Вопрос: В чем выгода обращения к услугам агентства при продаже недвижимости?
Ответ: Предварительная реклама:
* Для успешной и быстрой продажи квартира должна рекламироваться постоянно и продуманно во внутренних электронных риэлторских базах, интернет, во всех возможных и необходимых средствах массовой информации. Такое интенсивное продвижение квартиры на рынке мы можем обеспечить, если на продажу с агентством заключен эксклюзивный договор, правоустанавлива ющие документы предоставлены фирме, проверены юридическим отделом и ведется подготовка квартиры к продаже. В этом случае агент знает, что рекламирует, и, когда покупатель будет найден, мы сможем провести сделку четко и в кратчайшие сроки.
* Опытный агент по телефонному разговору поймет, что представляет собой покупатель. Запишет его координаты. Когда будет договариваться на просмотр, перезвонив, проверит оставленный телефон. Он встретит его у дома и проводит в квартиру. Вам не нужно каждый раз с трепетом разглядывать в глазок, кто это пришел, сколько их и что у них на уме.
* Рассказывая о Вашей квартире, только профессионал правильно расставит акценты. Он сделает ее привлекательной для покупателя, который устал от «пустых» просмотров, когда обещают одно, а оказывается совсем другое. Он устал от длинных не содержательных речей, из которых сложно понять, то, что ему нужно.
* Ваш телефон, а, следовательно, и адрес не будет выставлен на всеобщее обозрение.
Сделка:
* Ваш агент подробно разъяснит суть происходящего, не даст обмануть и переложить на Вас лишнюю ответственность.
* Ваш агент возьмет на себя общение с потенциальным покупателем. Если Вы не занимаетесь бизнесом или управленческой деятельностью, вести переговоры с человеком, который сам заработал на квартиру, бывает не только сложно, но и страшно. Деловой подход Вы можете принять за агрессию. Напористого бизнесмена за бандита. Берегите нервы. Вы можете отказаться от реальной сделки, не устояв перед напором или «поплыв по течению» и пустив все на самотек, завершите продажу не самым выгодным образом. А возможно и более драматично.
http://www.dobromir.com/
Вопрос: Что нужно знать об агентстве недвижимости?
Ответ: Агентства и агентов можно разделить по тому, как они строят отношения с клиентом на два типа:
1. Перед началом работы практически сразу и честно оговаривается стоимость услуг.
2. На вопрос о комиссионных по сделке Вас твердо одергивают, ссылаясь на коммерческую тайну. продавец не имеет права встретиться с покупателем. Если Вы приходите со своим агентом-консультантом, его вопросы вызывают раздражение.
По первому типу агентств - вопросов нет. Люди профессионально оказывают услуги в сфере недвижимости, зарабатывают своим трудом деньги и не стыдятся этого. Второй описанный принцип работы вроде бы также использует вполне приемлемый коммерческий подход: Вы знаете свою сумму, а все что сверху - это договоренности агентства и покупателя. Вы обратились в фирму, у которой есть лицензия, она проводит сделку и дает все необходимые гарантии. Какие могут быть вопросы?
Из многолетней практики общения с агентствами различного размера и уровня работы, я понял, что, зная, насколько фирма и ее сотрудники готовы не таясь говорить о своем вознаграждении, честно объяснять, что в их силах, а что в данной ситуации не возможно гарантировать — можно смело делать вывод, как будет проходить сделка. Будут ли Вас обливать грязью вместо того, чтобы попросить прощения за свой промах, упадет ли маска радушия в середине сделки, когда Вы уже подпишите все необходимые бумаги и т.д.
Не идет на пользу клиенту, когда в агентстве слишком много пытаются скрыть от него. В этом случае у фирмы и её сотрудников появляется желание за коммерческой тайной спрятать еще что-нибудь излишне и некрасиво выпирающее — промахи сотрудников, невыполнение части свои х обязанностей, ущемление интересов клиента только потому, что и так сойдет.
Как должен вести себя профессиональный агент, к которому Вы обратились
* При первой же возможности он должен встретиться с Вами лично, посмотреть квартиру. Не требуйте от него сразу же назвать цену (тем более по телефону). Каждый вариант очень индивидуален, многое зависит от условий продажи, степени готовности документов.
* Хорошо если перед визитом к Вам агент уточнит параметры квартиры. В этом случае при личной встрече он сможет обозначить примерную вилку цен. Чтобы что-то сказать о стоимости, ему нужно посмотреть квартиру, документы, узнать условия продажи (нужна ли встречная покупка и т.д.), нюансы. Посмотреть по риэлторским базам данных, какие подобные квартиры продавались в последние время, за какую цену и на каких условиях, поговорить с агентами, которые ими занимались, какой был спрос, как долго искался покупатель. Только после этого профессионального проведенного анализа можно назвать наиболее вероятную цену продажи квартиры.
* Не пытайтесь считать, исходя из цен предложения, которые Вы видите в рекламных изданиях. В большинстве своем это мечты, а не реальность. Тем более, не надо найдя в каком-либо аналитическом материале среднюю стоимость метра в Вашем районе, высчитывать наиболее вероятную цену продажи. Значения средней стоимости пригодны для анализа ситуации на рынке, для определения тенденций роста или падения цен. Но для расчета цены конкретной квартиры - это не метод. Появление перед окном кухни мусорного бачка разобьет все Ваши расчеты.
* Вы обращаетесь в агентство именно для того, чтобы безопасно продать квартиру за максимальную цену в минимальные сроки. Не надо терять свое драгоценное время, выставив квартиру подороже, и водить десятки экскурсантов, которые надеются увидеть нечто необыкновенное. Спустя несколько недель уже в разных концах города будут обсуждать, что они у Вас увидели. С каждым часом все больше и больше людей знает, что скоро Вы получите крупную сумму. Зачем Вам такая популярность?
* Не считайте риэлтора дилетантом, если он не назовет цену Вашей квартиры моментально. Агент может сделать это с ходу, если только совсем недавно он занимался подобным вариантом в соседнем доме (это бывает крайне редко). Если у Вас просят время на размышления
— радуйтесь этому. Вы работаете с профессионалом не любящим бросать слова на ветер и серьезно подходящим к любому своему шагу особенно сегодня, когда спрос очень невысок.
* Цель Вашей первой встречи с агентом не только просмотр им квартиры и подписание договора на обслуживание. Риэлтор должен тщательно изучить все документы на квартиру, посмотреть паспорта владельцев и прописанных, проверить, нет ли каких-нибудь юридических препятствий для продажи (которые вскрываются позже и, как на зло, в самый неподходящий момент). Кроме этого составляется план продажи.
http://www.dobromir.com/
Вопрос: Зачем нужен договор с Агентством Недвижимости?
Ответ: Лучший и самый надежный способ решить Вашу жилищную проблему - заключить эксклюзивный договор с агентством недвижимости, деятельность которого застрахована в страховой компании. По эксклюзивному договору только выбранное Вами агентство может заниматься вопросами, связанными с Вашей недвижимостью, для чего в договоре делается юридическая оговорка примерно следующего содержания: "на период действия настоящего договора Клиент не может заключать договоров и соглашений с иными юридическими или физическими лицами, предмет которых полностью или частично совпадает с предметом настоящего договора". Такой оговорки бояться не следует.
Вот семь преимуществ, которые появятся у Вас, как только Вы заключите эксклюзивный договор.
1. Защита продавца от криминала и непрофессионализма. Сегодня каждая десятая сделка с недвижимостью оспаривается и является конфликтной. Это происходит из-за мошеннических действий "черных" маклеров, криминала. Давая информацию во всевозможные агентства или позвонив по объявлению "куплю квартиру без посредников", вместо встречи с покупателями Вы рискуете нарваться на мошенников. Только если Вы заключаете эксклюзивный договор с лицензированным агентством, фирма полностью отвечает за сделку и Вашу безопасность.
2. Защита экономических и правовых интересов продавца. Опыт и профессионализм штатных сотрудников гарантирует успешное завершение сделки. Непорядочность покупателя, внезапно возникшие осложнения, случайная ошибка и другие нюансы прохождения сделки не скажутся на Вас, т.к. весь ход сделки строго отслеживается фирмой. Именно после заключения эксклюзивного договора Вы становитесь не просто одним из продавцов на рынке недвижимости, а клиентом солидной фирмы, имеющим право на любые бесплатные консультации и юридическое сопровождение.
3. Реальная оценка квартиры. Агент, который просто услышал описание Вашей квартиры по телефону и тут же назвал цену - не профессионал. Риэлторы ежедневно анализируют спрос и предложение, цены реальных продаж, а не цены предложения, указанные в рекламе. Кроме того, производится анализ с учетом расположения недвижимости, этажности, экологии, криминогенной обстановки в микрорайоне и т.д. и т.п. Такой подробный анализ позволяет реально оценить квартиру, показать покупателю все ее достоинства и продать квартиру по максимальной цене.
4. Экономия времени и ненужных контактов. Продавец, обзванивающий все подряд агентства, подобен человеку, стоящему много часов в центре города и кричащему: "Продаю квартиру!". Это не лучший способ продать квартиру, риск попасться в руки мошенникам очень большой. К тому же при такой продаже круг лиц, узнавших, что в скором времени у Вас окажется достаточно крупная сумма денег, значительно расширяется. Поручив эксклюзивную продажу лицензированной фирме, Вы экономите время, уменьшаете количество рискованных контактов
5. Эффективная схема рекламы. Заключая эксклюзивный договор, агентство и агент обеспечивают Вас наиболее полной и широкой рекламой. При эксклюзивной рекламе охватывается максимальное число информационных источников: данные по собственной базе агентства, квартира рекламируется во всех профессиональных изданиях города, в интернетовских базах данных. Следует учесть, что непосредственно за рекламу Вы не платите, а реклама в профессиональных изданиях удовольствие дорогое.
6. Возможность продать квартиру по максимальной цене. Покупатель знает, что история эксклюзивных квартир тщательно проверена, и поэтому готов платить за них больше. Зная, что квартира проверена, агенты предлагают ее своим покупателям в первую очередь, даже если она чуть дороже. Профессиональные агенты знают, что подготовленных квартир, которые можно купить "без заморочек", на рынке недвижимости очень мало. Продавцу это дает шанс получить большую сумму, чем если бы он продавал свою квартиру без эксклюзивного договора.
7. Возможность работать с профессиональным опытным агентом. Если клиент отказывается от эксклюзивного договора, то ему не будут навязывать такую форму работу и не будут говорить, что с ним не будут работать. Клиент слышит: "Ну что ж, поработаем и так". Но, после этого, люди удивляются, что агент не звонит две недели и мало уделяет продаже квартиры. Не заключая эксклюзивный договор, Вы сами выбираете путь к такому "обслуживанию". Опытный агент не станет тратить свое время без взаимных обязательств.
Обращайтесь в фирмы, являющиеся членами Ассоциации Специалистов по недвижимости Украины, которые в свой практике используют кодекс этики риэлторов, дорожат своей репутацией. Обращайтесь в фирмы, которые имеют хорошо отлаженные технологии, обеспечивающие безопасность при расчетах своим клиентам, юридические службы по проверки всех нюансов сделки, имеющие солидный офис, работающие исключительно на эксклюзивных договорах.
http://www.dobromir.com/
Вопрос: Здравствуйте. Я слышал что вводят 15% на доход физических лиц???
Это что если я продаю свою квартиру, то 15% от её стоимости должен отдать налоговой? Или я не так понял, если не так, то какие новые налоги ввнедены на продажу или покупку квартиры?
Ответ: С 1-го января вступают в силу новые правила уплаты налога при продаже квартиры. Сколько отдать государству во время оформления договора купли-продажи, будет подсчитывать нотариус.
Выполнять функцию сборщика налогов нотариусы отказывались несколько лет. В 2005 даже забастовку объявили. Благодаря этому соответствующий закон отложили до 2007 года. И вот теперь, с первого января продавцам квартир, кроме государственной пошлины и отчислений в пенсионный фонд придется отдать 1 процент рыночной стоимости жилплощади. Оценку будут проводить специалисты бюро технической инвентаризации. А налог взимать прямо в нотариальной конторе.
Те, кто продает квартиру меньше 100 квадратных метров, государству ничего не должны - это необлагаемый налогом метраж. А вот за каждый метр свыше - придется платить.
Например, квартира 110 квадратов, при цене 5 тысяч гривен за квадратный метр "лишними" окажутся 10 метров. Налог составит 500 гривен.
На сегодня восемьдесят пять процентов квартир в Украине не превышают ста метров. Поэтому риэлторы прогнозируют, что если жилье после нововведения и подорожает, то незначительно. А на фоне астрономического роста цен на недвижимость покупатели его просто не заметят.
http://www.podrobnosti.com.ua/
Вопрос: Я живу в бывшем общежитии, построенном по коридорно-блочной схеме (коридорчик, санузел и душ на 2 комнаты). Мои соседи сейчас собираются продавать свою комнату, но просят за нее явно завышенную сумму (по словам консультантов из агентств недвижимости, рыночная цена на 3-5 тысяч уе меньше). Могу ли я какими-то законными способами добиться снижения цены до реальной? Ведь если я сейчас откажусь от своего права приоритетного выкупа за ту цену, что просят соседи, то рано или поздно они снизят цену и я могу пропустить этот момент.
Ответ: Официально снижения цены Вы добиться не можете, постарайтесь оформить отказ, указав цену на данный момент, с условием последующего уведомления Вас о снижении цены. Но не гарантирую, что у Вас это получится, самый надежный вариант - это договориться с соседями и приобрести комнату, пусть даже немного дороже рыночной стоимости.
АН "Мой Домик", г. Чернигов
Вопрос: Собираюсь продавать дачу в пригороде. Однако ни у меня, ни у покупателя нет возможности заниматься оформлением договора купли-продажи. Могу ли я выдать доверенность на имя отца покупателя, уполномочив его совершить сделку от моего имени?
Ответ: Согласно ст. 238 Гражданского кодекса Украины доверитель может уполномочить своего представителя заключать любые сделки, которые вправе совершать сам доверитель. в том числе и сделки купли-продажи недвижимости. Таким образом, ничто не мешает Вам оформить доверенность на отца покупателя. Однако во избежание недоразумений следует четко указать в тексте доверенности полномочия представителя.
http://cnk.com.ua/
Вопрос: Родители хотят подарить мне дом. Имеет ли мой родной брат, инвалид второй группы, право на обязательную долю в этом имуществе?
Ответ: Если Ваши родители являются собственниками дома, то они вправе распоряжаться им по своему усмотрению, в частности, могут данную недвижимость Вам подарить. Причем в последнем случае Ваш брат не имеет права на обязательную долю, поскольку это не предусмотрено законодательством. Вот если б родители завещали Вам дом, тогда другое дело.
http://cnk.com.ua/
Вопрос: Мне предлагают купить недостроенный (80% готовности) дом в черте города. Однако риэлтер говорит, что в договоре купли-продажи будет указано, что продается земельный участок со стройматериалами. Правильно ли это? И как мне оформить дом в собственность?
Ответ: В соответствии со ст. 331 Гражданского кодекса Украины право собственности на новосозданное недвижимое имущество, в том числе на жилой дом, возникает с момента окончания строительства. Кроме того, поскольку закон предусматривает принятие новосозданного жилья в эксплуатацию, а также его государственную регистрацию, необходимо выполнить и эти требования. До завершения строительства продавец недостроенного дома считается собственником стройматериалов. Потому сперва ему нужно обратиться в суд с иском о признании права собственности на эту недвижимость. После признания права собственности дом уже можно продавать.
http://cnk.com.ua/
Вопрос: Я разведена. Хочу перепрописать несовершеннолетнюю дочь к ее отцу. Но паспортистка в ЖЭКе требует разрешения опекунского совета. Правомерно ли это?
Ответ: Согласие опекунского совета необходимо для изменения места регистрации несовершеннолетнего, если речь идет о лицах, не имеющих родителей, и относительно которых установлена опека. Во всех других случаях согласия опекунского совета не нужно.
http://cnk.com.ua/
Вопрос: Покупатель, который готов приобрести у меня квартиру, говорит, что ему нужно еще получить ссуду в банке, а без договора купли-продажи кредит не выдадут. Потому мне предлагают сначала подписать договор, а деньги обещают заплатить потом, через три дня.
Ответ: Вы можете заключить договор купли-продажи квартиры, указав в нем, что покупатель обязан передать Вам деньги в течение определенного времени, скажем, в течение месяца после подписания договора сторонами. И если покупатель нарушит это условие, то договор будет считаться расторгнутым.
