Вопрос: На что обратить внимание при оформлении сделок по аренде жилья?
Ответ: Очень часто отношения между хозяином квартиры и тем, кто ее снимает, напоминают взаимную «любовь» водителя и пешехода. Каждый считает, что прав он и только он. В результате все чаще можно услышать истории о том, что «гады-квартиранты залили соседей, подожгли балкон, наговорили несколько часов по телефону с «мобильными» друзьями и съехали не заплатив». Или наоборот: «подлецы-хозяева то и дело ломятся среди ночи без предупреждения, а теперь еще решили нас внезапно выселить, так как нашли тех, кто готов больше платить...». Как же не стать героями подобных рассказов?
Первым делом оформите договор
Обязательно завизируйте сделку в письменном виде! И там укажите точные сроки и суммы - кто, когда и за что обязан рассчитываться. Например, лучше, чтобы «коммуналку» оплачивал хозяин, а телефонные услуги (межгород, мобильные соединения, справки) и электричество - наниматель (так как эти суммы зависят от его нужд). Причем желательно в договоре отметить, что квартирант ежемесячно должен предоставлять чеки об оплате за эти услуги.
Укажите также вид денежных средств (гривны, конкретные у.е.), сроки внесения и форму оплаты (наличными или на счет в банке). Это очень важно, поскольку нарушение сроков - законный повод расторгнуть договор и выселить нанимателя.
И не бойтесь потерять время - договор об аренде квартиры заключается очень быстро, в отличие от сделки купли-продажи. Особенно в агентстве, где клиенту показывают несколько вариантов и он сразу принимает решение.
Если же оформление сделки проводится без посредника, то советую каждой стороне обязательно проверить друг у друга документы. Хозяину желательно сделать копию паспорта будущего квартиранта. А тому в свою очередь необходимо внимательно изучить бумаги на квартиру. Нередко люди даже не понимают разницы между пропиской и правом собственности. Очень много квартир сдается на основании данных регистрации в паспорте, что не только грозит множеством проблем, но и является нарушением закона.
Кроме того, квартирант вправе четко указать в договоре, когда и при каких условиях хозяин может посещать квартиру, что он должен заранее предупреждать о своих визитах. А вообще я советую арендаторам на время своего проживания в квартире сменить замок на входной двери. Даже в стандартном договоре аренды есть пункт о том, что хозяин вправе находиться в квартире только с согласия жильца. Все очень просто: жилплощадь на время и за деньги передается в пользование другому человеку. Таким образом хозяин обезопасит и себя от подозрений в случае, если у квартиранта что-то пропадет. Конечно, если в квартире есть имущество, представляющее, по мнению хозяина, большую ценность (например, дорогая мебель, продвинутая бытовая техника, аппаратура), то оно должно быть внесено в специальный перечень, прилагающийся к договору. В случае поломки или исчезновения любого предмета из этого списка арендатор обязан возместить его стоимость или починить за свой счет. Но такие перечни, как правило, составляются при сдаче дорогих, фешенебельных апартаментов. В самых ходовых дешевых квартирах обычно бытовая техника и мебель старые и не представляют особой ценности.
Кто имеет право сдавать квадратные метры?
Вопрос не праздный, поскольку мошенничество рынке аренды - не редкость. Итак, сдавать жилье в аренду вправе:
Собственник квартиры. Но тут есть подводные камни. Дело в том, что недвижимостью могут владеть несколько человек, и нет гарантии, что жилье сдается в аренду по согласию всех хозяев. В первую очередь нужно выяснить, кому принадлежит квартира. И в случае если есть несколько собственников, то лучше получить у каждого письменное согласие на сдачу.
Также обязательно нужно взять разрешение у второго супруга (если квартира была куплена в браке). Ведь по закону, если хотя бы один из собственников против сдачи квартиры или его об этом не предупредили, он может расторгнуть договор аренды. Например, мать сдала квартиру без согласия дочери, которая, была за границей. Когда она вернулась на родину, оказалось, что жить негде. И дочь имеет полное право выселить квартирантов, тем более что договор она не подписывала и согласие на сделку не давала. Владелец муниципальной квартиры, но только с письменного согласия наймодателя (жэка или другой городской организации, на чьем балансе находится жилье). К этой категории относятся все владельцы неприватизированных квартир. Они, по сути, сами наниматели, а потому не могут распоряжаться жильем сугубо по собственному разумению. Хотя уже много лет такие квартиры сдают, и зачастую никто никаких разрешений не берет. Но если вдруг дотошный квартирант подаст в суд, то договор будет признан недействительным, а соответственно и все обязательства по нему могут быть аннулированы. Поэтому, чтобы обезопасить своих клиентов, в солидных агентствах настаивают на заключении договора с жэком.
Есть еще ряд норм, связанных с неприватизированным жильем, которые повсеместно игнорируются. Например, по закону квартира не подлежит сдаче, если в ней прописаны больные туберкулезом, инвалиды, несовершеннолетние.
Какие налоги должен заплатить честный хозяин?
Помните: если вы сдаете квартиру и хотите быть законопослушным гражданином, то должны:
· заключить с жильцом договор найма;
· заплатить с полученных от сдачи квартиры денег подоходный налог (13 процентов).
Об уплате налога вам надо позаботиться самому. А для этого нужно явиться в налоговую инспекцию по месту жительства и подать декларацию о доходах (в ней придется отчитаться обо всех доходах за год, а не только о выручке от сдачи квартиры).
Заплатить налог надо не позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором вы получили доход. Налоговую декларацию следует оформить раньше - в период с начала января по конец апреля.
Как правильно расплачиваться?
Каждый наличный расчет желательно подтверждать распиской. Причем нотариально их заверять не обязательно. Суд принимает к рассмотрению и не заверенные нотариусом расписки, и даже устные договоренности, если есть свидетель.
Если же вы переводите деньги на счет в банке, то обязательно берите квитанцию, которая послужит доказательством того, что вы заплатили определенную сумму за конкретный месяц.
Вычисляем квартирных «кидал»
Увы, немалая часть объявлений с предложением сдать квартиру приведет вас к аферистам. Так называемые «информационные агентства» ловко обирают желающих найти временный приют в столице, торгуя адресами, по которым, как потом выясняется, никто не мечтает о жильцах.
Квартирные лохотроны «новой волны», как правило, с первого взгляда внушают доверие: солидный офис (очень часто в центре города!), охрана, хорошо одетые менеджеры...
Но будьте внимательны! Вот моменты, которые должны вас насторожить:
· с вами заключают договор «об информационных услугах» или «информационном обслуживании»;
· за свои услуги агентство сразу же требует небольшую, но оплату - обычно от 30 до 100 у.е.
На самом деле, когда речь идет об аренде квартиры, услуги риэлтора оплачиваются по факту заселения. А квартиру вы смотрите в присутствии ее хозяев и агента. И только если она вам понравилась и все условия устраивают, заключается договор, после чего и производится оплата.
Если вы ищете временное жилище:
1. При составлении договора стоит включить туда все устные договоренности, достигнутые ранее, во избежание «провалов в памяти» у хозяина и прочих недоразумений.
2. Остерегайтесь слишком «выгодных» цен. Однокомнатная квартира со стоимостью аренды ниже 150 у.е. с более чем 6-месячной предоплатой почти наверняка окажется предложением от мошенников. Предоплату у вас возьмут, а далее - сами понимаете...
3. Не обращайтесь в так называемые информационные агентства. Чаще всего в обмен на предоплату в таких организациях клиенты получают адреса несуществующих или уже сданных квартир. Найти управу на таких обманщиков сложно: вы ведь заплатили за информацию, а не за риэлторские услуги -информацию вам предоставили...
4. Помните, что искать квартиру - большая работа. На обзвон, просмотр предполагаемых вариантов, попытки достичь компромисса с будущими хозяевами уйдет немало сил и времени. Поэтому если вы не располагаете большим количеством свободного времени и к тому же не очень хорошо ориентируетесь на рынке жилья, удобнее и безопаснее обратиться к профессиональным риэлторам - в агентство недвижимости.
http://www.dobromir.com/
Вопрос: Украина становится все более и более привлекательной для иностранных инвесторов.
Ответ: Из года в год растет число зарубежных компаний, которые хотят открыть свой офис в Украине или инвестировать в наш рынок коммерческой недвижимости. Между тем национальное законодательство содержит ряд норм и положений, которые делают процедуру оформления прав нерезидентов на недвижимое имущество несколько отличной от традиционной. О правовых особенностях таких операций мы попросили рассказать опытных юристов-практиков рынка недвижимости.
Нерезеденты имеют право...
Одним из нормативно-правовых актов, регулирующих данную сферу, является Закон Украины «О собственности» от 7 февраля 1991 г. № 697-XII, статья 3 которого устанавливает, что субъектами права собственности в Украине, наравне с гражданами и юридическими лицами Украины, признаются также юридические лица других государств, совместные предприятия, международные организации, граждане других государств и лица без гражданства. Таким образом, любое физическое или юридическое лицо, независимо от гражданства, места проживания или регистрации, вправе приобретать в Украине недвижимое имущество без каких-либо ограничений (здесь речь не идет о земле) и в порядке, установленном законодательством для лиц-резидентов.
Александр Сизый, адвокат юридической компании «Джи энд Кей»:
– Поскольку общий порядок заключения сделок купли-продажи промышленной недвижимости уже рассматривался на страницах данного издания, хотелось бы лишь обратить внимание на детали, касающиеся нотариального оформления сделок купли-продажи зданий (сооружений) с участием покупателей-нерезидентов. Порядок нотариального удостоверения договоров об отчуждении недвижимого имущества определен «Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины», утвержденной приказом Минюста Украины от 03 марта 2004 г. № 20/5, зарегистрированного в Минюсте Украины 03 марта 2004 г. за № 283/8882.
Для заключения договора купли-продажи у гражданина-нерезидента в нотариальной конторе попросят:
национальный паспорт с действительной визой (если таковая необходима для въезда в Украину) либо видом на жительство в Украине
справку о присвоении идентификационного номера по данным Государственного реестра физических лиц – налогоплательщиков (получить которую можно, предварительно заполнив карточку формы № 1ДР в налоговой инспекции АР Крым, областей, городов Киева и Севастополя и предъявив паспортный документ)
присутствия супруга (супруги) либо предоставления нотариально удостоверенного его (ее) согласия на заключение планируемой сделки.
Руководителю (представителю) иностранного юридического лица для заключения упомянутого договора потребуется следующее:
учредительные документы (если они предусмотрены законодательством страны регистрации), свидетельство о государственной регистрации либо выписка из торгового, банковского или судебного реестра. При этом нотариус проверяет, отвечает ли нотариальное действие, которое совершается, объему гражданской правоспособности юридического лица
приказ (протокол) о назначении (избрании) руководителя юридического лица-нерезидента либо доверенность, выданнаяпредставителю такого юридического лица. Нотариус не требует предоставления доверенности на заключение договора от лица, уполномоченного на это учредительными документами юридического лица. В этих случаях от представителя требуются документы, которые предусматривают указанные полномочия и удостоверяют его служебное положение
наличие при себе печати юридического лица-нерезидента.
При этом, по словам Александра Сизого, документы, составленные за рубежом, при участии иностранных властей или исходящие от них, принимаются нотариусами Украины при условии их заверения в соответствии с законодательством страны их выдачи, перевода на украинский язык и легализации органами Министерства иностранных дел Украины. Без легализации такие документы принимаются нотариусами в случаях, когда по условиям двусторонних соглашений, заключенных Украиной и страной происхождения документов, дополнительного удостоверения их не требуется, либо когда они заверены уполномоченным органом страны происхождения документа путем проставления апостиля (штампа размером 10х10 см с надписью «Apostille») в соответствии с положениями Гаагской конвенции, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов, которая для Украины вступила в действие с 22 декабря 2003 года.
Как не переплатить налоги?
Не менее важными являются налоговые аспекты сделок на украинском рынке недвижимости с участием нерезидентов. Такие как: сделки по приобретению готовой недвижимости, а также сделки, связанные со строительством и реконструкцией, причем оба варианта могут предусматривать дальнейшую эксплуатацию или отчуждение такой недвижимости.
Владимир Ратушняк, юридическая компания «Альянс Ратушняк и Партнеры»:
– Нерезиденты, как правило, знают о таких налогах, как налог на добавленную стоимость и налог на прибыль. Однако таких данных явно недостаточно для того, чтобы спланировать сделку, а если речь идет о некоторых элементах планирования сделки, выбора налоговой модели и, конечно же, уплате минимально допустимых налогов, без привлечения консультантов просто не обойтись. При подготовке и осуществлении сделок с иностранным элементом необходимо знать не только украинское налоговое и валютное законодательство, но также двусторонние межправительственные соглашения об избежании двойного налогообложения и международную практику.
Украинское законодательство, как рассказал г-н Ратушняк, достаточно демократично и разрешает приобретение нерезидентами недвижимости и земли (кроме сельскохозяйственной), а также разрешает эксплуатацию недвижимости, в том числе сдачу в аренду, а также отчуждение недвижимости. Причем к покупателю (инвестору) украинским законодательством не предъявляется абсолютно никаких квалификационных требований или условий. При этом нужно помнить, что активные операции с недвижимостью должны осуществляться через представительство нерезидента или в некоторых случаях через специальные инвестиционные счета; для определения величины налогов необходимо вести учет, отражать затраты, расходы и доходы, начислять амортизацию и т. д. В некоторых случаях целесообразно выполнить указанные требования путем привлечения предприятия-резидента Украины, что оформляется отдельным договором.
Владимир Ратушняк:
– При перечислении доходов из Украины за рубеж украинская сторона обязана сделать расчет и удержать необходимые налоги, причем ответственность, как вы понимаете, лежит не на иностранном собственнике, а на украинском предприятии-плательщике, поэтому ст. 13. Закона «О налогообложении прибыли предприятий» нужно четко соблюдать, «если иное не предусмотрено нормами международных соглашений». Но кроме вышеуказанного налога на репатриацию, прибыли нерезидентов, также нужно помнить о т. н. списке оффшорных зон, утвержденных КМУ. Если же получатель платежей является резидентом из указанного списка КМУ, это значит, что плательщик, резидент Украины имеет право отнести на валовые расходы только 85% суммы платежа. Поэтому украинским плательщикам рекомендуем добиваться таких условий договора, по которым бы оплата перечислялась на счета в Украине, в таком случае все дальнейшие риски и обязательства в отношении дальнейших платежей несет нерезидент.
Нерезидентам, по словам представителя компании «Альянс Ратушняк и Партнеры», рекомендуем перед тем как начинать инвестирование, изучить всю документацию по объектам инвестирования (т. н. «дью дилидженс»), согласовать контракты и договора, просчитать налоги от сделки и, что очень важно, предусмотреть возможность возврата инвестиций в любой момент, а также репатриации прибыли. В нашей практике были случаи, когда инвесторы не могли вернуть вложенные инвестиции, так как на стадии инвестирования были допущены ошибки и недоработки.
Инвесторам-нерезидентам рекомендуем открывать свои представительства и по абсолютно легальной схеме осуществлять инвестиции, вести учет, получать доход. Процедура регистрации представительства плательщика налогов не сложная, в любом случае гораздо проще, чем в ряде европейских стран.
Инвесторам-нерезидентам, которые по каким-либо причинам не могут или не хотят открывать представительство, рекомендуем обратить внимание на возможность использования инвестиционных счетов, которые открываются в украинских коммерческих банках специально для осуществления инвестиций. При грамотном использовании указанного инструмента можно получить большие выгоды и преимущества. Особо обращаем внимание, что, согласно налоговой практики, лица, уполномоченные управлять такими счетами (как правило на основании доверенности) являются ответственными за уплату налогов от сделок, осуществленных нерезидентами через такие счета.
Инвесторам, которым предстоит финансирование строительства или реконструкции, рекомендуем рассмотреть возможность работы через украинское предприятие, которое будет выступать в качестве агента по отношению к инвестору согласно отдельного договора, являясь при этом резидентом страны и плательщиком налогов, и таким образом самостоятельно решит все вопросы и взаимоотношения с налоговыми органами, освободив инвестора от подобного бремени. Не говоря уже о том, что украинский контрагент может иметь статус застройщика, генподрядчика, эксплуатирующей организации и т. д.
В рамках настоящей статьи мы не можем раскрыть все вопросы и особенности затронутых вопросов налогообложения, но надеемся, что наши советы будут полезны нашим читателям, а для всех желающих мы открыты для сотрудничества.
Источник http://www.agent.ua
Вопрос: Сегодня при операциях с недвижимостью каждая сторона имеет своего посредника
Ответ: Брокер покупателя обязан потребовать, чтобы в подписании договора о задатке учавствовали все владельцы жилья, а риэлтор продавца - выяснить, есть ли среди собственников дети, заключенные или психически больные.
Уже стало нормой, что при покупке или продаже квартиры, дома, другой недвижимости люди обращаются за помощью к посредникам. Такие посредники называются риэлторами, хотя по старинке их иногда именуют брокерами или маклерами. На самом деле их участие в операциях с жильем зачастую обусловлено объективной необходимостью. Ведь у покупателя и продавца противоположные цели: один заинтересован в том, чтобы получить за свое имущество максимальную сумму, а второй стремится заплатить как можно меньше. А главное, что люди далеко не всегда могут самостоятельно найти тот вариант, который устроит обе стороны.
Помочь в поиске необходимой квартиры или покупателя, а также в решении спорных вопросов может риэлтор. У него есть также другие обязанности, связанные с подготовкой сделки купли-продажи, о которых многие люди даже не подозревают. Но учитывая, что у каждой стороны свой представитель, возникает вопрос, кто и за что отвечает, как они координируют работу между собой, ну и конечно, сколько это стоит. За ответами "ФАКТЫ" обратились к специалистам. О взаимодействии риэлторов и специфике их работы мы попросили рассказать члена правления Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Юрия Базелинского.
"Все права и обязанности сторон должны быть указаны в договоре-поручении, заключаемом между агентством недвижимости и клиентом"
- Сегодня все операции на рынке недвижимости осуществляются при посредничестве агентств недвижимости?
- Без посредников заключаются только сделки между родственниками или друзьями. Правда, иногда это заканчивается очень печально - близкие люди ссорятся, вплоть до полного разрыва отношений. Ведь, несмотря на родственную связь или дружбу, интересы у них все-таки разные. Именно для того, чтобы максимально облегчить подготовку и проведение операций с недвижимостью, существуют риэлторы. Причем желательно, чтобы каждая сторона имела своего брокера, так же, как в суде участвуют два адвоката. Объясню почему. Если один специалист работает одновременно и с покупателем, и с продавцом, он все равно вынужден отдавать предпочтение одной стороне в ущерб другой. Поэтому, когда брокер защищает интересы только покупателя или продавца, это в первую очередь выгодно самому клиенту.
- Как люди обычно выбирают агентство недвижимости?
- Традиционно начинают с опроса родственников, друзей, которые уже продавали, покупали или меняли квартиру. Если у них сделка прошла хорошо и они довольны работой агентства, то стоит прислушаться к их мнению. Если получить рекомендации не у кого, тогда нужно внимательно изучить рынок, посмотреть, кто предоставляет такие услуги, посетить офисы, познакомиться с руководством, проверить уставные документы фирмы. Предпочтение желательно отдавать серьезным известным агентствам, давно работающим на рынке, состоящим в профессиональных объединениях. Кстати, в таком объединении можно получить подробную и исчерпывающую информацию об интересующей вас фирме.
- Отличаются ли обязанности риэлтора в зависимости от того, чьи интересы он представляет?
- Конечно. Сразу хочу сказать, что все права и обязанности сторон должны быть указаны в договоре-поручении, заключаемом между агентством недвижимости и клиентом. Давайте для начала рассмотрим работу брокера со стороны продавца. Он обязан изучить объект продажи, его месторасположение, а также юридические детали (наличие среди владельцев детей, осужденных, психически больных) и предложить клиентам четкий и прозрачный план продажи.
Начинать надо с размещения объявлений в СМИ и риэлторских базах данных. Причем в объявлениях указываются телефоны брокера, а не продавца. Объясню почему. Если "засветить" координаты клиента, то этим могут воспользоваться мошенники, да и просто квартиру превратят в проходной двор. Кроме того, когда звонят непосредственно брокеру (в большинстве случаев его коллеги из других агентств), он проводит предварительные переговоры, обсуждает нюансы, ведь в объявлении дается минимум информации. И после определенного отсева остаются те потенциальные покупатели, которые реально могут заинтересоваться квартирой. На самом деле это лишь несколько процентов всех звонящих. Вот для них уже можно устраивать просмотры. Опытный брокер обязательно предварительно встретится с покупателями, и не в продаваемой квартире. Чтобы избежать каких-либо неприятностей, он пообщается с претендентами и их брокером. Если потребуется, проверит документы. Хотя большинство риэлторов и знают друг друга в лицо, тем не менее всякое может произойти. В качестве примера можно привести недавний случай с захватом заложников - клиентов одного из крупных столичных агентств.
"Сумма комиссионных не зависит от количества посредников, участвующих в сделке"
Теперь перейдем к брокеру со стороны покупателя. Он должен максимально изучить запросы клиента - от района и метража квартиры до пожеланий относительно расположения комнат. Это позволит существенно сократить поиск и предложить наиболее подходящие варианты. Ну и нужно четко выяснить финансовые возможности покупателя. Ведь иногда люди хотят того, что не в состоянии оплатить, поскольку просто плохо представляют себе ценовую ситуацию на рынке. Именно брокер должен объяснить, на какие квартиры, в каких районах можно рассчитывать и какие возможны варианты привлечения дополнительных средств, например, ипотека. Нормальный брокер никогда не скажет, что "с вашими деньгами на рынке делать нечего".
Когда риэлтор водит людей на просмотры, он должен и сам внимательно изучать объект, ведь зачастую покупатель не видит многих нюансов, которые замечает специалист: были ли перепланировки, нет ли подтеков и грибка на стенах, какое отопление, напор воды в кране и так далее. Причем необходимо учитывать детали не только в квартире, но также и на окружающей дом территории. Например, вечером смотрели, вроде все нормально, дали задаток, а потом оказывается, что мусорник под окном не разглядели. Естественно, брокер обязан обратить на это внимание. Кстати, просмотры желательно делать в светлое время суток.
Допустим, компромисс найден, продавец и покупатель довольны, решают заключить сделку. Дается задаток. Посредник покупателя должен обязательно потребовать все необходимые правоустанавливающие документы, тщательно их проверить на предмет того, кто собственники жилья, все ли живы, нет ли осужденных, проследить цепочку предыдущих операций с квартирой, не было ли ранее проблем. Необходимо выяснить, приобреталась ли квартира в браке. И если один из супругов владельцем не является, все равно нужно обязательно получить его разрешение на продажу. Брокер покупателя должен потребовать, чтобы в подписании договора о задатке участвовали все владельцы недвижимости, - во избежание в дальнейшем проблем и разночтений. Если нет возможности собрать всех, например, кто-то в отъезде, нужно получить хотя бы их устное согласие по телефону. А то бывает, что потом один из хозяев заявляет, что его не предупредили, и сделка срывается на завершающей стадии.
Возможно, какие-то документы нужно дооформить, получить определенные справки, в частности, нет ли задолженности за газ, электроэнергию, квартплату, а это иногда процесс длительный и хлопотный. Кстати, зачастую брокер продавца берет на себя сбор необходимых документов. А вот риэлтор покупателя должен этот процесс контролировать. Например, поприсутствовать при получении формы Ь 3 в жэке. Ведь не секрет, что иногда за определенное вознаграждение паспортистка напишет то, что ей скажут. Хочу также отметить: брокер покупателя не имеет права что-то требовать непосредственно от продавца, он высказывает свои претензии его риэлтору, а тот уже решает вопросы со своим клиентом.
Перед подписанием договора купли-продажи задача риэлторов - выбрать нотариуса, решить вопрос со способом и местом передачи денег. Если оплата идет наличными, то в нотариальной конторе должны быть специально отведенная комната и оборудование для проверки купюр, а если деньги переводятся через банк, то нужно заранее подготовить счет или арендовать сейф. При необходимости можно даже обеспечить охрану. В общем, качественно организовать подписание документов.
- А после заключения сделки работа брокера заканчивается?
- Нет. В солидных агентствах брокеры ведут дела своих клиентов до переезда. Ведь нередко возникают проблемы с выселением продавца, выпиской членов его семьи или нарушаются другие предварительные договоренности. Например, продавец обещал оставить встроенную мебель, а потом ее вывез. Все эти проблемы обязаны решать риэлторы. Кстати, при заключении сделки агентство недвижимости, в интересах покупателя, может потребовать страховую сумму. Если все договоренности продавцом выполнены, эти деньги ему возвращают, если нет, то страховка остается у покупателя в качестве компенсации.
- Вы говорили, что лучше, когда посредников два. Но ведь в этом случае и стоимость их услуг удваивается?
- Это заблуждение. На самом деле сумма комиссионных никак не зависит от количества посредников, участвующих в сделке. Просто она делится на всех.
- Сколько стоят услуги агентства недвижимости, и кто их оплачивает?
- Так уж сложилось, что работу риэлторов оплачивает покупатель. Традиционно продавец устанавливает ту сумму, которую он желает получить на руки, а все расходы возлагаются на покупателя, потому что он имеет средства. Хотя во всех цивилизованных странах работает другая схема, по принципу: кто заказывает услугу, тот и платит. То есть каждая сторона сделки рассчитывается со своим риэлтором. Есть еще нюанс: солидная фирма никогда не попросит за свою работу деньги вперед. У нас так обычно поступают "черные маклеры". Хотя на Западе некоторые риэлторские фирмы практикуют частичную предоплату.
Что же касается размеров комиссионных, то четких тарифов нет. Это может быть и 5 процентов суммы сделки, и 3 процента, и просто конкретно установленная сумма. Все зависит от стоимости квартиры, объема работ, затрат на их выполнение. Например, при стоимости квартиры в 200-250 тысяч долларов обязательные расходы покупателя на оформление, налоги и прочее очень большие, поэтому он может договориться с агентством об их услугах, например, за 3 процента. Но в принципе средняя ставка в Украине - 5 процентов. В России агентства берут 5-6 процентов, в США - 6-7.
Сергей КУРГАН "ФАКТЫ"
Вопрос: Как сделать безопасным частный дом?
Ответ: Основы безопасности
Что же тогда представляет собой современная система безопасности? В последнее время все большую популярность приобретают интегрированные комплексные системы, которые позволяют осуществить всеобщий контроль в здании, предотвратить чрезвычайные ситуации, либо, если таковые все же возникают, немедленно отреагировать. Такие системы — это, прежде всего, четыре основные составляющие: охрана периметра участка, охрана фасадов зданий, охрана помещений и пожарная сигнализация. Без последней сегодня не обходится ни одна охранная система, поскольку для частного дома еe не имеет смысла проектировать отдельно.
Датчики различных подсистем (охранной, пожарной и т. д.) подключаются к приемно-контрольному устройству. Именно они отвечают за постановку объекта на охрану и передачу сигнала тревоги в случае опасности. Для того чтобы пользователь мог быстро сориентироваться, получив сигнал, охраняемый объект разбивается на территориальные зоны, а также зоны по типу тревожного воздействия (например, пожароопасные зоны). Кроме того, приемно-контрольное устройство выполняет функцию подачи питающего напряжения к датчикам.
Отметим также, что любая система безопасности обязательно должна быть обеспечена источником бесперебойного питания. Иначе, какой бы сложной она ни была, элементарное отключение электричества может свести все усилия на нет.
Вторжение извне
Для защиты частного дома могут использоваться невидимые инфракрасные лучи, причем для защиты участка длиной более ста метров понадобится всего пара инфракрасных датчиков. Другой вариант — датчики вибрационного и трибоэлектрического типа, причем один такой датчик может охватить территорию длиной в 250 м. Однако для включающей подобные датчики системы необходим чувствительный к механическим и вибрационным воздействиям кабель, который прокладывается по ограждению участка. А значит, есть необходимость в так называемой запретной зоне — нескольких метров шириной вдоль ограждения, иначе владельцев дома будут беспокоить частые ложные тревоги.
Если же речь идет о загородном доме, в использовании периметровых систем безопасности есть свои нюансы. Это ограничения по площади (0,5 га), обязательное использование охранного телевиденья и наличие постоянно присутствующих на участке охранников. В противном случае пресечь действия грабителей будет весьма проблематичным, если не невозможным.
Следующая составляющая системы безопасности — это защита фасада здания, т. е. предотвращение проникновения злоумышленников в дом. Как показывает опыт компаний, занимающихся охранными системами, датчиков разбитого стекла, инфракрасных датчиков, движения внутри здания недостаточно для обеспечения полного комфорта жильцам дома. Подобные датчики позволяют обнаружить уже проникшего в дом преступника, тогда как задача полностью укомплектованной охранной системы — не позволить ему попасть в дом. Для этого на наружных стенах здания устанавливается до 12 инфракрасных датчиков движения, образующих охранную зону шириной до 5 м. Такой пока не слишком распространенный вариант защиты может оказаться неожиданностью для злоумышленника.
Может возникнуть вопрос: если проникновение преступника в дом предотвращается фасадной охранной системой, для чего тогда устанавливать внутреннюю? Как правило, внутренняя система используется для охраны особо важных зон внутри здания. К таким зонам можно отнести, например, технические помещения (котельную, электрощитовую, систему водоснабжения), кабинет с сейфом, гостиную, украшенную ценными предметами искусства и т. д. Или же просто для перестраховки. Обычно используются уже упомянутые датчики движения, датчики разбитого стекла, а также магнитно-контактные дверные датчики. Причем, чем выше качество датчиков, тем больше вероятность, что они не будут беспокоить владельцев реакцией на домашних животных и мелких грызунов.
Опасность изнутри
На поджоги приходится 60% пожаров жилой собственности (в половине случаев поджигателями становятся подростки). Остальные 40% происходят из-за забывчивости жильцов дома, неисправности бытовых приборов, утечки газа. В любом случае, система безопасности должна включать в себя и пожарную защиту. Особенно это касается таких помещений, как котельная, электрощитовая, сауна и т. д.
Существуют такие типы противопожарных датчиков, как тепловые, дымовые и реагирующие на то и другое. Причем тепловые датчики могут реагировать как на определенную температуру, так и на ее перепад. Очевидно, что последний вариант предпочтительнее, поскольку частный дом имеет сравнительно небольшую площадь, и ждать, пока вызванная пожаром высокая температура достигнет установленного на датчике значения, опасно.
Кстати, систему противопожарной сигнализации можно укомплектовать средствами автоматического пожаротушения. Правда, большинство систем, позволяющих потушить пламя, непригодно к использованию в жилых помещениях. Для частного дома желательно использовать систему порошкового огнетушения, которые отличают экологическая безопасность в сочетании с невысокой ценой и простотой в обслуживании. Модули такой системы могут включаться как по сигналу пожарных датчиков (т. е. в режиме электрозапуска), так и при превышении критической температуры (самозапуск). Возможен также запуск в ручном режиме.
Помимо противопожарной системы имеет смысл установить и датчики газа, которые смогут предупредить о произошедшей утечке.
Все под контролем
Какими будут действия жильцов дома или охранной службы, если поступил сигнал тревоги? Получить более конкретную информацию о том, что произошло, позволит система охранного телевидения. В отличие от распространенных простейших систем (одна-две камеры и монитор), более совершенные состоят из довольно большого количества записывающих устройств, а также мультиплексоров, позволяющих обрабатывать видеосигналы. Не обязательно круглосуточно сидеть перед мониторами, боясь пропустить что-либо, угрожающее безопасности жильцов. Размещенная на соответствующем участке камера может включаться по сигналу тревоги.
Для того чтобы система охранного телевидения выполняла свои функции и в тоже время не ограничивала личную свободу хозяев дома, необходимо тщательно продумать места установки камер. Как правило, камеры устанавливаются на подъездных путях, автостоянках, воротах и входных дверях, лестничных площадках, входах на чердак и в подвал, черном входе, пожароопасных участках, в гаражах, холлах, а также местах, пригодных для укрытия. Причем, ночью все участки, на которых установлены камеры наблюдения, должны освещаться. В противном случае придется использовать инфракрасные прожекторы, невидимые человеческому глазу, но позволяющие камере записать все происходящее.
Некоторые системы безопасности включают в себя такие исполнительные элементы (устройства, передающие пользователю или охранной службе сигнал об опасности), которые осуществляют передачу информации по телефонной сети, Интернету или GSM — каналу. Это позволяет хозяину дома получить информацию о его состоянии (включая просмотр видеозаписей в режиме on-lime) в любой точке земного шара.
Таким образом, система безопасности частного дома может существенно варьироваться по сложности и комплектации. Но, что интересно, специалисты рынка охранных систем отмечают: решающую роль при выборе системы играет субъективное мнение пользователя. Ведь во многом этот выбор определяется не только месторасположением дома, но и родом занятий и личным опытом его хозяина.
NOVOSTROJKA.COM
Вопрос: Опасности, которые подстерегают покупателя при покупке квартиры.
Ответ: 1. Нарушение прав несовершеннолетних детей.
Наиболее часты ситуации при покупке квартиры, когда в семье продавцов есть дети. Дети могут обладать правом собственности (быть совладельцами после приватизации государственной квартиры или участвовать в договоре купли-продажи), либо иметь право пользования жильем (в частности корпоративные квартиры, где дети только прописаны).
Для продажи такого объекта недвижимости необходимо разрешение органов опеки и попечительства т.н. опекунского совета (далее ОС). Такое разрешение может быть с условием, т.е. ОС разрешает продажу квартиры и уполномочивает родителей купить на детей площадь не меньшую, чем они имели до продажи квартиры с конкретным указанием адреса покупаемой квартиры.
Разрешение ОС может быть без указания адреса, но с обязательным условием покупки на детей площади, не меньшей, чем они владели до продажи. Таким образом, имущественные права несовершеннолетних детей не будут ущемлены. ОС требует обязательно согласие второго родителя на продажу квартиры, если он не лишен родительских прав.
В интересах ребенка суд расторгает сделку купли-продажи, не разбирая, кто прав, кто виноват. Разрешение ОС один из самых важных документов при продаже квартиры. Поэтому ни один грамотный нотариус и ни одно агентство недвижимости не возьмут в работу документы без этого разрешения.
Нужно остановиться на достаточно новой ситуации - строительство квартир по инвестиционным договорам. Иногда для инвестирования строительства квартиры приходится продавать квартиру, сособственниками которой являются дети. Но инвестиционный договор не является документом, подтверждающим право собственности. Более того, он заключается между строительной компанией и инвестором, а это всегда один человек, причем взрослый. Как быть в такой ситуации? Семья имеет возможность на время строительства жить в другом месте. Но даст ли разрешение ОС на продажу квартиры, где сособственниками являются дети. Если строительство квартиры по инвестиционному договору закончено, то ОС в разрешении на продажу ставит условие подарить ребенку какую-то долю в новой квартире, но опять же площадь этой доли должна быть не меньше, той, которая принадлежала ребенку в “старой” квартире.
Агентствам недвижимости и покупателям следует обратить внимание на квартиры, где дети только прописаны и не являются собственниками. Дети должны быть выписаны и затем прописаны на другой жилплощади. Вообще-то за исполнение выписки и прописки должны отвечать взрослые продавцы квартиры. Кстати этот пункт есть в самом договоре купли-продажи, заключенном у нотариуса.
2. Покупка квартиры по доверенности.
В первую очередь нужно проверить доверенность - не наступили ли обстоятельства, прекращающие ее действие (это истечение срока действия, отмена доверенности, смерть доверителя или признание его недееспособным). Иногда доверенность бывает получена путем принуждения, либо доверитель и продавец заранее вступают в преступный сговор. Поэтому лучше всего, если покупатель имеет дело с собственником квартиры, а не с доверенным лицом. Обязательно следует встретиться с собственником квартиры наедине и попросить его подтвердить полномочия доверенного лица. Агентство может навести справки у соседей о хозяине квартиры, состоянии его здоровья, отношениях и степени родства с доверенным лицом. В результате этих действий вы должны получить для себя ответ на вопрос - почему собственник поручил продажу квартиры другому лицу. Если мотивы выдачи доверенности вам не понятны, воздержитесь от сделки.
Особенно опасно покупать квартиры по доверенности, если она выдана в другой стране, например в России. Такую доверенность на сегодняшний день проверить очень сложно. Это могут сделать агентства, входящие в Ассоциацию специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины (АСН(р)У), имеющие партнерские отношения с Российской Гильдией Риэлторов (доверенности, выданные в Украине регистрируются в едином реестре Минюста).
3. Продажа квартиры, полученной в наследство.
Покупателю трудно самостоятельно проверить круг наследников, ведь в него могут входить дети от предыдущих браков умершего собственника, дети, в отношении которых он был лишен родительских прав, иждивенцы и т.д.
В тех случаях, когда правоустанавливающим документом на квартиру является Свидетельство о праве на наследство по завещанию и продавец указан в нем как единственный наследник, мошенничество практически не возможно. А вот если вам показывают свидетельство о праве наследования по закону, стоит проявить осторожность. Хотя и при предъявлении свидетельства о праве на наследство по завещанию могут быть проблемы. В частности, есть такое понятие как иждивенцы. Иждивенец - это лицо, находящееся на содержании. Если завещание составляется в чью-либо пользу, а у завещателя есть наследник, являющийся иждивенцем, то этот иждивенец может оспорить завещание и отсудить себе долю в наследуемом имуществе, которая составляет 2/3 наследуемого имущества.
Вышеперечисленные случаи не исчерпывают все многообразие возможных причин признания сделки недействительной. Максимально гарантировать права добропорядочного покупателя поможет вам агентство недвижимости, которое имеет опыт практической работы на рынке недвижимости и квалифицированных сотрудников.
К таким агентствам следует отнести те агентства, которые направляют своих сотрудников на добровольную сертификацию, проводимую АСН(р)У.
В следующих наших статьях мы продолжим рассказ о других подводных рифах, которые поджидают участников рынка недвижимости.
Директор АН “ЮС”,
действительный член АСН(р)У
Жура Е.С. http://www.comfort.kiev.ua
Вопрос: Способы отчуждения и приобретения жилья
Ответ: 1. Купля-продажа объекта недвижимости. Статьей 227 Гражданского Кодекса Украины предусмотрена нотариальная форма такого договора, если хотя бы одной из сторон является гражданин. Министерство юстиции Украины, органы нотариата приравнивают к жилому дому, о котором идет речь в этой статье ГК, также квартиры и другие объекты недвижимости. Наряду с государственными и частными нотариусами право оформления и регистрации объектов недвижимости, в том числе жилого дома, квартиры, имеют товарные биржи. При нотариальном удостоверении или биржевой регистрации договора купли-продажи необходимо соблюдение требований ст.23 и ст.145 КоБС,ст.114 Гражданского Кодекса Украины. В частности, согласие в письменной форме второго супруга обязательно при продажи квартиры : в доме ЖСК, выкупленной у органов местного самоуправления, построенной на основах долевого участия, приобретенной ранее через куплю-продажу человеком, состоящим в тот момент в зарегистрированном браке. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу требуется только в тех случаях, когда ребенок (дети) записан в качестве собственника в любом из правоустанавливающих документов. Но не требуется, если ребенок только прописан на продаваемой жилплощади, но собственником ни квартиры в целом, ни какой-либо ее части (доли) не является. Кроме того, при продаже комнаты (комнат) в коммунальной квартире или части дома полагается выяснить позицию соседей-долевиков. Согласно ст.114 ГК Украины соседи имеют право преимущественной покупки продаваемой доли в общей собственности перед третьими лицами. Следует иметь в виду, что отказ от такого права надлежит получать только от соседей-собственников, а не от нанимателей жилья. Перечень собственников-долевиков отражается в справке- характеристике БТИ, выдаваемой для отчуждения объекта.
2. Обмен жильем. Договор мены может быть удостоверен любым нотариусом и зарегистрирован на бирже. Обмениваемые объекты должны принадлежать сторонам на праве собственности. При заключении договора мены (который, по сути, состоит из двух договоров купли-продажи, где эквивалентом денежного расчета является только имущество) необходимо соблюдение требований ст.ст.23 и145 КоБС Украины, а соблюдение ст.114 ГК Украины- нет.
3. Дарение. Договор дарения может быть удостоверен только нотариусом (государственным или частным), но на бирже зарегистрирован быть не может. При составлении договора дарения правила ст.114 ГК Украины не применяются. Согласно статье 146 КоБС Украины представители несовершеннолетних детей (как опекуны, попечители, так и родители в силу ст. 78 КоБС) не вправе совершать дарение от их имени.
4. Договор пожизненного содержания. Договор пожизненного содержания имеет ряд особенностей: Например, при их заключении накладывается запрет на отчуждение объекта. Договор может быть удостоверен как государственным, так и частным нотариусом. Объект может быть продан при условии, что человек, передавший в его собственность, умер. Либо, скажем, при условии расторжения договора по обоюдному согласию сторон либо в судебном порядке. При расторжении договора стороны восстанавливаются на прежние позиции, и документы о праве собственности возвращаются прежнему собственнику.
5. Получение объекта недвижимости в собственность по наследству. Документом о праве собственности в таком в таком случае становится свидетельство о праве на наследство по закону(или по завещанию), которые выдается по истечению шести месяцев со дня смерти наследодателя только государственной нотариальной конторой или консульским учреждением Украины за рубежом. Различается наследование по закону и по завещанию. Право на наследство по закону имеют в первую очередь в равных долях дети (в т.ч. усыновление), супруг и родители по закону, если нет в живых родителей, которые были бы наследниками (ст.529 ГК Украины). При отсутствии наследников первой очереди или при непринятии ими наследства наследуют в равных долях братья и сестры (родные) умершего, а также дед и бабка как со стороны отца, так и со стороны матери (вторая очередь) - ст.530 ГК Украины. К числу наследников по закону относятся нетрудоспособные лица, состоявшие на иждивении умершего не менее одного года до его смерти. Они наследуют наравне с другими наследниками (ст.531 ГК Украины). При оформлении наследства по завещанию право на обязательную долю в наследстве имеют несовершеннолетние или нетрудоспособные супруг, родители и иждивенцы умершего, в размере 2/3 доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (ст.535 ГК Украины).при отсутствии (или нежелании, отказе) наследников 1 и 2 очереди имущество переходит государству в лице местных органов власти (ст.555 ГК Украины). При отчуждении квартиры (дома), полученных по наследству, требования ст.114 ГК Украины должны соблюдаться.
6. Приобретение объекта недвижимости в собственность с публичных торгов. Продажа имущества (жилого дома, квартиры) на публичных торгах происходит в порядке обращения взыскания для погашения долга. Продажа производится по аукционному принципу судебными исполнителями. Для публичной продажи объекта необходимы: предварительное объявление об этом (за 10 дней); внесение покупателями десяти процентной стоимости имущества на счет суда накануне торгов, участие в торгах не менее двух покупателей. В торгах не могут участвовать юридические лица, а также работники органов власти , суда, прокуратуры, МВД, адвокат, члены их семей. По результатам торгов составляется акт, который утверждается судьей. На основании акта победитель торгов должен уплатить всю стоимость объекта. Документом о праве собственности служит свидетельство о приобретении жилого имущества с публичных торгов , выдаваемое государственным или частным нотариусом. При отчуждении имущества, приобретенного на публичных торгах, применяются правила статей 23 КоБС и 114ГК Украины.
Референт КО АСН(р)У Павел Компаниченко http://www.goldprague.com
Вопрос: Какие вопросы стоит задать до совершения купли-продажи недвижимости?
Ответ: Мы поместили здесь 17 вопросов-утверждений, которые необходимо подтвердить, прежде чем проводить сделку купли-продажи недвижимости. В нашей Компании разрешение на сделку подписывается только при 100-процентном подтверждении каждой из них, независимо от того, сколько квартир участвуют в цепочке. Проверьте себя. Возможно, вам не нужны услуга агентства недвижимости.
Я знаю обо всех, кто был когда-либо прописан (зарегистрирован) в приобретаемой (продаваемой) квартире (далее по тексту - квартира).
Я знаю всю историю квартиры по собственникам.
Я точно знаю, как (в каком порядке и в каких банках) проводятся расчеты, и могу произвести их самостоятельно.
Я знаю, какие налоги заплачу, и знаю, как избежать их или сократить те, которые возникнут по результатам сделки.
Паспорта всех лиц, участвующих в сделке, действительны и имеются в наличии на момент ее совершения.
Я уверен, что даю задаток за квартиру тому человеку, за которого он себя выдает и который не скроется с деньгами сразу же в неизвестном направлении.
Я знаю, где и в каких условиях живут люди, ранее выбывшие из квартиры.
Жильцы и собственники квартиры не состояли и не состоят на учете в нарко- и психоневрологическом диспансере.
У жильцов и собственников квартиры не было проблем с правоохранительными органами.
Я знаю, как, когда и отчего умерли люди, проживавшие в квартире или бывшие ее собственниками.
Я могу поручиться за подлинность всех документов (в том числе правоустанавливающих, БТИ, РЭУ, налоговых органов и т. п.), собранных сейчас и использованных в предыдущих сделках.
Нарушений прав несовершеннолетних нет, все разрешения органов опеки и попечительства получены в соответствии с законом.
Из квартиры не выбывали в армию, места лишения свободы, дома-интернаты, длительные командировки, в сопредельные области и государства.
Получены все необходимые согласия (супругов, детей, наследников, зарегистрированных в квартире лиц} на совершение сделки.
Дому не угрожает снос, реконструкция, подтопление, взрыв бытового газа.
Квартира не подвергалась перепланировке и переоборудованию.
Я уверен, что после подписания договора комплектация квартиры не изменится, из нее не вывезут сантехнику, двери и не отключат телефонный номер.
http://www.dobromir.com/
Вопрос: На какие гарантии может рассчитывать покупатель, обращаясь в агентство?
Ответ: На какие гарантии может рассчитывать покупатель, обращаясь в агентство? К сожалению, возможности риэлтора очень сильно ограничены законодателем. Сегодня агентство может давать какие-либо гарантии не опираясь на законы, а зачастую вопреки им.
Может быть, поэтому редко встречается правдивый и соответствующий возможностям агентства ответ на этот вопрос.
Обеспечить спокойствие покупателя мы можем только за счет своего знания процессов происходящих на рынке недвижимости, использованием безопасных и надежных технологий передачи прав собственности, эффективность которых проверенагодами.
Голословные утверждения с раздуванием щек: «Мы гарантируем, что проблем не будет, мы решим любые вопросы. Вы проводите сделку через фирму имеющую лицензию.» скорее всего звучат для повышения своей значимости. А зачастую и просто по неведению.
Если говорить о гарантиях, то агентство и непосредственно агент может:
* Присутствовать при сборах документов, необходимых для продажи квартиры и тем самым проследить, что справки получены там, где нужно, а не подделаны. К сожалению, это все равно не может обезопасить покупателя от ошибок, например, паспортной службы (нечаянных и умышленных);
* Разработать оптимальную схему оформления и передачи денег, в равной мере безопасную для сторон;
* Предоставить продавцу и покупателю предварительные договора, подписание которых позволяет избежать ненужных споров по ходу сделки и после. Проследить, чтобы в основном договоре отчуждения содержались все необходимые фразы, усложняющие возможность оспаривания сделки в суде, и были подписаны все дополнительные бумаги, необходимые для полного завершения сделки (акт приемки квартиры, расписки в получении денег …);
Опытный агент предупредит покупателя о возможных осложнениях, которые могут появиться при покупке той или иной квартиры или позже.
Выполнение всего перечисленного позволяет покупателю чувствовать себя достаточно уверено после завершения сделки.
Агент и агентство НЕ МОГУТ:
* Гарантировать, что по квартире, приобретенной при участии агентства недвижимости, никогда не будет попыток оспаривания права собственности. Но фирма, имеющая имя, организацией самого процесса сделки сведет возможность на спора на нет. Если агентство дорожит своей репутацией, то его юристы попробуют решить возникшую проблему не доводя дело до суда или помогут отстоять Ваши интересы;
* Агентство своими силами не может освободить квартиру для покупателя, если продавец почему-то не освобождает ее. Агентство может содействовать привлечению необходимых органов власти и помочь покупателю взыскать штрафные санкции с виновной стороны.
Для того чтобы не возникали подобные сложности риэлтор еще в момент сделки закладывает рычаги влияния на продавца задерживает выплаты до момента приема - передачи квартиры. Если условия освобождения и выписки были проработаны и оговорены в предварительных договорах, проблемы возникают очень редко. Даже когда при встречной покупке до освобождения и выписки задержать выплаты продавцу невозможно, проблемы возникают также очень и очень нечасто. Есть куда прописаться и переехать. Необходимо только не пускать процесс на самотек и постоянно подталкивать продавцов в нужном направлении.
http://www.dobromir.com/
Вопрос: Что плохого в самостоятельном поиске и покупке?
Ответ: Потеря времени
Дело не только в звонках и разговорах, но главное — сам процесс поиска получается очень длительным и рыхлым. Для того чтобы понять в результате телефонного разговора, что представляет собой квартира, нужно знать, о чем спросить, разгадать,
что хотят от Вас скрыть. Это дело агента. Именно он по первой фразе разговора должен почувствовать, насколько интересен его клиенту этот вариант.
На сегодняшний день существует довольно много источников, в которых можно найти информацию о продаваемых квартирах. Их все необходимо знать, прорабатывать. Срок появления рекламы в печатном издании 4-7 дней. Только в агентстве при личном общении агент владеет последними, иногда «горящими» вариантами.
Еще раз сделаю акцент на том, что, выбирая квартиры для просмотра, существенное внимание необходимо уделить тому, насколько реальна ее продажа. Не тратьте силы на просмотры непродаваемых квартир. Их выставляют в продажу агенты-олухи. Из-за ожидания легкого обогащения в недвижимость ринулось много никчемной публики.
Сложно понять свои истинные желания
Потеря только времени — не самое страшное. Риэлтор — во многом консультант. Часто клиент сам не представляет, что ему надо. Еще чаще он не осознает этого. Ему нужна помощь, чтобы понять свои истинные желания. Людям непросто это сделать, особенно если речь идет о такой сложной вещи, как недвижимость.
Если Вы ищете квартиру строго определенной известной Вам стандартной планировки в ограниченном месте — профессиональные советчики в момент поиска, может быть, и не особо нужны. А, например, поиск квартир в центре города, в старом фонде — очень сложное занятие. Покупатель проходит через несколько стадий осмысления того, что же ему надо? (см. ниже «Распространенные заблуждения») Долго лелеемая мечта о новой светлой просторной квартире разбивается о темные коридоры коммуналок. Научить видеть, абстрагироваться от состояния квартиры — одна из задач агента. Кто, как не он — Ваше доверенное лицо — посоветует, прокомментирует, поможет увидеть, разъяснит, правду ли Вам говорят. А если нет, то почему.
Никто не защищает Ваши интересы
Самостоятельно найдя квартиру, Вы фактически вынуждены подчиняться требованиям агента, ее представляющего. У каждого агентства свои правила (у крупных фирм одни стандарты, у средних другие, у маленьких — эластичные).
Уровень профессионализма сотрудников даже в крупных компаниях далеко не однороден. Подавляющее число расчетов проходит через ячейки. В случае элементарной цепочки (2-3 квартиры) уже накапливается довольно много (по отдельности небольших) рисков. Решить задачу равновесия гарантий сторон может только профессионал — агент, который знает все возможные пути развития ситуаций.
http://www.dobromir.com/
Вопрос: Вы решили купить квартиру. Что делать?
Ответ: При сложившейся ситуации на рынке недвижимости сегодня, упрощенно говоря и идеализируя, есть две схемы поиска и покупки квартиры.
Первый способ
Покупатель сам «шерстит» всю прессу, договаривается, сам смотрит квартиры. Но, скорее всего, у него хватит благоразумия не завершать сделку без консультации с профессионалом. Самостоятельно решить проблему взаиморасчетов Вы вряд ли сможете. Вознаграждение в этом случае риэлтор получает за так называемое оформление — надзор за проведением сделки.
Покупателям, пошедшим по этому пути, особо не стоит рассчитывать сэкономить деньги, ища в газете прямой телефон продавцов. Их там очень не много, а цена всегда сравнима с предложениями агентств. Если продавец не побоялся дать рекламу на свой телефон — торговаться с ним будет не просто.
Часто покупателей сбивает с толку грозная фраза: «Посредников просьба не беспокоить». В подавляющем большинстве случаев, авторы таких рекламных объявлений сами агентства, которые пополняют базы данных, поэтому им нужны звонки от продавцов и покупателей лично, а не от посредников.
Второй способ
Покупатель полагает, что решение любой задачи необходимо начинать с поиска профессионала, способного найти оптимальное решение: «Каждый должен заниматься своим делом».
Возможно, он считает не разумным, не экономным, ниже своего достоинства тратить драгоценное время на поиск и отбор вариантов, организацию просмотров и т.д. А хочет получить комплекс услуг: подбор квартир, их анализ, просмотр, разъяснение, подводные камни и оптимальные решения, определение рисков и их вероятность, организация и проведение сделки, послепродажная поддержка.
Покупатель находит человека, на которого может положиться в этом важном деле («Доверяй своему аптекарю»). Перед началом работы подписывается договор на поиск квартиры. Клиент вносит залог.
К сожалению, существует и третий способ покупки квартиры — нечестный. Покупатель обращается в агентство и после того как квартира найдена агентом и все подготовлено к продаже, пытается договориться с продавцом о самостоятельном проведении сделки с целью не платить агентству, то есть надуть его. Такая сделка проходит, если:
* продавец тоже нечестный, некомпетентный и по незнанию не боится обмана при расчете;
* агент ошибся и напрасно поверил какой-то из сторон на слово или просто по неопытности не выполнил обязательные для него формальные процедуры, прежде чем начать работать. То есть не подписал договора, не взял залог, не четко проговорил обязанности сторон и ответственность за их нарушение.
