы Киева под угрозой срыва
Дата: 29.05.2008
Согласно Генплану столицы, до 2020 года к выносу планируется около 140 промышленных предприятий, в результате чего площадь киевских промзон планируется сократить на 11%. Таким образом, из существующих 11 тыс. га промышленных площадей в черте города планируется освободить 1,2 тыс. га.
В первую очередь, речь идет о Теличке, территориях на Куреневке, Подоле, Рыбальском полуострове и Петровке. Кроме того, до конца 2020 года столичная власть собирается перепрофилировать восемь и ликвидировать сорок убыточных и экологически вредных предприятий, освободив дополнительно 120 гектаров земли в границах Киева.
Планов громадье
На Градостроительном совете столицы проекты по освоению промышленных зон Киева обсуждались уже не раз. В среднем промышленное предприятие — это 20–50 тыс. кв. м площадей, расположенных на территории от 5 до 10 гектаров. Их освоение даст городу новые строительные площадки, что, по словам экспертов, будет способствовать снижению нынешних заоблачных цен на недвижимость.
Одним из наиболее перспективных промышленных районов для реконструкции является Теличка - район площадью 200 га, расположенный на правом берегу Днепра между ж/д мостом и Московским мостом. Будущее его освоение предполагает реорганизацию промзоны под территорию общественной застройки. Как отмечают архитекторы, это очень мощный участок и вряд ли сегодня во всей Европе можно найти подобный для нового современного комплекса. Уже выполнен и эскизный проект возможной реконструкции части территории – Нижней Телички, который предполагает строительство выставочных и бизнес-центров, магазинов, спортивных и развлекательных комплексов, гостиниц и прочего. Общая площадь сооружений составит около 1,6 млн кв. м. Прибрежная территория преобразится в зеленую зону отдыха. Жилых домов в Нижней Теличке не будет, зато появятся паркинги на 10,5 тысяч авто.
Другой грандиозный проект – освоение Рыбальского острова, где планируют построить украинский Дефанс. Комплексная застройка также запланирована в южной и центральной частях Подольско-Куреневского промрайона, участков предприятий химпрома Днепровского района, Киевского мясокомбината, участков стройиндустрии в промрайонах Корчеватое и Пирогово.
От слов - к делу
В Генплане развития Киева для выноса промзон предусмотрено около 825 га резервных площадей в пригороде: в Вышгородском районе — 145, в районе села Ходосеевка — 255, села Гатное — 260, аэродрома «Чайка» — 165 гектаров. Между тем, по словам заместителя директора КП «Центр градостроительтва и архитектуры» Сергея Казарянца, Генплана не дает конкретных рекомендаций, куда же можно вынести конкретный объект. В итоге, при обсуждении вопроса с руководителями промпредприятий, которым предлагается сменить место дислокации, оказывается, что они и не против освободить территорию и переехать за город, но остается вопрос: куда именно? – и на этом разговор заканчивается.
В большинстве случаев руководители киевских предприятий не против переезда, но только в том случае, если затраты на это им компенсируют город или инвестор. К тому же им совсем не хочется перебираться в «чисто поле» - они хотели бы получить подготовленные участки для размещения производственных площадей – с коммуникациями и корпусами. Отсутствие необходимой инфраструктуры увеличивает финансовую нагрузку на инвестора и продлевает срок окупаемости объекта, к чемк многие не готовы. К примеру, переезд промзоны уровня Телички может обойтись в более чем 13 млрд долларов. Освоить эту сумму одному инвестору не под силу, поэтому необходимо создать консорциум, в который вошли бы все заинтересованные: государство, городская власть, иностранный и отечественный бизнес. Для их продуктивного сотрудничества нужна комплексная государственная программа по выносу и освоению промышленных зон, четко прописанная градостроительная документация, а также прозрачная процедура распределения земли.
А воз и ныне там
По словам представителей городской власти, Киев имеет участки площадью 200-250 га, на которые можно вынести промпредприятия из центра и создать новые технопарки и технополисы. Эти участки уже имеют необходимую инфраструктуру, энергетические возможности и рядом с ними находятся крупные жилые районы, которые обеспечат необходимую рабочую силу.
Но идея о комплексном выносе предприятий так и осталась на бумаге. И главная причина тому - не определен механизм выноса. Единый нормативный документ (в данном случае – решение Киевсовета об утверждении программы реструктуризации промзон), регулирующий этот вопрос, планировалось разработать до конца 2006 года, этого так и не свершилось. Редевелопмент промышленных зон до сих пор остается заботой исключительно инвесторов и сопряжен со значительными рисками для них.
С точки зрения городских властей, в случае привлечения частного капитала, инвестор должен сам договаривается об условиях выноса завода - организации производства в другом месте, сохранении рабочих мест, выплате компенсаций и пр. И далее также самостоятельно ему предстоит согласовывать с властями планы по дальнейшему использованию земельного участка. Однако на практике все происходит иначе.
Дело в том, что большая часть промышленных предприятий уже городу не принадлежит — это частная или государственная собственность. В результате возникают противоречия между собственником земли — муниципалитетом — и владельцами строения.
ИПП для иностранцев
В последние годы в Украине активно обсуждается идея сооружении индустриально-промышленных парков (ИПП). «Создание крупных промышленных площадок, - считает Вадим Непоседов, директор компании «Украинская Торговая Гильдия», - очень интересно и перспективно, особенно в плане реализации планов по выносу промпредприятий и промзон Киева за границы города. Однако пока этого не происходит.
Дело в том, что все эти проекты чрезвычайно инвестоемкие. Они не обещает той доходности, к которой привыкли украинские девелоперы. Проекты такого масштаба реально осуществить только за «дешевые» западные деньги. Отечественные компании сегодня не имеют ресурсов работать в столь низко доходном сегменте при «дорогих» украинских деньгах.
К тому же планируемые к выносу и заводы, которые могли бы работать на территории современных ИПП, при своем теперешнем жалком уровне рентабельности и техническом оснащении, не будут в состоянии платить арендную плату по 10 евро за кв. м, да еще за несколько месяцев вперед». Именно поэтому многие руководители промпредприятий, расположенных в центре Киева, не торопятся поднимать бизнес, а предпочитают оставаться на территориях и в зданиях, построенные в довоенное время на безоплатной основе, и зарабатывать сдачей пустующих площадей в аренду или искать выгодного покупателя.
