Вопрос: может ли житель Белоруссии купить недвижимость в Черниговской области и какие документы необходимы.
заранее спасибо
Ответ: Гражданин любой страны может приобрести недвижимость в Украине. Для этого необходим паспорт, желательно получить идентификационный код в Украине, а также нахождение покупателя в Украине должно быть легальным, т.е. если необходимо, виза в Украину, регистрация по месту временного проживания. Получить в собственность участок земли может только гражданин Украины.
Евгений Лейнов, юрист
АН "Мой Домик", г. Чернигов, т.8(0462)610-567
Вопрос: В январе прошлого года мы с мужем купили квартиру, оформив ее на мужа. Теперь хотим подарить эту квартиру малолетней дочери. Возможно ли это? Какие документы нам необходимо собрать? Сколько надо будет заплатить за оформление дарственной?
Ответ: Никаких препятствий для совершения такой сделки не существует. Для оформления договора дарения необходимо, кроме правоустанавливающих документов на квартиру (договора купли-продажи), получить еще справку-характеристику в бюро технической инвентаризации (БТИ). Также нотариусу следует предъявить паспорта родителей, свидетельство о рождении ребенка и справки о присвоении идентификационных номеров родителям и дочери. За нотариальное оформление договора дарения уплачивается госпошлина в размере 1 процента стоимости недвижимости.
Вопрос: Без разрешения опекунского совета квартиру не продашь? Мы хотим купить новую квартиру, но нашему сыну 17 лет, и банки не дают кредит (сын - владелец доли недвижимости). Говорят, что пройти опекунский совет в этом случае нереально, поскольку нужно взамен приобрести равнозначную часть недвижимости для ребенка. Действительно ли это так?
Ответ: В силу требований ст. 12 Закона "Об основах социальной защиты бездомных граждан и бесприютных детей" для осуществления каких-либо сделок с недвижимым имуществом, право собственности на которое или право пользования которым принадлежит детям, необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства.
Дети - лица в возрасте до 18 лет (совершеннолетие), если согласно закону, применимому к ним, они не приобретают прав совершеннолетних ранее. Права совершеннолетних приобретает физическое лицо в возрасте от 16 до 18 лет с момента регистрации его как предпринимателя. При этом для регистрации физического лица в возрасте от 16 до 18 лет как предпринимателя необходимо согласие только родителей.
http://www.liga.net
Вопрос: Мой тесть покупает квартиру в кредит. На кого можно оформить право собственности, только на тестя или можно на нас с женой?
Ответ: Право собственности можно оформить только на того, на кого оформляется кредит.
Вопрос: Так получилось, что мужчина, от которого я жду ребенка, снимает квартиру и у него нет прописки. Мы хотели бы узаконить наши отношения в связи со скорым рождением нашего общего ребенка. Могут ли нас зарегистрировать в таком случае ?
Ответ: С этим вопросом Вам необходимо обратиться за консультацией в ЗАГС.
Вопрос: Мы хотим купить новую квартиру, но нашему сыну 17 лет, и банки не дают кредит (сын – владелец доли недвижимости).
Гово рят, что пройти опекунский совет в этом случае нереально, поскольку нужно взамен приобрести равнозначную часть недвижимости для ребенка. Действительно ли это так?
Ответ: В силу требований ст. 12 Закона "Об основах социальной защиты бездомных граждан и бесприютных детей" для осуществления каких-либо сделок с недвижимым имуществом, право собственности на которое или право пользования которым принадлежит детям, необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства.
Дети – лица в возрасте до 18 лет (совершеннолетие), если согласно закону, применимому к ним, они не приобретают прав совершеннолетних ранее. Права совершеннолетних приобретает физическое лицо в возрасте от 16 до 18 лет с момента регистрации его как предпринимателя. При этом для регистрации физического лица в возрасте от 16 до 18 лет как предпринимателя необходимо согласие только родителей.
Вопрос: Когда выгодно рефинансировать задолженность по жилищному кредиту в другом банке?
Ответ: Основное, что нужно знать о рефинансировании, это:
1) уменьшить ежемесячный платеж путем уменьшения процентной ставки и/или увеличения срока кредита
2) увеличить сумму долга путем так называемой в народе «докредитовки» - при переводе долга новый кредитор, если позволяет финансовое состояние клиента, может выдать дополнительную сумму кредита под залог все той же недвижимости
3) консолидировать долги – это относительно новое понятие для нашего рынка.
Что это такое?
Например, у Вас есть в банке «А» пятилетний ипотечный кредит в сумме 10000 дол.США под 16% годовых, по которому Вы платите 244 дол. США по аннуитетной схеме, в залоге находится однокомнатная квартира, текущая рыночная стоимость которой составляет 50000 дол. США. В банке «В» у Вас есть трехлетний кредит на покупку авто в сумме 8000 долларов США со ставкой 13% годовых, платеж составляет 89 дол. США, залогом выступает тот же автомобиль. В банке «С» у Вас есть кредитная линия 25000 грн. сроком на 1 год со ставкой 28% годовых, по которой Вы выбрали максимальную сумму и теперь платите 2413 грн. ежемесячно. Таким образом, общая сумма выплат по всем кредитам составит 816 долларов США (244+89+2413/5).
При переводе (рефинансировании) ипотечного долга в банк «Х» на срок 10 лет, под 12,5% годовых, Вы можете получить максимальную сумму кредита, которая составляет 70% стоимости жилья, что равняется 35000 долларам США, из которых 23000 долларов США (10000+8000+25000/5) идут на погашение кредитов в банках А, В и С, а 12000 долларов США могут быть выданы по желанию клиента в качестве увеличения суммы долга на собственные нужды. При этом общая сумма ежемесячного платежа составит 513 долларов США, что в 1,5 раза меньше по сравнению с предыдущей суммой выплат по всем кредитам. К тому же Вы будете обслуживаться в одном банке вместо трех.
И еще о доходах. За всю историю развития ипотечного кредитования в мире были наработаны определенные коэффициенты платежеспособности, которые позволяют безболезненно выплачивать долгосрочные долги. Считается оптимальным выплата долгов на уровне 40-50% дохода в месяц. Соответственно при первой финансовой модели для обеспечения комфортной выплаты долгов доход должен был составлять около 1600 долларов США в месяц, а при второй финансовой модели – 1000 долларов США в месяц. Если дохода более чем достаточно, то 600 долларов составят неплохую экономию в семейном бюджете.
2. Рефинансироваться необходимо, когда:
· не устраивает обслуживание (постоянные технические проблемы с погашением кредита) в Вашем текущем банке
· ставка по Вашему договору выше среднерыночных. На сколько? Универсального ответа здесь нет. Я бы рекомендовала сравнивать по ежемесячному платежу (сколько я плачу сейчас, и сколько я буду платить после рефинансирования), при этом не забудьте учесть расходы на рефинансирование (комиссия за выдачу нового кредитора, комиссия за досрочное погашение старому кредитору плюс нотариальные расходы).
· уровень ежемесячных выплат по текущему кредиту сильно тяготит Ваш семейный бюджет
· Вы обнаруживаете, что условия Вашего кредитного договора отнюдь не отвечают анонсируемым ранее, например, ежемесячная комиссия за погашение кредита значительно повышает стоимость кредита,
· Вы обнаруживаете, что после определенного количества уплаченных платежей в счет погашения кредита Ваша задолженность перед банком увеличивается. Такое бывает, когда кредит привязан к индексу, а индекс рассчитывается на основе данных, определяемых кредитором, (например, индекс роста цен на троещинском рынке),
· Вы берете кредит в банке на очень выгодных условиях (низкий первоначальный взнос, низкая процентная ставка и т.д.), а через определенное время получаете по почте дополнительное соглашение с Вашим банком, которое увеличивает ставку по Вашему кредитному договору (и хорошо, если такое повышение составит 1-2 п.п.) со следующего месяца независимо от того согласны Вы или нет (другими словами подпишите Вы дополнительное соглашение или нет).
И еще отмечу, что за прошедший год объем рефинансирования значительно возрос в Украине. Но в последнее время на рынке появилась негативная тенденция, когда кредиторы не хотят отпускать клиентов в другие банки, и это понятно, так как ипотечные кредиты представляют для банков выгодные высоколиквидные источники доходности.
Как кредитор может препятствовать клиенту рефинансироваться?
Очень просто - не дать разрешения на следующую ипотеку, без которого практически невозможно оформить ипотечный кредит в новом банке. Такое поведение некоторых участников рынка – есть не совсем корректным по отношению к потребителю, поскольку ограничивает право выбора гражданина, гарантированного основным законом страны – Конституцией.
www.prostobank.com.ua
Вопрос: Какие бывают формы погашения кредита? Какой лучше и почему?
Ответ: Коммерческие банки используют одну из четырех форм погашения кредита:
1. Кредит ежемесячно равными частями, плюс ежемесячно проценты за пользование кредитом. Проценты за пользование кредитом с каждым последующим погашением уменьшаются, так как уменьшается сумма кредита. Эта форма погашения самая дешевая для заемщика.
2. Аннуитет - погашение кредита и процентов равными платежами ежемесячно, т.е. ежемесячная сумма погашения остается неизменной до конца срока кредитного договора. Эта форма погашения дороже первой, т.к. вначале погашаются проценты а с оставшейся суммы платежа сам кредит, но она более понятна для заемщика потому что общая сумма погашения не меняется и легко посчитать удорожание товара.
3. Проценты ежемесячно, сумма кредита в конце срока. Самая дорогая для заемщика форма погашения, т.к. проценты начисляются на всю сумму кредита, которая не уменьшается.
4. Проценты и сумма кредита в конце срока - банками практически не применяется.
www.prostobank.com.ua
Вопрос: Обязательно ли платить банку штраф за досрочное погашение кредита?
Ответ: 01 декабря 2005 года Верховной Радой Украины был принят Закон Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О защите прав потребителей». Указанный закон приобрёл юридическую силу с даты его опубликования (13.01.2006 года «Голос Украины», №6) и изложил полностью в новой редакции Закон Украины «О защите прав потребителей», (далее - Закон).
Следует отметить, что особое внимание в новой редакции Закона уделено регулированию порядка предоставления банками физическим лицам потребительских кредитов, к которым в том числе относятся кредиты на покупку недвижимости.
Обращаем внимание на то, что в соответствии с п.4. и п.8 ст.11 Закона потребитель (заёмщик) имеет право досрочно возвратить банку кредит (при этом такое право обязательно должно быть оговорено в тексте самого кредитного договора), в том числе путём увеличения суммы периодических платежей. При этом, на законодательном уровне закреплено, что если потребитель воспользовался своим правом возврата кредита путём увеличения суммы периодических платежей, банк обязан осуществить корректировку кредитных обязательств потребителя (заёмщика) в сторону их уменьшения (п.8. ст.11 Закона).
Исходя из выше изложенных норм Закона, а также положений ст.21 Конституции Украины (в соответствии с которой права и свободы граждан являются неотчуждаемыми и неприкосновенными) и норм ст.5 Гражданского кодекса Украины (которая устанавливает, что законодательные акты не имеют обратной силы во времени, кроме случаев, когда они уменьшают или отменяют гражданскую ответственность лиц), можно сделать вывод, что условия кредитного договора (даже если они установлены сторонами до вступления в силу Закона) не могут ограничивать права потребителя, определённые законом, а также устанавливать какие-либо штрафные санкции за использование потребителем таких прав. Это также подтверждается тем, что в соответствии с п.5. ст.11 Закона некоторые условия кредитного договора изначально признаются законодателем по отношению к потребителям несправедливыми. Так, условия договора являются несправедливыми, если вопреки принципу добросовестности его последствием является существенный дисбаланс договорных прав и обязанностей во вред потребителю (п.2. ст.18 Закона). К перечню несправедливых условий кредитного договора законодателем, например, отнесены:
• условия, предусматривающие изменения в затратах заёмщика по кредитному договору, кроме процентной ставки (так, в частности, будут признаны несправедливыми условия, предусматривающие основания для изменения размера ежемесячной комиссии за пользование кредитом);
• требования относительно уплаты потребителем непропорционально большой суммы компенсации (более 50% стоимости продукции) в случае невыполнения им своих обязательств по договору (стоимостью услуги при предоставлении кредита будет считаться сумма процентов за весь срок пользования кредитом);
• и др.
При этом перечень несправедливых условий договора, указанный в Законе, не является исчерпывающим (п.4. ст.18 Закона), а значит: несправедливым может быть признано любое положение договора, которое существенно уменьшает (сужает) права потребителя.
Обращаем внимание на то, что если какое-нибудь положение договора будет признано несправедливым, то оно (по требованию потребителя) может быть либо изменено, либо признано недействительным (п.5 ст.18 Закона). При этом, несправедливое положение договора является недействительным с момента заключения договора (т.е. не подлежит применению).
Подводя итог выше изложенному, обращаем внимание физических лиц, которые заключили или хотят заключить с банком договор о предоставлении кредита для собственных нужд (в том числе на покупку недвижимости), что на правоотношения, возникающие между Вами и банком при заключении и выполнении кредитного договора, распространяют своё действие нормы Закона (независимо от того был ли заключён кредитный договор до вступления или после вступления Закона в законную силу). Поэтому, если в кредитном договоре, который Вы уже подписали с банком или только планируете подписать содержатся условия, в соответствии с которыми Вы при досрочном погашении кредита обязаны уплатить Банку неустойку (штраф) и/или возместить убытки, то такое положение кредитного договора по Вашему требованию может (на основании п.4. ст.18 Закона) быть признано несправедливым и недействительным в судебном порядке (так как на сегодняшний день защита прав потребителей, предусмотренных законодательством, осуществляется судом – п.1 ст.22 Закона).
Если кредитный договор был подписан между Вами и банком до внесения в Закон выше указанных изменений, и сегодня за досрочное погашение кредита Банк требует от Вас уплаты неустойки (штрафа) и/или возмещения убытков в размере, указанном в действующем кредитном договоре, смело напоминайте банку о нормах Закона, а если это не помогает – требуёте от Банка предъявления к Вам требования об уплате указанных неустоек (штрафов) и возмещения убытков в письменном виде, а после получения такого требования обращайтесь в суд за признанием соответствующих положений кредитного договора недействительными и такими, что нарушают Ваши права (как потребителя), предусмотренные Законом. При этом, при подаче такого иска Вы освобождаетесь от уплаты государственной пошлины (п.3. ст.22 Закона).
www.prostobank.com.ua
Вопрос: Будет ли имущество, купленное в кредит одним из супругов до брака, совместной собственностью?
Ответ: Здесь следует, прежде всего, рассмотреть вопрос о моменте перехода права собственности на имущество. Если право собственности перешло после заключения брака, то такое имущество бесспорно является совместной собственностью.
Если право собственности на имущество перешло (то есть имущество было приобретено) до момента заключения брака, то вопрос сводится к тому, что совместной собственностью будут являться те выплаты по кредиту, которые производились после заключения брака.
Следует учесть, что до выплаты кредита, право собственности не является полноценным, так как имеется, очевидно, ограничение права распоряжения (залог). Поэтому только благодаря денежным взносам из семейного бюджета право собственности на имущество становится полным.
В этом случае оформление совместной собственности возможно по договоренности между супругами.
В случае, если такая договоренность не достигнута, следует руководствоваться тем, что согласно статьи 62 Семейного кодекса Украины, если имущество принадлежащее одному из супругов, за время брака существенно увеличилось в своей стоимости вследствие совместных трудовых или денежных затрат либо затрат другого супруга, оно в случае спора может быть определено по решению суда как совместная собственности супругов.
При этом суд будет учитывать те суммы выплат, которые произведены одним из супругов до брака как его личную собственность, а общие для супругов выплаты в браке – как совместную.
В случае расторжения брака следует внести изменения в договор займа и оплачивать кредит каждому супругу отдельно.
