Сегодня практически невозможно найти жилой комплекс, на территории которого не расположены объекты инфраструктуры. Однако «полный набор» встречается достаточно редко – каждый застройщик определяет для себя наиболее приоритетные направления исходя из пожеланий своих будущих покупателей.
Наиболее распространены следующие элементы:
Огороженная территория является обязательным требованием для всех жилых комплексов класса «де-люкс» и желательна для комплексов класса «премиум».
Подземный гараж обязателен для новостроек всех классов, отличие состоит в количестве машиномест на 1 квартиру (для «де-люкс» – минимум два, остальные классы – одно).
Бассейн или спортивный центр обычно располагают при крупном жилом комплексе класса «бизнес», «эконом», реже – «премиум» и «де-люкс». Два последних не обеспечивают соответствующую внутреннюю посещаемость и зачастую имеют закрытую территорию, что ограничивает внешний доступ посетителей.
Продовольственный магазин (чаще всего сетевой супермаркет) также располагают при крупных комплексах – дома с небольшим количеством жильцов не привлекательны для владельцев магазинов.
Детские площадки и игровые комнаты давно стали оборудовать практически во всех жилых комплексах уровня «выше среднего».
Кинотеатры, салоны красоты и рестораны имеет смысл включать в состав комплексов, расположенных в густонаселенных районах. Располагать подобные объекты на огороженной территории нецелесообразно, поскольку это сводит круг клиентов заведения к жильцам дома.
Клубный дом: торжество индивидуализма
Инфраструктура малоквартирных домов клубного типа зачастую формируется исходя из предпочтений заказчиков. Застройщики и риэлторы в этом сегменте рынка тесно сотрудничают не только на этапе продажи здания, но и на стадии разработки проекта. Покупатели эксклюзивного жилья предпочитают сами решать вопрос о «начинке» дома и определяют перечень услуг.
Наталья Новикова, генеральный директор компании Renaissance Realty, отмечает, что застройщики сегодня ориентируются на минимум, достаточный для удовлетворения потребностей покупателей.
«Стандартный набор» объектов инфраструктуры для клубного дома обычно ограничивается вместительной парковкой и общей гостиной-салоном. Содержать фитнес-центр, бассейн, салон красоты или прачечную только для шести-десяти семей экономически нецелесообразно. Кроме того, обитатели дома такого класса наверняка предпочтут посещать элитные спортклубы или салоны.
В некоторых случаях, если заказчиков объединяет знакомство или родство, они решают оборудовать свое жилье совместным теннисным кортом или спортивным залом. Подобного рода пожелания обсуждаются на стадии проектирования.
Как правило, такие дома строят в центре города, хотя есть примеры реализации проектов вне центральной части. Принципиально важным является удачное местоположение площадки (например, в близи лесопарковой зоны или водохранилища), которое позволяло бы реализовать концептуальный продукт в формате «премиум класса».
Ярким примером клубного особняка первого типа может служить возводимый в самом центре Киева жилой комплекс «Капитолий». В нем есть предусмотрены круглосуточная охрана и видеонаблюдение, эксклюзивный ландшафтный дизайн двора, двухуровневый подземный паркинг, а также бассейн и SPA-территория. Этот минимальный набор услуг, выполненный на высшем уровне, обеспечивает комфортное проживание в доме.
Другая красочная «иллюстрация» – жилой комплекс «Триумф» на 9 квартир, расположенный в северо-западной части коттеджного городка «Сосновый бор-3». Общая территория комплекса составляет 0,85 га. Клубный особняк включает в себя жилой блок и паркинг. Культурно-оздоровительный центр комплекса размещается в цокольном этаже жилого блока и включает в себя гостиную с камином, холл, банкетный зал, фитнес-центр с тренажерным залом и сауну. К цокольному этажу примыкает обширная терраса с выходом в парк, где располагаются барбекью-зоны крытого типа, а также детские площадки. В стоимость квартиры входит 1 машиноместо, а дополнительную территорию для второй машины можно приобрести за отдельную плату.
Загородная недвижимость: слишком много хорошего
Изначально при строительстве коттеджных поселков ставка делалась на развитую сеть обслуживающих предприятий. Предполагалось, что в этом будет заключаться их отличительная особенность, соответствующая новому качеству жизни. Довольно скоро стало понятно, что развитие обширной инфраструктуры в таких поселках порой может стать не преимуществом, а недостатком проекта. И дело не только в том, что из-за развитой инфраструктуры поселка дома в нем оказываются заметно дороже (стоимость квадратного метра домов в поселках возрастает на 20-40%, а расходы на последующую эксплуатацию - на 30%).
Воодушевившись яркими перспективами, покупатели довольно скоро начинают понимать, что такой мини-город лишает их атмосферы уединения и единства с природой. Само понятие «загородности» отходит на второй план.
Застройщики также обнаружили определенные недостатки: им приходится решать массу проблем с привлечением дополнительных инвестиций, однако повысить доходную часть проекта за счет дополнительных услуг удается далеко не всегда. После ввода поселка в эксплуатацию строительные компании порой не могут не только продать объекты инфраструктуры и площади под них, но даже сдать их в аренду. Постройки не окупаются из-за фактора сезонности, больших расходов на дополнительное обслуживание и малой наполняемости.
Как правило, к базовым элементам инфраструктуры поселка, которые необходимы в любом случае, относят здание администрации, включающее службы эксплуатации, охраны и уборки территории. Необходимы также небольшой магазин, аптека и медицинский пункт. Кроме того, нужны детская и спортивная площадки, возможно, теннисные корты.
Однако в некоторых случаях, когда речь идет о строительстве элитных коттеджных поселков, развитие инфраструктуры может стать хорошей инвестицией.
Сегодня эта концепция активно претворяется в жизнь в Украине. Одним из наиболее масштабных проектов на рынке коттеджного жилья должен стать микрорайон «Золотые ключи» на территории ПГТ Юбилейное (Днепропетровск).
Согласно планам застройщика, поселок будет иметь все необходимые для комфорта составляющие: хорошо продуманные транспортные пути (включая велосипедные и беговые дорожки), всесезонную социально-коммерческую инфраструктуру (начиная от магазинов, парикмахерских и заканчивая гостиницами), охрану территории, рекреационные зоны и места отдыха (озера и парки), собственную эксплуатационную службу, телефонную связь, спутниковое ТВ, Интернет и т. д.
