Рынок первичной недвижимости может рухнуть со дня на день, похоронив под своими обломками мечты несостоявшихся покупателей о приобретении новой квартиры. Первым тревожным звоночком для рынка стала новость об ужесточении выдачи банковских кредитов и повышении процентных ставок. Застройщики достаточно негативно отреагировали на ситуацию, но скрепя зубы продолжали строить.
Вторым опасным индикатором для рынка стала искусственная ревальвация гривни. Пострадали все: простые граждане потеряли часть своих сбережений, поскольку деньги хранили в долларах. А продавцы квартир перевели цены в гривны, но не особо снизили их, не сделали поправку на изменение курса доллара.
Поэтому потенциальные покупатели решили занять выжидательную позицию, и временно ушли с рынка в надежде на возврат курса доллара в прежнее русло. Они итак потеряли около 10%, сбережений благодаря укреплению гривни. Но перестраховаться решили не только покупатели, но и банки. Известно, что большинство кредитов покупателям и займов для застройщиков выдавалось в долларах. Теперь банки не спешат расставаться с денежным ресурсом, опасаясь новых колебаний курса доллара. Ведь кредит можно выдать в «тяжелых» деньгах, а получить назад в «легких», то есть обесцененных.
Таким образом, ревальвация гривни привела, фактически, к полной стагнации первичного рынка недвижимости. Количество сделок сократилось по максимуму. У небольших строительных компаний, которые возводят два-три объекта, не хватает оборотных средств для завершения строительства. Банки денег не дают, а частные инвесторы перестали вкладывать деньги в дома на этапе строительства. Недостроенные объекты мелких компаний могли бы выкупить и довести до ума крупные холдинги, но они пока что не спешат это делать. Платежеспособный спрос итак уменьшался с каждым годом, а теперь его вообще почти нет.
Цены на жилье давно превысили все возможные планки. На то есть несколько причин. Например, в Киеве при сдаче нового дома в эксплуатация около 40% квартир нужно отдать городу, или можно заплатить в денежном эквиваленте, по официальной версии на развитие инфраструктуры, канализации, строительство дорог и так далее. Кроме того, нужно учитывать дороговизну земли, взятки на ее отвод. Третья причина – завышенная рентабельность, на которой работают застройщики. Учитывая экономические и политические риски, меньше чем на 100% рентабельности никто не хочет работать. (Нужно учитывать, что застройщики проиграли ряд судебных дел). В то время как за границей нормальной считается рентабельность в 30%.
Переориентировали свои хищнические интересы перекупщики, которые зарабатывали на перепродаже жилья. При инфляции в 16% сложно заработать на покупке-продаже картир. Учитывая падение доллара, квартиры, фактически дешевеют, поэтому перекупщики ринулись на рынок земли, перепродажа которой приносит большие дивиденды.
«С рынка начали уходить российские инвесторы, которые вкладывали деньги в строительство. При такой инфляции в стране ревальвировать гривну – это безумие. Зря Юлия Тимошенко пытается регулировать рынок административными методами, такой подход может его просто убить». Такое мнение высказал порталу 24.UA специалист компании SV Development Сергей Костецкий.
В то же время катастрофа коснулась только застройщиков, которым необходимо вернуть вложенные деньги. На вторичном рынке ситуация по проще. Многие продавцы не собираются снижать цены на жилье даже несмотря на отсутствие покупателей. Они считают, что лишнее жилье не помешает, и заняли твердую позицию.
Исходя из законов экономики, в ближайшее время из-за нехватки средств, квартиры на первичном рынке могут подешеветь, застройщики, чтобы не обанкротиться, будут вынуждены продавать их со скидками. Но такой этап продлиться недолго. Так или иначе, застройщикам нужно будет возводить новое жилье, вкладывать деньги в материалы и землю, а учитывая отсутствие кредитования со стороны банков, стройки могут замереть. Крупные компании не дадут мелким серьезно снизить цены. Так что нужно пользоваться моментом, и попытаться приобрести квартиру со скидками, если таковые будут.
Платежеспособный покупатель может переориентироваться на загородные дома. Дело в том, что себестоимость 1 м кв частного дома в среднем 500 у. е., в то время как себестоимость 1 м кВ квартиры около 3 000 у. е. Гораздо выгоднее построить себе частный дом. Поэтому люди с деньгами переориентировали свои интересы на окрестности Киева.
