Пентхаусы, без сомнения, могут по праву претендовать на звание высшей категории элитного городского жилья. Эти «звезды» появляются в продаже на вторичном рынке недвижимости достаточно редко – они и на первичном нарасхват. Стоимость пентхауза составляет не менее 140% от цены квартиры, расположенной несколькими этажами ниже. Вопрос в том, стоит ли овчинка выделки…
Равнение на европейский стандарт
Каким же требованиям должен соответствовать пентхаус помимо расположения на последнем этаже и наличия стеклянных стен? И в самом деле, чем квартира на последнем этаже не пентхаус, если выше никто не живет, и вид на окрестности вполне приемлемый? Увы, нередко красивым словом строительные компании называют квартиры, имеющие к пентхаусам отдаленное отношение, тогда как существует классическое определение, подразумевающее соответствии помещения определенным требованиям. Нью-йоркский пентхаус – это «роскошный одноквартирный жилой дом, расположенный на крыше фешенебельного здания». Обязательные требования – бассейн, зимний и летний сад, место для барбекю. Дополнительный «плюс» – вертолетная площадка.
Европейские стандарты более демократичны – высокие потолки (минимум 4 м), небольшое количество внутренних перегородок, что создает эффект «открытого пространства», красивый вид из окон, выходящих на три или четыре стороны. Такой значительно более реальный вариант и распространен в Украине и России. Например, в Москве ежегодно возводится 120-150 пентхаусов стоимостью от $5 тыс. за кв. м. Среди них есть как апартаменты в форме птичьего клюва с русской баней (чтобы зимой нырять в снег на террасе), так и едва дотягивающие до понятия элитного жилья квартиры. Впрочем, настоящие пентхаусы с московским панорамным видом – это Остоженка, Пречистенка и арбатские переулки (обязательное условие – вид на Кремль).
Украинская столица несколько уступает Москве – и по количеству, и по цене. При средней стоимости $3 тыс. за 1 кв. м в Киеве можно найти особняки на крышах элитных домов, имеющие обширные террасы, бассейны и собственные лифты. Классика – пентхаус на крыше 25-этажного жилого дома на ул. Галины Тимофеевой (строительная компания «ТММ»), где предусмотрены даже системы дренирования и стока воды для обустройства газона на кровле, а также специальный поливочный водопровод.
Другой интересный четырехэтажный проект площадью 750 кв. м («Жил-Строй») расположен на улице Павловской. Апартаменты оснащены двумя лифтами (грузовым и пассажирским), доступ к которым имеют только хозяева, использующие специальные ключи. Помимо бассейна и прочих типичных для пентхауса особенностей, есть прачечная с системой подъема и спуска белья (гостевая, спальная и хозяйственная зоны, естественно, расположены на разных этажах). По завершению отделки этот пентхаус будет реализован по цене $1 млн. Внушительная на первый взгляд сумма означает, что стоимость 1 кв. м составляет всего $1 333.
Справедливости ради следует отметить, что таких проектов в Киеве пока единицы. Нередко инициаторами строительства выступают конкретные заказчики (для данного типа жилья это является нормой).
Реалии отечественного рынка
Доля классических пентхаусов в Украине неуклонно возрастает, но пока, по словам участников рынка, большинство апартаментов не соответствуют мировому определению «пентхаус». Главная проблема состоит в том, что украинские критерии определения элитности того или иного жилья не всегда совпадают с мировыми. Причиной тому служит недостаточное развитие классического элитного строительства в стране. Так, Ирина Луханина, директор Шевченковского филиала агентства недвижимости «Благовест», напоминает, что «пентхаус — это фактически не квартира, а мини-дом, или даже коттедж, расположенный на крыше высотного дома, с огромными окнами и панорамным видом». Тогда как у нас, по словам г-жи Луханиной, пентхаусом принято называть последние этажи элитных новостроек.
Одной из распространенных «примет» отечественных пентхаусов является отсутствие отдельного лифта, поэтому их владельцам приходится мириться с обществом соседей, что по американским меркам немыслимо. Архитектор Виктор Мишин объясняет это элементарным нежеланием застройщиков вкладывать средства в дополнительные сервисы, предназначенные исключительно для «небожителей». «Поскольку сам рынок пентхаусов пока находится на довольно ранней стадии развития, строительная компания не исключает возможных проблем с его реализацией, и, соответственно, не спешит обеспечивать его абсолютно всеми элементами западных стандартов», – отмечает специалист.
Пентхаусы, безусловно, являются «штучным товаром». Спрос на них всегда опережает предложение. В прошлом году, по оценкам специалистов, на продажу в Киеве было выставлено не более 40 «чистых» пентхаусов. Конечно, для столицы этого недостаточно. Ирина Луханина считает, что спрос на такие квартиры в ближайшие годы будет только расти в связи с увеличением количества состоятельных покупателей. Соответственно, за спросом «подтянется» и предложение.
Ее коллега, Алена Якубенко, специалист отдела городской недвижимости Renaissance Realty, считает, что «застройщикам гораздо выгоднее возвести на крыше пентхаус, цена которого будет превышать стоимость других квартир в доме, нежели размещать там зоны общественного пользования», что также повлияет на положительную динамику в строительстве пентхаусов в Украине.
Отметим, что строительство пентхаусов развернулось не только в столице, но и в других регионах страны. В прошлом году новые пентхаусы были построены в Харькове, Одессе, Днепропетровске.
Зачем платить больше?
Что касается стоимости пентхаусов, можно сказать с твердой уверенностью: она будет неуклонно возрастать. Цена пентхауса в столице варьируется от $ 1 тыс. до $ 5 тыс. за 1 кв. м в зависимости от месторасположения и класса самого дома, в котором он находится. По сравнению с зарубежными образцами это достаточно дешево. Так, например, средняя стоимость пентхауса в московской «Золотой миле» составляет $ 20 тыс. за 1 кв. м. Средняя стоимость пентхауса в центре Нью-Йорка равна $15-17 млн. Рекордная начальная цена манхэттенского пентхауса на прошлогоднем аукционе составила $ 75 млн.
Безусловно, такие расходы на приобретение жилья могут показаться излишними. Но спрос на пентхаусы во всем мире не падает. В чем секрет? Для одних покупателей это элемент престижа, для других - способ самовыражения. Но в любом случае пентхаус - это статусное жилье.
