Вопрос: Имеет ли право предприятие заключить договор с частным лицом об аренде его квартиры для последующего размещения там магазина?
Ответ: К сожалению, законно арендовать квартиру под магазин, офис, склад и т.п. сегодня очень сложно. Согласно ст. 6 Жилищного кодекса, предоставление помещений "для нужд промышленного характера" в жилых домах запрещается. Поскольку жилые помещения могут использоваться только для постоянного проживания граждан либо как служебное жилье и общежития.
Аренда возможна только после перевода квартиры в нежилой фонд по решению местных органов власти (ст. 8 ЖК).
Агентство недвижимости "Покровское", г. Харьков
Вопрос: Кто и за что должен платить при оформлении договора купли-продажи квартиры у нотариуса? Есть ли какой-то закон, указывающий за что платит покупатель, а за что продавец?
Ответ: Закона, определяющего обязанности продавца и покупателя по уплате расходов на оформление сделки купли-продажи нет. Эти вопросы принято решать между покупателем и продавцом по договоренности сторон. Хочу обратить внимание на то, что оговорить все вопросы, связанные с расходами по заключению сделки купли-продажи целесообразно до сделки, например при заключении договора о задатке.
Обычно пакет документов для продажи квартиры (справку-характеристику из БТИ и справку об отсутствии ареста на квартиру) готовит продавец за свой счет.
По поводу уплаты госпошлины за оформление сделки купли-продажи и уплаты услуг нотариуса, то тут возможны различные варианты: а) платит покупатель; б) платит продавец; с) платит покупатель и продавец поровну.
Есть еще один обязательный сбор при заключении сделок купли-продажи недвижимости - 1 % цены недвижимого имущества в Пенсионный фонд, взымаемый на основании Указа Президента Украины "Об уплате сбора на обязательное государственное пенсионное страхование по операциям купли-продажи недвижимого имущества и услуг, предоставляемых предприятиями, учреждениями и организациями - операторами мобильной связи.
Согласно этому указу сбор на обязательное государственное пенсионное страхование по операциям купли-продажи недвижимого имущества уплачивается физическими лицами, покупающими недвижимое имущество.
В заключении хочу подчеркнуть еще раз, что на практике в зависимости от различных обстоятельств денежные расходы, связанные с оформлением и подготовкой сделки купли-продажи возлагаются на продавца или покупателя по обоюдной договоренности сторон. Агентство недвижимости "Покровское", г. Харьков
Вопрос: Я владелица 1/2 части дома, который когда-то был единым целым. Сейчас мои соседи продают свою половину дома. Могут ли они обойти меня как первоочередного покупателя? Например, через дарственную или мену, или предложив купить дом по нереальной цене?
Ответ: Если Ваши соседи действительно продают 1/2 часть домовладения, то в первую очередь они обязаны предложить совершить покупку Вам и сообщить цену, за которую они хотят продать свое имущество. Такие отношения между совладельцами домовладения регулирует ст. 114 ГК Украины, т.е. предоставляет Вам право первоочередной покупки. Причем, предоставляется это право в течение одного месяца со дня заявления совладельцем о продаже своей части за определенную цену.
Если Ваши совладельцы продадут свою часть третьим лицам, не предупредив Вас, либо не получив от Вас письменного заявления о том, что Вы не намерены приобретать принадлежащую им часть собственности на известных Вам условиях и за известную Вам цену, то это будет нарушением законодательства и Вы вправе требовать расторжения сделки и оформления договора купли-продажи на свое имя.
Что касается дарения, мены и некоторых других способов отчуждения имущества, находящегося в долевой собственности, то в этих случаях согласие совладельцев не требуется. Агентство недвижимости "Покровское", г. Харьков
Вопрос: Я хочу продать приватизированный земельный участок в черте города. Какие документы мне необходимо подготовить? От чего исчисляется сумма госпошлины?
Ответ: Основным документом, подтверждающим Ваше право собственности является "Державний акт на право приватної власностi на землю", в котором указан план внешних границ земельного участка, а также размер земельного участка, место расположения (адрес) и целевое назначение приобретенного участка.
Для оформления договора купли-продажи земельного участка необходима Справка об определении денежной оценки земельного участка.
Продажа земельного участка производится по договорной цене между покупателем и продавцом, но для исчисления госпошлины эта цена не может быть меньше денежной оценки земли, которая определяется Государственным комитетом Украины по земельным ресурсам и его органами на местах по методике, утвержденной Кабинетом Министров Украины.
При оформлении договора купли-продажи земельного участка возможны частные, конкретные обстоятельства, требующие, кроме вышеперечисленных, общетребуемых документов - дополнительных. Агентство недвижимости "Покровское", г. Харьков
Вопрос: Сосед продал свою приватизированную квартиру, в которой установлен телефон с блокиратором. Телефонный номер остается новым жильцам или номер должен перейти дальше по очереди? Или новые жильцы имеют право первоочередности?
Ответ: Дело в том, что предоставленный телефонной компанией номер телефона, не зависимо от того на блоке он или нет, не является неотъемлемой частью квартиры и не рассматривается как собственность. То, что в квартире был телефон говорит лишь о том, что есть технические условия для предоставления номера телефона.
Останется ли телефонный номер в квартире или на него могут претендовать другие жильцы дома решить можно лишь изучив права сторон и правила предоставления телефонных номеров.
Если новые собственники квартиры являлись абонентами телефонной сети, если у них есть право пользоваться льготами на установку телефона, то безусловно телефонный номер предоставят им.
Если же все основания и преимущества для установки телефона есть у жильцов вашего дома, то соответственно право получить телефон принадлежит им.
Разобраться в данной ситуации Вам помогут "Правила пользования городской телефонной связью", с которыми Вы можете ознакомиться в любом абонентном отделе.
Агентство недвижимости "Покровское", г. Харьков
Вопрос: При покупке квартиры совместно с родителями в договоре купли-продажи мы указали, что покупателями являются дочь и отец. У меня есть сын, мать, брат с семьей. Кто может претендовать на квартиру в случае смерти одного из совладельцев?
Ответ: Квартира куплена на отца и дочь. То есть половина квартиры заведомо считается принадлежащей отцу и матери в равных долях, поскольку она куплена супругами, состоящими в браке. Вторая половина квартиры принадлежит только дочери, если она не замужем.
При наследовании совладелец квартиры может претендовать на все имущество второго, только если он один является наследником. В данной ситуации возможно множество вариантов. Во-первых, в случае смерти отца открывается наследство не на всю половину его квартиры, а только на половину половины, то есть одна четверть принадлежит матери. Также она совместно с сыном и дочерью по закону наследует четверть квартиры мужа.
Во-вторых, наследниками половины квартиры дочери являются ее ребенок, супруг (если он есть), отец и мать. Брат при наличии наследников первой очереди наследником сестры не является. Если отец или дочь не хотят, чтобы брат наследовал квартиру, тогда нужно составлять завещание.
Агентство недвижимости "Покровское", г. Харьков
Вопрос: Могу ли я оформить квартиру на прямую на себя после смерти моей бабушки, если мама и родной дядя напишут отказ от наследства?
Ответ: Нет, так сделать нельзя. Квартиру бабушки внуки, не являющиеся наследниками первой очереди, вправе получить лишь по завещанию. Внуки могут быть правоприемниками только в том случае, если призваны к наследованию вместо одного из своих родителей, который являлся бы наследником, но умер ранее наследодателя.
Необходимо чтобы Ваши мама и родной дядя приняли наследство, либо дядя написал отказ в пользу сестры, и мама одна приняла наследство, а затем переоформила квартиру в вашу пользу - например по договору дарения. Не затягивайте решение этого вопроса, т.к. или сын или дочь наследодателя не оформят квартиру на себя, то она как невостребованное имущество перейдет государству.
Агентство недвижимости "Покровское", г. Харьков
Вопрос: Каков порядок уплаты НДС при аренде недвижимого имущества госпредприятий?
Ответ: Основная сложность уплаты НДС на операции, связанные с арендой недвижимости госпредприятий: арендная плата в этом случае дифференцированно в размере 70 % направляется в госбюджет, а 30 % - самому предприятию, на балансе которого находится арендованное имущество.
Здесь следует иметь в виду, что согласно ст. 4 Закона "О НДС", база для налогообложения определяется исходя из полной стоимости арендной платы. При этом, по разъяснению ФГИУ, арендатор может самостоятельно распределять арендную плату между бюджетом и госпредприятием. В этом случае он должен перечислить отдельными платежными документами: в госбюджет - 70 % арендной платы, а предприятию - 30 % арендной платы с учетом НДС и отдельно сумму НДС, рассчитанного со стоимости арендной платы. Агентство недвижимости "Покровское", г. Харьков
Вопрос: Слышал, что теперь можно купить землю в частную собственность для ведения бизнеса. Какой порядок оформления документов? Какие выгоды даст мне, как предпринимателю, выкуп земли?
Ответ: Указ Президента "О продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения был издан еще 19 января 1999 года.
До настоящего времени продажа земельных участков в городе не велась. Депутаты горсовета несколько раз отклоняли решение этого вопроса и только на последней сессии Горсовета депутаты разрешили продажу сразу 11 земельных участков, оценив их min стоимость 8,5 млн. грн.
Городскую землю могут купить юридические лица, которые уже имеют эту землю в пользовании на основании Договора аренды, либо Государственного акта на право пользования земельным участком и ведут на этих участках хозяйственную деятельность в соответствии с целевым назначением земельного участка.
Для того, чтобы купить землю юридическому лицу необходимо подать заявление на имя Городского Головы с просьбой продать земельный участок определенной площади.
Необходимо предоставить документы, подтверждающие право пользования земельным участком и документы подтверждающие правомочие юридического лица.
Сессия Горсовета рассматривает вопрос о продаже земли юридическому лицу.
Если решение о продаже принято, то делается экспертная оценка земельного участка и денежная оценка, далее готовятся документы для продажи земли и подписания договора купли-продажи у нотариуса.
Покупка земельного участка даст юридическому лицу прежде всего право собственности на землю, а это значит землю можно продать, заложить, подарить и т.д. Сократит расходы юридических лиц, так как земельный налог значительно ниже арендной платы за землю.
Право собственности на землю привлечет в наш город инвестиции, особенно иностранные.
Деньги от продажи земли пополнят городской бюджет и позволят выполнять ряд социальных программ. Агентство недвижимости "Покровское", г. Харьков
Вопрос: Какой порядок оформления документов для приватизации земли? Какое целевое назначение приватизируемого земельного участка указывать в заявлении?
Ответ: Передачу земельного участка в частную собственность граждан производят местные Советы по месту расположения земельного участка. Земельные участки можно приватизировать для таких нужд:
- ведение сельского (фермерского) хозяйства:
- ведение личного подсобного хозяйства;
- строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных построек (приусадебный участок);
- садоводство;
- дачное и гаражное строительство.
Граждане, которые желают получить землю в собственность, подают заявление в соответствующие местные Советы. К заявлению необходимо приложить материалы, которые подтверждают размер участка (земельно-кадастровая документация, данные бюро технической инвентаризации, правлений товариществ, кооперативов и т.д.).
Местные Советы проверяют обоснованность заявления гражданина и поданные материалы на протяжении месяца и выносят соответствующее решение. Удостоверяя право частной собственности на землю, сотрудники местных Советов делают запись в земельно-учетном документе - Книге регистрации граждан, которым бесплатно передан земельный участок в частную собственность. На основании решения Совета землеустроительной организации заказывают разработку технической документации на предмет приватизации земельного участка и оформления Государственного акта на право собственности на землю.
Землеустроительные организации также устанавливают границы земельных участков. Таким образом граждане получают Государственный акт на право частной собственности на землю. Этот документ выдает и регистрирует соответствующий местный Совет.
Если в процессе установления границ земельного участка выявляются расхождения между данными о его размере и фактическими размерами, то площадь земельных участков определяют местные Советы. Агентство недвижимости "Покровское", г. Харьков
