Земля: цена номинальная и реальная. Обзор рынка земельных участков
Вопреки предположениям о некоем «замерзании» рынок земельных участков, кажется, только подогревается непродуманной политикой законодателей и возрастающими аппетитами застройщиков.
Свою лепту в подорожание внес и расклад на самом рынке. Специалисты признают, что первичный рынок уже давно раскуплен. Таким образом, речь идет только о перепродаже участков, значительная часть которых, по мнению аналитиков, покупалась именно с целью дальнейших спекуляций. Насколько нынешним хозяевам придет в голову взвинтить цены, зависит от разных факторов, и, наверное, прежде всего от наличия платежеспособных покупателей. Возможно, последних стало меньше, но уж если кто найдется, он может позволить себе удовлетворить все свои капризы.
Иногда «хозяева жизни» даже не утруждают себя поиском: они договариваются с соседями — и их участок из аккуратного прямоугольника вдруг превращается не то чтобы в ранчо, но точно в бесформенное пятно с большим домом посередине. Конечно, в Киеве этот вариант не пройдет: если уж люди вкладывали деньги, то землю просто так раздавать не станут, да и будущее больших городов почти зловеще характеризуют словом «уплотнение». Как бы там ни было, земля в городе или у его черты сейчас стоит подороже, чем иной дом. Совершенно очевидно, что это почувствовали на своей шкуре и хозяева земель, которые нынче хотят пустить под Подольско-Воскресенский мост, — как, впрочем, и те, кто нынче обитает на других участках стратегического назначения. И хотя нет ничего зазорного в том, что кто-то просит за принадлежащий ему клочок земли «по полной», то есть выставляет за него рыночную цену, тому, кто захочет попробовать себя в качестве земельного спекулянта, надо помнить об одном. Следует быть готовым к тому, что некоторые участки продаются годами и не находят своих покупателей. Наибольшим спросом пользуются участки с подведенными коммуникациями, хорошим подъездом и достойным (в смысле денег) окружением — благо, в Киеве практически не приходится думать об изменении целевого назначения. Некоторые компании, приближенные к местным руководителям, на изменении целевого назначения земель строят свой бизнес. Власти пытаются с этим бороться, но пока, похоже, безуспешно.
Откуда ноги растут…
Какова она, рыночная цена, и из чего складывается? В ответах на этот вопрос среди специалистов единства нет — кроме разве что акцентирования важности месторасположения участка (по большей части излишнего). Тем временем оценщикам и риэлторам приходится учитывать и развитие инфраструктуры, и перспективы столицы (читай: столичного региона), и характер (состояние) самого участка. Главное, что бросается в глаза, — это возможность в процессе определения цены манипулировать назначением участка. Надо учитывать, что нормативная оценка (Постановление КМУ №213 от 23 марта 1995 г. «О методике нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов») определяет стоимость земель на основании абсолютно не рыночной базы. Так, оценка земель несельскохозяйственного назначения сейчас производится по формуле:
Цн = (В х Нп/Нк) x Км x Кф,
где Цн — нормативная денежная оценка квадратного метра земельного участка;
В — затраты на освоение и обустройство территории в расчете на 1 кв. м;
Нп — норма прибыли;
Нк — норма капитализации;
Км — коэффициент, характеризующий месторасположение земельного участка;
Кф — коэффициент, характеризующий функциональное использование земельного участка.
Специалисты отмечают ряд недостатков такого подхода. Среди них — стандартизация нормы прибыли (нормативно ограничена 6%) и усреднение нормы капитализации (ограничена 3%) — последняя, в свою очередь, не может быть установлена для всех категорий населенных пунктов, для всех финансово-экономических ситуаций в стране и данном регионе. Кроме того, размер нормы капитализации не является адекватным ставкам капитализации, применяемым в Украине. Затраты на освоение и обустройство территории населенного пункта (В) тоже фигурируют в этой формуле в формате балансовой стоимости. Такой подход абсолютно не приемлем, так как балансовая стоимость не дает представления о затратах на создание городской инфраструктуры, потому что: во-первых, строительство осуществлялось в разное время, и привести стоимость, зафиксированную при постановке на баланс, к единому показателю практически невозможно — особенно на основании применявшихся в 90-х годах методик и коэффициентов индексации; во-вторых, в балансовую стоимость включены затраты на капитальный ремонт (чем старше элементы инфраструктуры, тем больше их стоимость и тем больше стоимость земель города: парадокс налицо); в-третьих, на баланс элементы инфраструктуры принимаются на основании фактически израсходованных на строительство средств, а не на основании расчетных показателей, которые являются оптимальными и достаточными для строительства данных объектов. Такой подход почти наверняка включает нерациональные затраты и существенно завышает стоимость. В результате на практике составляющая «В» искусственно подгоняется под запрограммированный результат. Получается, что так называемая нормативная денежная оценка является бессистемным набором стоимостных показателей.
В начале становления рыночных подходов в земельных правоотношениях подобный подход был еще более-менее терпим. В то время общество не было готово принять более прогрессивный подход к оценке земель для целей налогообложения. Максимум, что удалось сделать, — это запустить механизм экспертной оценки земли для трансакций и ввести землю в товарный оборот.
Земля — товар: свойсвояка видит издалека
В свою очередь, рыночная цена стала ответом на искусственное занижение цены, формула расчета которой, по мнению теоретиков, могла сослужить хорошую службу оценщикам. Конечно, рыночная цена не варьируется в зависимости от нахождения участка в одной из 180 экономико-планировочных зон, но вот другие составляющие точно влияют на стоимость «сотки». Каждому понятно, что Печерск, например, — это не только центральное расположение, но и десятки гектаров земель на склонах, где былая невнимательность на уроках географии или биологии в школе может стоить как минимум размытых дорожек. А это уже «минус» участку. Другой потенциальный недостаток участка — это примыкание его к улице без твердого покрытия. Среди иных недостатков инженерно-геологического плана — нахождение участка в месте затопления паводком, в зоне значительной заболоченности, на склоне под углом свыше 40% или на намывных территориях. Впрочем, тем, кому все это кажется слишком большой интеллектуальной нагрузкой, скажем проще: цену коммунальной земли все равно устанавливает районный совет, а частной — ее собственник. Понятно, что чем радужнее видится будущее того или иного района, тем дороже местная земля. Из перспективных направлений — юго-восточное и северо-восточное, а также западное. Может быть, в этом и есть заслуга здешних земель, тем не менее, почти наверняка сыграла свою роль вездесущая традиция, каждый раз направляющая развитие города в то или иное русло. Так, что касается Киева, это или обычные рекреационные направления, издавна привлекавшие внимание большого и среднего бизнеса, или же тихие уголки центральных районов, где живется удобно и комфортно.
Конечно, речь не идет о больших массивах, в размещении которых чувствуется советская логика и которые «уходят» по совершенно особой цене. Собственно, идея одна: чем больше участок, тем меньше цена «квадрата»; чем «центральнее» участок, тем он меньше. Таким образом, совершенно очевидно, что часто сравнительно большой участок за городом и 10-20 соток на Старонаводницкой или Батыевой горе могут стоить одинаково. Безусловно, самые жирные «сливки» города поднимаются в одном из самых высоких (географически) районов — Печерском. Тут цена сотки едва ли не достигает круглой цифры в 100 тысяч «условных» при средней запрашиваемой стоимости в 60-75 тысяч. Вместе с землей покупают и ветхие (или просто старые) дома, так что о намерениях покупателя полностью модернизировать пейзаж, поставив на месте дома с двускатной крышей современный коттедж, соседи узнают только спустя полгода-год. Наверняка, догадываясь о планах покупателя, цену на некоторые участки их хозяева предусмотрительно снабжают во всевозможных объявлениях уточнением «договорная» — мол, стоит только начать торг, глядишь, вам тысяч десять-пять и скостят. Впрочем, больше тут все же сказываются соображения меркантильного толка: коль скоро тот или иной участок заприметил потенциальный покупатель, то без покупки его вряд ли отпустят, а значит, скорее всего, уговорят.
То же самое вполне может относиться и к другому представителю первой тройки. Шевченковский район — один из лидеров земельного рынка. Даже 15-20 тысяч «условных», помноженных на площадь в 5-6 соток, составят в сумме неплохой довесок к бюджету хозяина. А вот участок где-нибудь на ул. Ольжича слишком велик, чтобы его мог купить предприниматель средней руки. Оттого цена в 32 тысячи у. е. кажется вполне логичной, по крайней мере в масштабах, которыми оперируют владельцы успешных компаний. Да и цена участка в районе ул. Стеценко, где речь идет всего о 14 тысячах, тоже немалая. Во всяком случае, придется поломать голову, прежде чем покупать участок, находящийся, кстати, вблизи от многочисленных административных зданий.
Впрочем, это касается всех центральных районов с ярко выраженным дефицитом земли. Земля на Подоле шла в начале июля в среднем по 20-25 тысяч у. е. за сотку, но вложения себя оправдывают, особенно с учетом возможных трансформаций, которые суждено пережить в скором времени Рыбальскому полуострову. Да и с появлением новой транспортной артерии рынок недвижимости района почти наверняка получит дополнительный импульс. Подольско-Воскресенский мост не только прибавит весу местности, по которой пройдет, но и неминуемо наделит ее функцией посредника, которой та, надо полагать, охотно воспользуется. Впрочем, пока на Подоле еще хватает конечных остановок, а маршрутки доставляют немало неудобств пересекающим Контрактовую площадь пешеходам. Тем не менее, небольшой клочок земли на Подоле или Сырце стоит двух-трех больших в Дарнице. Бойкое место всегда в цене. С рентабельностью, как говорится, не поспоришь, а в эпоху развитого капитализма — тем более.
Есть свои точки приложения сил и, соответственно, центры притяжения и на Оболони. Неказистая улица Северная в этом плане показательна: рядом — конечная остановка троллейбуса, гаражи и неплохая рекреационная зона, куда в жаркий летний день приходят десятки киевлян; недалеко расположен супермаркет «Сильпо». Впрочем, при площади в 100 соток участок на ул. Северной хорош и для интенсивного жилищного строительства, и для возведения какой-нибудь торговой точки. Хотя, конечно, все зависит от планов и платежеспособности покупателя. Понятно, что на участке небольшого размера можно поставить жилищный комплекс, а вот «посадить» супермаркет не получится. Но для этого остаются и Святошино, и Голосеево, расположенные, кстати, прямо по курсу предстоящего расширения столицы в пригородную зону с заходом в рекреационные районы. Возможно, понимая это, кое-кто и придерживает участки, но в целом два-три бывших пая бессильны повлиять на тенденции рынка земли. Временами, из таких «паев» возникают целые поля в 2-3 гектара по 4-5 тысяч у. е. за сотку. Такой товар предлагают в первую очередь в периферийных районах, как правило, по воле чиновников, включивших в их состав земли совхозов и колхозов. Это касается окрестностей Большой Кольцевой дороги, Пирогова и других населенных пунктов, большинство которых давно и прочно заняло место в киевской истории и экономике. Конечно, большие участки и появляются нечасто, и уходят трудно. Если же исходить из принципа «на безрыбье и рак рыба», то можно сказать, что потенциальные инвесторы не упустят случая купить участок по дешевке, тысяч этак за пять-шесть, где-нибудь в пределах Дарницы. С появлением в районе нового вокзала (о чем уже можно говорить вполне уверенно) он переживет второе рождение. Внесет свою лепту и функционирование нового железнодорожного моста, о котором до недавнего времени еще никто не говорил. К нему наверняка привяжут транспортные артерии и — новые строительные площадки.
Ктокто в тереме живет?
Со временем наверняка быстрее и легче будет добираться до пригородов, где земелькой можно обзавестись из расчета самое меньшее по 700-800 у. е. за сотку. Ключевыми точками в этой системе ценностей были и остаются районные центры и городки, расположенные в непосредственной близости от матери городов русских: Вышгород, Борисполь, Дымер, Васильков и пр. Тут с покупателя спрашивают минимум тысячу условных, хотя есть участки и по полторы, и по две, а в последнее время — и до пяти тысяч у. е. Специалисты говорят: за последний год цены на землю под Киевом возросли на 40%. Связано это в том числе и с возросшим интересом к большим участкам со стороны логистических компаний. Впрочем, многие по-прежнему готовы рискнуть и начать именно со строительства коттеджей, не говоря уже о том, что в ходу всегда было и остается частное строительство. Один из стратегических районов — Обуховский, где живописные участки Конча-Заспы сбывают по 30 тысяч долларов за сотку, а самая дешевая земля - в Глевахе Васильковского района (1300 у. е./сотка). Активно продают наделы в Зазимье. В Обуховском районе цены установились на достаточно высоком уровне еще в предыдущие годы, а за последний год выросли еще на 50-58%. Цены на земельные участки в престижных коттеджных поселках здесь достигают 28 тыс. у. е./0,01 га. В Бориспольском направлении цены выросли на 70%. В Бориспольском районе сотка земли стоит 1,3-8 тыс. у. е. В Броварском направлении земля продается по 2-3,5 тыс. у. е. за сотку, в Вышгородском — по 1,6-4,5 тыс. у. е., в Васильковском — по 1-3 тыс. у. е., в Киево-Святошинском (Петропавловская и Софийская Борщаговки) — по 4-12,5 тыс. у. е. Более чем в 2 раза поднялись цены на земельные участки в Броварском (Пуховка, Рожны и др.), Васильковском (Васильков, Хлепча, Глеваха) и в Киево-Святошинском (Лесники) районах.
Основные участники рынка земли — пакетные инвесторы, как правило, готовые инвестировать свыше 5 млн. у. е., и частные покупатели, ориентированные на сделки от 20 тыс. до 1 млн. у. е. Частные перекупщики стремятся приобрести землю в 10-20-километровой зоне вокруг столицы по цене от 800 до 2 тыс. у. е. за сотку. Идеальными направлениями для них являются Житомирская, Одесская и Варшавская трассы. Так, в компании «RED» в зависимости от характера недвижимости каждому типу отводят свою территорию. Скажем, тому, кто хотел бы вставать и ложиться спать, имея хороший вид из окна, следует обратить свое внимание на Обуховское, Житомирское и Бориспольское направления, а вот для складов идеально подходят Одесский, Харьковский и Санкт-Петербургский «векторы», ведь, кроме оживленных транспортных магистралей, близко проходят и железнодорожные пути, а хорошее транспортное сообщение — одна из предпосылок успешного ведения логистического бизнеса. В свою очередь, тем, кто положил глаз на более-менее обширный участок, стоит помнить, что киевские власти планируют в обозримом будущем вынести сюда промышленные предприятия. В зависимости от целевого назначения участка рознится и цена. Участки под ИСХ (ведение индивидуального сельского хозяйства) без коммуникаций на расстоянии 20-30 км от Киева предлагаются в Броварском, Васильковском, Вышгородском и Киево-Святошинском районах; в последнем земельные участки наиболее дорогие (средняя их стоимость без коммуникаций превышает 1000 у. е./0,01 га). Средние цены на земельные участки под ИСХ без коммуникаций на расстоянии 20-30 км от Киева составляют 500-1700 у. е./0,01га. На расстоянии 0-10 км от Киева земельные участки под ИСХ и ведение фермерского хозяйства без коммуникаций предлагаются в Киево-Святошинском районе по цене 1000-1800 у. е./0,01га. К участкам под организацию промышленно-складского производства в Киево-Святошинском, Вышгородском и Броварском районах площадью от 3 до 50 га продавцы тоже подходят дифференцированно. На расстоянии 0-10 км от Киева такие земельные участки без коммуникаций предлагаются по цене 650-1000 у. е./0,01га, а на расстоянии 10-20 км — по 200-1000 у. е./0,01га.
Кто не с нами?
Специалисты признают: в плане перспектив симптоматично воспринимается нынешняя тенденция выдачи кредитов на покупку земельных участков. Земля медленно, но верно приобретает свойства товара, который все чаще оценивается не только как моральный капитал, но и как капитал финансовый. Банкиры и риэлторы убеждены: выдача кредитов на покупку земельных участков неминуемо приведет к подорожанию земли, поскольку спекулятивная составляющая на этом рынке будет иметь еще больший вес, чем сейчас. «Рост присутствия банков на рынке кредитных ресурсов вызовет определенное увеличение спроса на землю, что косвенно повлечет за собой увеличение стоимости земельных участков», — уверен управляющий киевской областной дирекции АКБ «Укрсоцбанк» Андрей Онистрат. Тем временем очередной виток роста цен, очевидно, вызовет и инициатива Госкомзема, успевшего проштрафиться по части использования средств от приватизации и эффективности этой самой приватизации. Не так давно глава Госкомзема Николай Сидоренко заявил о том, что его ведомство намерено через Кабмин подать в парламент законопроект об отмене моратория на продажу земель сельхозназначения. По мнению г-на Сидоренко, это значительно сократит объем теневого рынка земли и увеличит обороты легальных продаж. Тому, кто считает этот шаг сомнительным, можно возразить, что теневой рынок земель сельскохозяйственного назначения давно и успешно функционирует. Любой мало-мальски знающий юрист предложит заинтересованному инвестору несколько схем, по которым земля может перейти в частную собственность. Подобные схемы, как правило, используются вблизи промышленных центров, там, где земля стоит дорого. По мнению аналитиков, снятие всеобщего моратория приведет к массовой продаже сельскохозяйственной земли по всей территории Украины. По сути, подобный ход приведет к легализации крупных землевладельцев, которые де-факто существуют в аграрных областях, особенно на юге Украины. Это — с одной стороны; с другой же — только в случае подобной легализации можно будет говорить о реальной цене земли. Без этого с каждым годом вследствие элементарной юридической неграмотности сельского населения увеличивается количество «ничейной» земли, которая не была правильно оформлена. В то же время полная отмена моратория на продажу земли приведет к неконтролируемым последствиям. Сферы влияния пока не могут поделить даже в Киеве, не говоря уже о регионах, а ведь именно на них сейчас претендует чуть ли не половина столичных застройщиков. Естественно, если сегодня пустить продажу земель сельскохозяйственного назначения на самотек, это закончится лишь массовыми нарушениями.
Свою лепту в дело торможения развития рынка земли внесли и коммунисты. Не так давно депутаты из фракции КПУ зарегистрировали в парламенте законопроект «О внесении изменений в пункт 15 раздела Х переходных положений Земельного кодекса Украины». Документ предлагает продлить мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения до 2015 года. В пояснительной записке к проекту сказано, что в случае разрешения продажи земли с 2007 года большинство участков будет приобретено по демпинговым ценам. Это, в свою очередь, может привести к социальным потрясениям, поскольку сегодня не отработаны системы кадастра и оценки земель, утверждают авторы документа. Единственным нормальным экономическим шагом в данной ситуации, как признают специалисты, будет частичное изменение правил игры на рынке земли, а также активизация продаж земли через аукционы. Между тем бывший народный депутат Юрий Кармазин связывает нынешние трудности с продажей земли на открытых торгах с тем, что не хотят «светиться» серьезные бизнесмены, да и договориться с чиновниками значительно проще, чем конкурировать между собой. Серьезную проблему для развития земельных отношений представляет законодательная неразбериха. Специалисты считают, что компромиссным вариантом в плане установления прозрачности на рынке может выступить принятие нескольких законодательных актов, которые будут регулировать официальную продажу земли, находящейся в ведении местных советов, без полной отмены моратория. Как поступит в данном случае парламент, пока сказать сложно. Однако можно с уверенностью заявить, что прения по данному вопросу обещают быть очень серьезными. Если, конечно, не принимать во внимание почти полную невозможность достижения любого компромисса и туманные перспективы существования самих законодателей…
