Сколько будут стоить киевские новостройки через год? И почему столько?
Несмотря на сверхрентабельность строительной отрасли и стабильность банковской системы, инвестиции в первичное жилье по-прежнему являются самым рискованным в Украине способом вложения денег.
Жилье для любого человека по сути своей является наиболее важным из всех материальных благ. И самым дорогим. Нет, было дело в середине 1990-х гг., когда подержанный пятилетний «форд» охотно меняли на двухкомнатную квартиру. Однако те времена прошли, и можно смело утверждать, что повторения той ситуации уже не будет. Сейчас от стремительности подорожания жилья в столице (в том числе и аренды) у приезжих перехватывает дыхание, заставляя судорожно искать какие-то пути выхода. Одним из таких путей представляется вложение средств в покупку квартиры в строящемся доме.
Это решение, безусловно, имеет ряд преимуществ перед вторичным рынком. Во-первых, финансовое. Купив квартиру по цене 7000 грн/кв. м площадью, допустим, 45 кв. м, человек тратит 63 тыс. долл. Сразу после сдачи дома в эксплуатацию такая квартира уже на вторичном рынке обошлась бы в 85-90 тыс. долл. Во-вторых, при этом он получает возможность рассрочки платежа на весь период строительства (1-3 года). Что тоже немаловажно, поскольку позволяет в отдельных случаях обойтись без банковских кредитов, а значит, без огромных переплат по процентам. Ну и, конечно, современное жилье строится по совсем иным стандартам метража и комфортности, чем было принято в советское время. Вот, можно сказать, три краеугольных камня, формирующие устойчивый спрос на первичное жилье в Киеве. Причем реальные возможности спроса примерно в 10 раз превышают сегодняшний уровень. Это объясняется чрезвычайно высоким уровнем риска для потенциальных инвесторов.
Наверно, во всей Украине не найдется человека, который бы не слышал об «Элита-центр». Хотя на самом деле — это лишь вершина айсберга, по ряду причин получившая столь широкую огласку. Между тем сегодня четыре из пяти украинских банков, предоставляющих кредиты на покупку жилья, выдают их только под вторичный рынок. И так было задолго до того, как обманутые инвесторы «Элита-центр» вышли с плакатами к киевской мэрии. Еще меньше энтузиазма у страховых компаний, страхующих финансовые риски. Наиболее четко позицию страховщиков изложил представитель компании «Веско»: «Я не знаю ни одного объекта, который был бы сдан строителями в заданные сроки. Мы же сразу тут попадаем под выплаты, стопроцентно». И тут самое время упомянуть о некоторых особенностях национального строительства.
Не так давно по одному из телеканалов показывали документальный фильм о строительстве 115-этажного небоскреба в Сингапуре. Возведением занималась японская фирма. Ее руководитель рассказывал, как перед выполнением работ были расписаны ПОСЕКУНДНЫЕ ГРАФИКИ ДЛЯ КАЖДОГО РАБОЧЕГО. В итоге уникальное с точки зрения технической сложности здание было построено точно в указанные сроки (день в день) и в пределах утвержденной на строительство сметы. «Фантастика!» – только и сказал мой друг-строитель, сидевший рядом. И добавил: «Для наших условий нереально ни вовремя сдать объект, ни тем более уложиться в смету».
Думается, едва ли кто-то причастный к строительству возьмется оспаривать данное утверждение. Такое положение было в советские времена, таким оно остается и по сей день. Потому что изменились технологии, на стройплощадках появилось современное западное оборудование и инструменты. Прежней осталась психология людей. И топ-менеджеров, и непосредственных исполнителей. В этом, пожалуй, сегодня самая главная проблема. Себестоимость строительства неэлитного жилья в столице сегодня составляет 400-600 долл/кв. м. В отдельных случаях она может доходить до 800 долл/кв. м. Такие данные называли и в «Киевгорстрое», и в ряде других, менее известных, компаний. При этом стоимость квартир от застройщика начинается со стартовой отметки 1200 долл/кв. м и доходит до 2200 долл/кв. м. То есть минимальная рентабельность не опускается ниже планки в 200%. Когда эту цифру слышат иностранцы, у них от удивления округляются глаза. В Европе, как говорят они, такие прибыли можно получать разве что от торговли оружием или наркотиками. В Швеции либо Италии считается, что компания, имеющая 10% рентабельности, делает весьма успешный бизнес.
Выходит, что наши строительные компании не могут обеспечить своевременный и надлежащий конечный результат, располагая таким огромным запасом финансовой прочности! Они ссылаются на подорожание материалов и прочие объективные трудности, однако не готовы использовать для их преодоления внутренние резервы. Поскольку для них это означает, вроде как залезть в свой карман. «Но зачем, – рассуждает наш человек, – это делать, если есть карман у инвестора?» И действительно, уже вложив немалые средства, тот готов доплатить, лишь бы окончательно не потерять средства. Куда ему деться с подводной лодки? Другое дело, что банки-кредиторы не хотят играть в такие игры. И потому предпочитают с «первичкой» не связываться. То же самое и со страховыми компаниями.
Один из основных законов кибернетики гласит, что любая система предпочитает развиваться в направлении наименьшего сопротивления. Это утверждение вполне применимо и к маркетинговой стратегии строительных компаний, а также банков, финансирующих строительство. Сегодня они делают акцент на секторе премиум-класса, позволяющем без особого напряга (в данном случае без наращивания объемов строительства) стабильно получать сверхприбыли. При этом практически ничем не рискуя. Воплощение данной стратегии наиболее наглядно можно показать на примере одного баснословно дорогого магазина одежды, обуви и аксессуаров, мимо которого мне приходится ежедневно идти на работу. Как правило, он всегда пуст и персонал с откровенной скукой ожидает окончания рабочего дня. Казалось бы, при таком положении дел владелец магазина должен неминуемо «прогореть» и закрыться, но… этого-то как раз и не происходит. Потому что два-три раза в месяц в магазин все же заглядывает какой-нибудь VIP-клиент и делает свои VIP-покупки. И полученных средств вполне хватает для оплаты безделья персонала в течение последующего месяца, платы за аренду и прочих расходов. Ну, и прибыль у хозяина, надо думать, тоже имеется не абы какая. Хотя, заметим, он вполне мог бы открыть магазин по торговле одеждой эконом-класса. И, в принципе, получать не меньший доход. Просто тогда к нему за месяц придет, условно говоря, не один покупатель, а десять тысяч. В итоге за покупки они заплатят ту же сумму. Но тогда собственнику придется содержать намного больший штат (продавцов, уборщиц, охранников и т. д.), а это уже сложно. Нужны большие обороты в торговле, больше суеты с закупками (их надо делать чаще и в больших объемах), учетом и т. д.
Применительно к строительству, для компании проще построить один элитный дом, чем пять социальных. Под эту стратегию подстраиваются и банки, сокращая сроки кредитования. Например, «Аркада», ранее кредитовавшая покупку жилья на срок до 30 лет, сейчас дает кредит максимум на 15 лет. В результате отсекается значительное количество потенциальных клиентов с относительно невысоким уровнем доходов. Остаются те, кто, в принципе, мог бы приобрести это жилье и за наличные, однако не желает выводить средства из оборота собственного бизнеса. Для тех, кто к данной категории не имеет счастья относиться, прогнозы можно сделать неутешительные. Цены на жилье в новостройках (как, впрочем, и на «вторичке») будут и дальше расти. Причем не в силу каких-то объективных причин, типа перехода на более дорогостоящие строительные технологии. Нет. Просто продолжает увеличиваться поток представителей региональных элит, перебирающихся в столицу. Это люди финансово самодостаточные и, прежде всего, на их высокую покупательную способность ориентируются строительные компании. Если же говорить об абсолютных цифрах, то здесь уместно посмотреть на нашего северо-восточного соседа. Как показывает опыт, спустя некоторое время московские цены на недвижимость становятся киевскими. А в российской столице сейчас один квадратный метр новостроек (разумеется, в отдаленных районах) стоит минимум 3700 у. е. Сравните с нашими 1200 у. е. и сразу поймете, что нам есть куда стремиться. И к концу следующего года киевские новостройки будут стоить, как сейчас московские. Ситуацию мог бы изменить массовый приход на столичный рынок недвижимости иностранных компаний, которые в таком случае могли бы раза в два обвалить цену квадратного метра. Но кто же их, как говорится, сюда пустит? Ведь позиции строительного лобби в Киевсовете представляются не просто прочными – несокрушимыми.
Что же касается защиты инвестиций в строительство, то здесь повода для оптимизма гораздо больше. В настоящее время в профильном комитете Верховной Рады в разработке находится целый ряд законопроектов, призванных облегчить жизнь простому инвестору. В частности, предлагается вместе с участком земли передавать застройщику полный пакет необходимых разрешений. Это позволит уже на раннем этапе более тщательно фильтровать компании-кандидаты. Кроме того, предполагается, что разрешение на строительство смогут получить лишь те фирмы, которые уже имеют в своем активе сданные объекты. Если же это вновь образованная структура, то первоначально она сможет получить только договор на субподряд, т. е. выполнять лишь определенную часть работ на строительстве жилого дома. Ну и еще нардепы хотят заставить застройщиков предоставлять в местные органы власти балансовую отчетность за предшествующий период времени – ту, которая идет в налоговую инспекцию. И если согласно этому документу окажется, что компания в прошлом году собственными силами выполнила работ на 700 тыс. грн, а теперь строит жилой комплекс стоимостью 100 млн. грн, разрешения она не получит.
Тут, правда, уместно вспомнить, сколько времени проходит, прежде чем в нашей стране принимаются хорошие и нужные законы. И сколько еще нужно, чтобы они заработали на практике. Далее остается примерно прикинуть, сколько к тому времени будет стоить квадратный метр… чтобы решить, куда же все-таки сегодня лучше пойти: в офис строительной компании или в казино? Кажется, в последнем случае шансы получить прибыль примерно те же…
