Недвижимость в регионах неплохо растет в цене: на 30-40% в год. А порог вхождения на первичные региональные рынки ниже, чем в столице. Завернуть?
Малые родины большого бизнеса
Жилье в областных центрах в несколько раз дешевле, чем в столице: однокомнатную квартиру на "первичке" в Донецке можно купить за $22 тыс., а в Одессе - за $40 тыс. Это не киевские $80-100 тыс. Директор консалтинговой компании "Канзас" Зоя Нестеренко отмечает, что в регионах динамика роста цен на первичную недвижимость не менее интересна, чем в Киеве. "Регионы даже более прогнозируемы, чем столица, они показывают постоянный и стабильный рост цен. Инвестирование в недвижимость крупных городов имеет свои преимущества, это перспективно и надежно", - утверждает эксперт.
В пресс-службе Украинской строительной ассоциации (УСА) "Деньгам" сообщили, что по рентабельности недвижимости столичному рынку конкуренцию может составить Крым. По разным прогнозам, в этом году рост цен на жилье в некоторых городах полуострова может достичь 40%. "Кроме рентабельности существуют и другие факторы, влияющие на выбор инвестором-строителем того или иного рынка. Например, подверженность бизнеса рискам. К сожалению, в Киеве они достаточно высоки, так как здесь цены на жилье завышены. Поэтому инвесторы и строители обращают свой взгляд на регионы, где меньшая рентабельность компенсируется большей стабильностью и низким порогом вхождения", - заявляют в УСА.
Чтобы понять, в какой области страны лучше вкладывать в недвижимость чтобы не прогадать, следует присмотреться к экономической ситуации в регионе. Например, если в Донецке предприятия работают стабильно, значит, в регионе есть деньги и спрос на жилую и офисную недвижимость. Если экономический прогноз для региона благоприятен, то недвижимость будет дорожать. По мнению экспертов, цены на недвижимость в украинских регионах будут расти, по крайней мере, еще два-три года, минимум на 10% в год. Поэтому на провинциальном жилье можно успеть заработать.
Элитный полуостров
Как рассказали "Деньгам" в АН "Планета-Крым", инвестировать в строительство с целью дальнейшей перепродажи выгодно, поскольку спрос на недвижимость в Крыму есть всегда. Всегда или не всегда - это еще вопрос, но даже если вдруг жилье перестанет дорожать, на нем все равно можно будет заработать, сдавая его в аренду отдыхающим. "Это касается не только первичного, но и вторичного жилья", - заверяют в агентстве. К слову, для того чтобы сдать в аренду квартиру в новостройке, ее надо отремонтировать, а это стоит $150-400 за 1 кв. м. (см. "Деньги" № 5).
Сейчас цены на недвижимость на южном берегу Крыма относительно стабильны. "Например, в Ялте особых скачков цен не замечено. Конечно, стоимость растет, но не столь значительно. В городе изначально установлены высокие цены, и мне кажется, что дорожать жилью в Ялте уже некуда", - отмечает эксперт одного из ялтинских агентств недвижимости. Сейчас "единичка" в 48 кв. м. на этапе котлована в Ялте стоит $120 тыс. В центральных районах города максимальная стоимость 1 кв. м - $7000. В среднем, новые квартиры относительно недалеко от моря в Ялте можно найти за $2000-2500 за 1 кв. м. На окраине цены от $1200 за 1 кв. м. По данным АН "Мультидом", за год стоимость жилья выросла в среднем на 35% - в конце прошлого года цена "первички" в центральных районах колебалась от $1500 до $7000, на окраине - от $800 до $1500 за 1 кв. м.
Несколько отличается ситуация на рынке недвижимости Севастополя. Жилье там дешевле: новая квартира площадью 45 кв. м будет стоить около $50 тыс. Стоимость квадрата жилплощади в новостройке на начальном этапе строительства составляет $1000-2200. Специалисты рынка отмечают, что, как правило, первичное жилье в городе-герое раскупается еще на этапе котлована. По прогнозам, до конца 2006 г. недвижимость в Севастополе может подорожать на 40%. И никого такая перспектива не удивляет. "В Киеве, например, жилье хорошего класса за год может вырасти в цене и на 60%", - говорят в Украинской строительной ассоциации.
Одесса
Риелторы отмечают, что с начала года недвижимость в Одессе подорожала на 35%. "Сейчас рынок ведет себя относительно стабильно", - сообщил "Деньгам" специалист одного из одесских агентств недвижимости. По словам регионального представителя консалтинговой компании "Р.Е.Д." Андрея Бурдейного, для Одессы это обычное явление: после стремительного скачка цен на рынке наступает относительное затишье… перед очередным подорожанием.
Сегодня стоимость квадрата жилья на первичном рынке южной столицы колеблется от $800 в отдаленных от побережья районах до $3000 в более интересных. Как отметил г-н Бурдейный, в Одессе, в основном, строятся элитные дома и дома улучшенной планировки. Поэтому и уровень цен на недвижимость - соответствующий. Перспективной считает одесскую недвижимость и г-жа Нестеренко. "На мой взгляд, рынок недвижимости Одессы в ближайший год будет развиваться динамично. О росте цен в этом городе можно говорить с большой долей вероятности. И я думаю, что вкладывать средства в жилье в этом городе разумно", - отмечает г-жа Нестеренко.
Г-н Бурдейный объясняет, что цены на жилье в городе растут, поскольку сегодня покупка недвижимости является выгодным капиталовложением. "Люди покупают жилье с целью дальнейшей перепродажи - число исключений невелико. И даже если на некоторое время рост цен приостановится, то, в худшем случае, люди просто сохранят свои деньги", - считает он. Эксперты уверяют, что Одесса занимает третье место по ценам на жилую недвижимость - после Киева и Ялты.
По приблизительным подсчетам, квартировладелец, который обзавелся жильем в Одессе за $100 тыс., скажем, в начале года, сегодня имеет возможность заработать на перепродаже еще, как минимум, $25 тыс. А если повременить с продажей до следующего года, квартира может подорожать еще на столько же, а то и больше.
Львов
Как рассказали "Деньгам" в АН "Фаворит-Запад", с начала года львовская недвижимость выросла в цене примерно на 30%. Сейчас новую квартиру можно купить за $40 тыс., стоимость 1 кв. м в новостройках колеблется от $1200 до $2500. К тому же, в городе большой дефицит новой недвижимости, поскольку домов строится мало.
По словам специалиста из АН "Фаворит-Запад" Натальи Шелестак, во Львове очень не хватает участков под застройку. "Земли настолько мало, что строительные компании годами выбивают участки", - сетует г-жа Шелестак. Мол, спрос значительно превышает предложение, что и стимулирует рост цен. Эксперт также отмечает, что инвестировать средства в строящуюся недвижимость в городе Льва сейчас перспективно. В частности, сегодня квартиру в новопостроенном доме можно купить по $2000 за 1 кв. м, а на старте строительства (дом возводится не менее года) жилье в нем стоило даже меньше $700 за 1 кв. м.
Харьков
В первой столице Украины с начала года квартиры подорожали более чем на 20%. Стоит отметить, что первое полугодие на харьковском рынке недвижимости было относительно спокойным - цены увеличились примерно на 8%. Второе полугодие отмечено более динамичным ростом. По разным оценкам, сейчас средняя стоимость 1 кв. м нового жилья бизнес-класса составляет $1100, класса премиум - около $1700. Недвижимость эконом-класса стоит $650 за 1 кв. м.
Специалисты рынка недвижимости Харькова считают, что основные причины подорожания - не столько рост цен на строительные материалы, сколько действия местных чиновников, которые отменили ряд своих решений о землеотводах под строительство. "Строительные компании выводят на рынок новые объекты по высоким стартовым ценам. В результате в отдельных случаях цены на объекты в стадии проектирования превышают цены на объекты, находящиеся на этапе строительства", - рассказывают в компании "Макрокап Девелопмент Украина". Поэтому спрос на "первичку" в Харькове невелик.
По прогнозам экспертов из компании "Макрокап Девелопмент Украина", в ближайшее время продолжится ценовая структуризация рынка. Кроме того, активизируются строительные компании, возводящие элитное жилье, которого в Харькове сейчас очень мало -- чтобы пересчитать объекты, хватит пальцев одной руки.
Донецк
Как рассказал "Деньгам" директор по аналитике инвестиционно-строительной группы ГЕРЦ Сергей Кузяев, с августа по октябрь 2006 г. рынок недвижимости Донецка находился в состоянии сна. По мнению г-на Кузяева, это было связано с неопределенностью политической и экономической ситуации, в частности - с ценой на российский газ. "В конце октября - ноябре мы ожидаем существенного оживления рынка недвижимости", - говорит Сергей Кузяев. По его прогнозам, до конца года стоимость первичной недвижимости в Донецке повысится, как минимум, на 10%. Сегодня цены на первичном рынке Донецка стартуют с отметки в $500 за 1 кв. м и останавливаются на цифре, большей $2000.
"Сегодня основные операторы рынка жилой недвижимости работают в сегменте премиум-класса (40%) и бизнес-класса (20%), при этом рынок среднего и социального жилья практически не освоен", - рассказывает Сергей Кузяев. Прибавим: по причине отсутствия платежеспособных покупателей. Что касается перспектив, по мнению специалиста, основным направлением развития рынка жилой недвижимости в ближайшие 5 лет будет увеличение доли сегментов бизнес-класса и среднего класса за счет уменьшения доли строительства недвижимости премиум-класса.
Днепропетровск
Средняя стоимость 1 кв. м элитного жилья в Днепропетровске превышает $4000. Впрочем, можно найти и более дешевые квадраты. Минимальная цена на рынке Днепропетровска составляет около $800 за 1 кв. м. - однокомнатную квартиру (45кв. м) можно приобрести и за $32,5 тыс. Операторы днепропетровского рынка недвижимости отмечают, что с начала года первичное жилье подорожало почти на 30%.
Основные причины подорожания такие же, как и везде - ощутимый перевес спроса над предложением, повышение цен на стройматериалы и осенняя активность покупателей. В частности, специалисты отмечают, что до начала следующего года новое жилье бизнес-класа подорожает еще на 7-10%. "Как бы застройщики не планировали удержать цены, стоимость недвижимости все равно будет расти", - заверяют в одном из агентств. Сейчас, как утверждают строители, в Днепропетровске спросом пользуется любое жилье: и дешевое, и элитное. Несмотря на активное строительство в городе, существует немалый спрос на жилье бизнес-класса, еще больше потребность в недвижимости эконом-класса.
Так куда же?
Получается, что выгоднее всего вкладывать деньги в недвижимость у моря: и темпы роста приличные, и заработать на сдаче в аренду можно. К слову, застройщики это уже поняли, потому в Крыму строится все больше и больше объектов: объемы строительства в автономии в первом полугодии нынешнего года на 15,45% больше, чем в первом полугодии 2005-го. Второй по привлекательности регион - Днепропетровск с 30% прироста. В его пользу говорит большая экономическая развитость региона в целом. Рискованной, но очень выгодной в перспективе может стать покупка "первички" в Харькове. Сейчас этот город довольно депрессивен, но объемы строительства там растут - за первое полугодие 2006 года было построено на 22,3% больше, чем за такой же период 2005 г. Сейчас недвижимость относительно недорога, но потенциал у Харькова серьезный, так что цены, вполне вероятно, могут начать расти весьма бодро.
