По прогнозам Украинской национальной ипотечной ассоциации, во втором полугодии многие банки прекратят ипотечные программы. На рынке останется порядка 40 финучреждений. И хотя возможен и выход новых игроков, потребителям следует готовиться к ограничению сроков кредитования, увеличению финансовой нагрузки, массовым отказам.
Все это стало следствием отголосков международного кризиса ликвидности, который, по некоторым признакам, сказывается и в Украине. Хотя, по словам директора Института экономики и прогнозирования НАН Украины Валерия Гееца, пик дефицита ликвидности еще впереди. В Украине банковская система не обладает достаточной национальной статистикой, поэтому увидеть полную картину сложно. Банкиры уверяют, что корпоративные портфели здоровы. Не работают другие механизмы, например, фондовый рынок.
Задолженность по ипотеке в Украине составляет 65 млрд. грн. - это 9% от внутреннего валового продукта. Темпы роста кредитных портфелей банков превышают темпы ВВП продукта: 15,9% против 6% (данные за 4 месяца 2008 г.). Не успевают за увеличением кредитов и депозиты – с начала года прирост 10,3%.
Храните деньги в ссудах
Средняя стоимость кредитов на приобретение недвижимости в нашей стране ниже, чем инфляция. Сегодня выгоднее жить в кредит. Это понимают клиенты, с этим согласны финансисты. По итогам последних 12 месяцев, инфляция составила 30%. Но даже при обесценивании денег в 24-25%, как было в прошлом году по многим товарам, нет смысла получать 18% по депозитам. Зато выгодно покупать в кредит. Только вот получить ссуду становится все более проблематично.
До недавних пор источником кредитной щедрости банков были заимствования за границей. Стабильность доллара продолжительное время побуждала украинские финучреждения и их заемщиков брать кредиты в американской валюте, конвертировать ее в гривны, а потом переодалживать деньги другим или вкладывать в местные проекты, преимущественно в операции с недвижимостью.
Однако со средины прошлого года такая политика банков стала плохо согласовываться с мировыми процессами, а с начала нынешнего – и с мерами по стерилизации излишней гривны, практикуемыми Нацбанком и правительством. В первом квартале 2008 г. из системы были изъяты 18,2 млрд. грн., при этом регулятор продолжительное время воздерживался от рефинансирования. Банковская система стала все острее ощущать денежный голод.
Остатки на корсчетах банков в первом квартале снизились на 3,6 млрд. грн., составив 15,5 млрд., а объем свободной ликвидности уменьшился на 2,7 млрд. – до 6,6 млрд. грн. Банки стали финансировать преимущественно за счет депозитов, внутренних облигаций и средств акционеров.
Однако в первом квартале нынешнего года инвесторы предъявили к досрочному выкупу (оферти) украинские облигации на сумму 1,5 млрд. грн. По словам генерального директора агентства «Кредит-Рейтинг» Станислава Дубко, во втором квартале возможность досрочного выкупа предусмотрена 33 сериями облигаций на сумму 1,1 млрд. грн., в третьем – 35 сериями на сумму 0,9 млрд. грн.
Снижение ставок по кредитным ресурсам вынуждает многих инвесторов выводить деньги из облигаций. Инфляция, угрожающая вот-вот выйти из-под контроля, не приветствует бережливость в качестве стратегии.
Без вины виноватые
Дефицит ресурсов спровоцировал очередное подорожание ипотеки – на 0,5-1% годовых. В начале июня стоимость кредитов составляла 20-22% в гривнах, 14,5-16% в долларах США, 12-15% - в евро. Первоначальный взнос составляет теперь не менее 30%, а сроки кредитования уменьшились с 30 лет до 10. В начале лета за кредитами на приобретение недвижимости появились очереди. Имея позитивное решение от банка, денег приходится ждать по нескольку недель.
Заемщиков стали более тщательно проверять и более сурово штрафовать за различные проступки. Если раньше некоторые банки учитывали и неофициальные доходы, а ссуды выдавали из расчета, что клиент платит половину доходов по кредитам, а на остальное живет, то сейчас эта планка поднялась до 30-40%. Сейчас в договорах стали оговаривать право потребовать полный возврат остатка по кредиту в случае систематических задержек платежей. Тогда клиенту предлагают перекредитоваться, но уже под более высокие процентные ставки. Есть и другие осложнения, например, при смене места работы вам повысят стоимость кредита.
Банки можно понять. Они вынуждены закрывать риски в период недостаточной ликвидности. Что же касается прогнозов, то многие ждут изменений в госбюджет, которые должны прояснить ситуацию на финансовом рынке. Также говорят о том, что у нас отсутствует концепция развития ипотеки. И хотя в УНИА заверили, что положение в основной массе банков пока стабильно, а «Кредит-Рейтинг» подтверждает их высокие рейтинги, приходится признать, что в Украине цены на недвижимость остановились, как в столице, так и в регионах. Впредь будет дешеветь земля и старое жилье.
Хотя причина сокращения ликвидности банковского сектора – глобальная нехватка средств, эти проблемы усиливаются недостатками, характерными для украинского банковского сектора недостатками: неудовлетворительной структурной ликвидностью и слабой ресурсной базой. Кризис ликвидности же при неблагополучном развитии сценария может перерасти в экономический кризис.
