Пригород Киева: стройки «замерзнут», цены «растают» |
| Дата: 08.10.2008 |
Жилье в городах-сателлитах Киева — хорошая альтернатива столичному ввиду сравнительной дешевизны: цены тут на 30—50% ниже. Тысячи семей, коим не хватало денег на квартиры в стольном граде, ринулись на околицы, причем предпочитали брать новье. Посему новостройки росли, как грибы. Но кризис покупательного спроса докатился и сюда: «грибоводам»-застройщикам придется серьезно сбрасывать цены либо «замораживать» неготовые дома.
ПЕРВИЧКА. Первое, что бросается в глаза, — рынок забит предложениями частников о продаже новых квартир в городах-спутниках как в готовых, так и в «недоношенных» домах (переуступка прав собственности). Это бегут с корабля «крысы»-спекулянты, скупавшие жилье в расчете на гешефт и испугавшиеся, что останутся наедине с ненужными им «метрами». Причем в незаконченных домах они выставляют те же цены, что и строители, а порой — и ниже, чем отбивают у них клиентов.
Второе — до большинства стройкомпаний уже дошло, что без удешевления «квадратов» они не поймают такую редкостную ныне «дичь», как покупатель. С весны, когда начался кризис спроса, до июля почти все продолжали повышать цены на 0,5—1% в месяц. Затем, за редким исключением, остепенились. Потом немногие мудрые начали проводить акции по снижению стоимости на 0,5—3% до конца августа или сентября, при условии 100%-й предоплаты за квартиру. Но рухнули надежды на то, что осенью спрос оживится и удастся впредь взвинчивать цены: застройщики признают, что покупки в сравнении с весной упали на 30%. И сейчас уже больше половины из них уступают 2—5% при той же 100%-й предоплате, а некоторые — и без нее, лишь бы клиент выполнил стандартные условия: дал первый взнос в 20—30% стоимости жилья и за квартал до сдачи дома оплатил остальное.
Появился и «индивидуальный» подход, когда компании скидки не афишируют, но скидывают до 5% после беседы с клиентом, выяснив его платежеспособность.
Заметим, что остались и упорные, ни копейки не уступающие. Их — два вида: крупные компании, имеющие объекты бизнес- и элит-класса в Киеве, которые дают им финансовую подпитку (покупателей такого жилья еще немало) и, соответственно, возможность выжидать. И — самые мелкие, строящие всего 1—2 дома, для которых любая уступка означает финансовый крах.
ВТОРИЧКА. Интересная «картина маслом» нарисовалась на рынке бэушного жилья городов-спутников! Сравнив нынешнюю стоимость самого ходового товара — «единичек» и «двушек» — с «прайсами» начала августа, когда кризис спроса уже стал явным, мы заметного падения цен не обнаружили. Но это — в среднем. Зато появилось куда больше предложений доступных квартир: найти 1-комнатную за $60—70 тыс. — уже не вопрос. И, что важнее, почти треть объявлений имеют приписку «торг», тогда как летом она встречалась лишь изредка. Мало того: прозвонив наобум 10 вариантов, лишенных такой ремарки, мы выяснили, что в 4 случаях торг уместен! Итак, удешевление идет, но завуалированное, так сказать, в ходе «поединков» покупателей с продавцами.
С задачей найти не «убитую», притом дешевую «единичку», мы, хоть и не без труда, справились.
«Ура» переросло в «у-у-у», когда выяснилось, что за $35 тыс. продается 1-ком. (36/16/8) не в самом Борисполе, а в селе Рогозов, что в 10 км от райцентра: без машины — никак, и $3-тысячная скидка не привлекла. А свежеотремонтированная «хатка» (33/17,3/6,7) за $70 тыс. вдохновила. Впрочем, брокер сказала, что хозяин думает поднять цену на $5 тыс. Подумаем и мы, но вариант неплох.
В Боярке хозяин с $58 тыс. сразу скинул $1 тыс. за «гостинку» (29/13/6), но честно предупредил, что нужен ремонт — мол, в $3 тысячи уложитесь. Ха, это фантастика, но даже если $10 тыс. вложишь — игра стоит свеч.
В Ирпене подвернулась квартира за $72 тыс. (33/19/7), вроде в приличном состоянии (ремонт делался два года назад), уступка — $1—1,5 тыс. Лес рядом, река. Единственное, что смутило в этой «честной хрущобе», — она на 5-м этаже, под крышей...
Над броварской «гостинкой» (30/18/5) за $69 тыс., да еще с уступкой $2 тыс., тоже стоит поразмыслить. Правда, балкон-«корзинка» крохотный, косметический ремонт нужен, зато близко к трассе на Киев.
Словом, «ищите — и обрящете». И торгуйтесь, продавцы нынче уступчивы.
К ЯНВАРЮ — МИНУС 10—15%. По мнению всех опрошенных нами аналитиков, кризис спроса не прекратится, пока ипотечные кредиты не подешевеют хотя бы на 4—5%: до 10—12% в СКВ и до 15—17% — в гривне. Именно дороговизна займов и придирчивость банков к клиентам уменьшила число сделок через ипотеку с 50—70% до 20—30%. И снижения ставок, по крайне мере до конца года, ждать не стоит, учитывая, что банки почти напрочь утратили доступ к дешевым западным кредитам. Эксперты говорят, что все больше строителей оказываются без кредитов банков и денег граждан-инвесторов. Поэтому число недостроев в городах-спутниках будет расти. Кстати, даже один из лидеров рынка уже месяц как «заморозил» стройку в пригороде. Что дальше?
Независимый аналитик Яросласлав Цуканов полагает, что хорошо зарекомендовавшим себя на рынке компаниям придется снизить цены к концу года на 10—15%: тем самым они смогут привлечь покупателей и пережить кризис. Продавцам «вторички» тоже придется уступать, но меньше, до 5%, ведь их товар — уже готовый, а не «в проекте». А вот застройщикам «без имени» и скидки в 15% вряд ли помогут: клиенты, не уверенные, что дом будет сдан, к ним не пойдут. Они либо «заморозят» дома — и пострадают люди, уже вложившие в них деньги, либо будут продавать их с большим дисконтом крупным компаниям (а это проблематично, у тех свободных денег тоже — мизер), либо идти с ними на слияние.
«Вторичка», по мнению руководителя отдела проектно-консалтинговой фирмы «НовоБудова» Дмитрия Колисныка, должна подешеветь на 5—10%, иначе покупателей не дождется. Крепкие застройщики-середняки смогут пойти на скидки до 10%. Крупные же и успешные в финансовом отношении компании ограничатся снижением в 2—5%, зато для демонстрации своей стабильности будут брать основной платеж с клиентов только по завершении дома.
А вот аналитики компании «Моя фортеця» прогнозируют, что на 10—15% до конца года подешевеют только квартиры эконом-класса, а бизнес- и премиум- упадут лишь на 5%, ибо их покупатели — люди небедные и не выжидают, пока цены резко упадут.
|
|
