Вопрос: Я собираюсь снимать жилье и хотел бы составить договор об аренде с владельцем квартиры. Как юридически правильно составить такой договор и какие нюансы нужно учитывать? Где и кто регистрирует договор аренды?
Ответ: При заключении договора аренды (найма) квартиры вы как наниматель должны обратить внимание на следующие моменты:
1. Срок действия договора должен быть четко определен на конкретную дату или на определенный срок с момента заключения договора либо подписания сторонами акта приема-передачи квартиры.
2. Права и обязанности сторон должны быть конкретно определены. В том числе вы как арендатор должны иметь право свободного доступа в квартиру, право проживать в ней со своей семьей либо с иными лицами.
3. Размер арендной платы должен быть установлен в твердой сумме за весь период действия договора либо за один месяц.
4. В том случае, если с квартирой вам передается имущество, находящееся в ней, отдельно оформляется акт приема-передачи имущества.
Кроме того, при подписании договора вы должны удостовериться, действительно ли лицо, с которым вы заключаете договор, является собственником квартиры. Для этого собственник должен вам предоставить оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру и документ, удостоверяющий личность.
Если срок действия договора найма превышает один год, то он подлежит обязательному удостоверению у любого нотариуса.
Яна КОБАН -
руководитель юридического департамента компании «REALNEST»
Вопрос: Я предприниматель. В течение 5 лет арендую помещение, которое находится в коммунальной собственности. Имею ли я право выкупа такого помещения? Если да, то какова процедура выкупа?
Ответ: Арендатор имеет право на выкуп объекта аренды, если это было предусмотрено договором аренды, заключенным до вступления в силу Закона Украины «Об аренде государственного имущества». Арендатор осуществляет выкуп объекта аренды согласно законодательству и договору аренды. Условия выкупа (цена, порядок, сроки, средства платежа) определяются в договоре аренды.
Яна КОБАН -
руководитель юридического департамента компании «REALNEST»
Вопрос: Месяц назад я приобрел квартиру по договору купли-продажи. Хотелось бы прояснить такой момент: регламентируется ли срок регистрации договора купли-продажи в БТИ c момента его заключения? Можно ли вообще не регистрировать право собственности?
Ответ: Согласно действующему законодательству, договоры купли-продажи квартиры заключаются в письменной форме и подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Согласно части 4 статьи 334 Гражданского кодекса Украины право собственности у приобретателя возникает только с момента регистрации права собственности в электронном реестре прав собственности на недвижимое имущество, которую на данный момент проводит бюро технической инвентаризации. Законом не установлен срок обращения приобретателя для проведения такой регистрации, но, учитывая вышеизложенное, покупатель сам заинтересован провести ее в наиболее короткие сроки. Поскольку до того времени, пока право собственности не зарегистрировано за новым собственником, естественно, оно числится за старым, и в случае возникновения каких-либо споров относительно имущества предыдущего собственника, на него может быть наложен арест либо запрет на осуществление каких-либо действий с этим имуществом.
Яна КОБАН -
руководитель юридического департамента компании «REALNEST»
Вопрос: В нашем 9-этажном доме на 1 этаже собираются открыть то ли кафе, то ли ресторан. Почти все жильцы – против, так как это заведение будет вызывать неудобства для жильцов в ночное время. Будущие владельцы сейчас собирают подписи жильцов на выведение квартиры из жилого фонда. Что можно предпринять, чтобы ресторан не открылся?
Ответ: Уважаемые жильцы дома! Перед тем как протестовать против размещения кафе либо ресторана, необходимо ознакомиться с предполагаемым режимом работы такого заведения и его целевой аудиторией, на которую он рассчитан, ценовую категорию предоставляемых услуг, чтобы понимать - какого уровня и направленности заведение будет открыто в вашем доме. Необходимо понимать, что создание нового объекта общественного питания - процесс непростой, многоступенчатый в плане получения разрешительной документации на его размещение. А при подготовке проекта такого объекта учитываются все требования и нормы многочисленных служб, а именно: санитарные, противопожарные, экологические. Кроме того, при проведении реконструкции квартиры под кафе учитываются требования к шумоизоляции. Поскольку согласно действующему законодательству собственник вправе распоряжаться своей недвижимостью по личному усмотрению, при этом не нарушая права других лиц, то в момент выведения квартиры из жилого фонда он в письменном виде получает согласие на ее выведение у собственников прилегающих квартир, но не у жильцов всего дома. Аналогия: вы же не будете согласовывать проведение ремонта квартиры со всеми жильцами дома? Согласно порядку размещения в жилых домах кафе, ресторанов, время окончания работы таких заведений - не позже 23.00 часов. Поэтому серьезных причин для беспокойства, возможно, и нет, необходимо только цивилизованно решить все вопросы, учитывая взаимные интересы сторон.
Яна КОБАН -
руководитель юридического департамента компании «REALNEST»
Вопрос: Буду благодарен за ответ на такой вопрос. Юридическое лицо имеет в собственности земельный участок площадью 6 га. Можно ли продать этот участок частями другому юридическому или физическому лицу?
Ответ: Согласно действующему законодательству юридические лица, которые имеют в своей собственности земельные участки, могут отчуждать землю на основании мены, дарения и других гражданско-правовых соглашений. Заключение таких соглашений осуществляется согласно Гражданскому кодексу Украины с учетом требований Земельного кодекса. Договоры о переходе права собственности на земельные участки заключаются в письменной форме и подлежат нотариальному удостоверению. Собственник по своему усмотрению может продавать земельный участок по частям, при этом необходимо подготовить соответствующие документы в управлении земельных ресурсов для выдела таких частей. Этапы подготовки к сделке таковы: прежде всего, необходимо произвести землеотвод, т. е. из основного участка выделить необходимые площади для продажи. Потом присвоить выделенным частям кадастровые номера и составить земельные акты - на урезанный кусок земли и выделенные части. Только после проведения такой процедуры выделенный участок может быть реализован.
Яна КОБАН -
руководитель юридического департамента компании «REALNEST»
Вопрос: В связи с повышением тарифов на жилищно-коммунальные услуги в нашей семье встал вопрос об оформлении субсидии. Хотелось бы узнать, кому сейчас положена эта социальная льгота и какие документы необходимы для оформления субсидии. Я пенсионер, но продолжаю работать, жена - инвалид, сын – мелкий предприниматель. Проживаем мы в 3-комнатной приватизированной квартире, есть долги за услуги водо- и теплоснабжения. Могу ли я, как собственник такой квартиры, претендовать на получение субсидии?
Ответ: Этот вопрос не в нашей компетенции, полный ответ на него можно получить в любом районном отделе субсидий. Скажем только, что субсидия положена, если 20% от совокупного дохода на члена семьи ниже оплаты за жилищно-коммунальные услуги (без телефона и радиоточки). Для оформления субсидии необходимы такие документы:
- заявление;
- паспорта всех зарегистрированных в квартире и свидетельства о рождении детей;
- справку о составе семьи и размере платежей за коммунальные услуги (установленного образца);
- справки о доходах за предыдущие 6 месяцев, пенсионерам - пенсионные удостоверения, трудовые книжки, идентификационные коды;
- квитанции об оплате за газ, воду, электроэнергию.
Субсидия не положена, если семья имеет долги за коммунальные услуги и при этом не заключила договор на их погашение или реструктуризацию.
Яна КОБАН -
руководитель юридического департамента компании «REALNEST»
Вопрос: Моя тетя 15 лет живет в общежитии. Приобрести отдельное жилье она не в состоянии, шансов получить государственное жилье тоже нет. Скажите, пожалуйста, можно ли ей рассчитывать на покупку своей комнаты в общежитии?
Ответ: Согласно действующему законодательству, передача в собственность комнаты в общежитии не предусмотрена. Общежития используются для временного проживания студентов, учеников, рабочих, служащих, а также других граждан в период работы или обучения. Жилая площадь в общежитии предоставляется по общему решению администрации предприятия, учреждения, организации или органа кооперативной или другой общественной организации и соответствующего профсоюзного комитета. Пользование жилой площадью в общежитиях определяется законодательством Украины. После окончания действия оснований пользования выделенными комнатами они подлежат освобождению.
Подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения из общежития, которое было предоставлено в связи с работой или обучением, сезонные, временные работники и лица, которые работали по срочному трудовому соглашению и которые прекратили работу, а также лица, которые учились в учебных заведениях и выбыли из них. Других сотрудников предприятий, учреждений, организаций, которые поселились в общежитии в связи с работой, можно выселить без предоставления другого жилого помещения в случае увольнения по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины или совершения преступления.
Лиц, которые проживают в общежитиях, выселяют также в случае сноса здания или переоборудование дома (жилого помещения) в нежилой, а также если дом (жилое помещение) угрожает обвалом. При этом таким лицам предоставляется другая жилая площадь в общежитии или другое жилое помещение. Могут быть выселены лишь с предоставлением другого жилого помещения лица, которые прекратили работу по другим основаниям, чем указанные выше, а также лица:
- инвалиды войны и другие инвалиды из числа военнослужащих, которые стали инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, которые они получили при защите СССР или при выполнении других обязанностей воинской службы, или вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте; участники Великой Отечественной войны, которые находились в составе действующей армии; семьи военнослужащих и партизан, которые погибли или пропали без вести при защите СССР или при выполнении других обязанностей воинской службы; семьи военнослужащих; инвалиды из числа лиц рядового и начальствующего состава органов Министерства внутренних дел СССР, которые стали инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении служебных обязанностей;
- лица, которые не менее десяти лет проработали на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение;
-лица, которые уволены с должности, в связи с которой им было предоставлено жилое помещение, но не прекратили трудовых отношений с предприятием, учреждением, организацией, которое предоставило это помещение;
- лица, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации или по сокращению численности или штата работников;
- пенсионеры по возрасту, персональные пенсионеры; члены семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение; инвалиды труда І и ІІ групп, инвалиды І и ІІ групп из числа военнослужащих и приравненных к ним лиц;
- одинокие лица с несовершеннолетними детьми, которые проживают вместе с ними.
Если ваша тетя подпадает под одну их этих категорий, то ее не могут выселить из помещения без предоставления другой жилплощади.
Яна КОБАН -
руководитель юридического департамента компании «REALNEST»
Вопрос: В нашем подъезде часть почтовых ящиков сломана, а часть разворована. Вся корреспонденция складывается на подоконник, что не обеспечивает ее сохранность, не говоря уже о конфиденциальности. Как правило, письма вскрываются посторонними лицами, имеющими доступ в подъезд, или вообще не доходят до адресата. Объясните, пожалуйста, несет ли ответственность ЖЭК за сохранность почтовых ящиков?
Ответ: ЖЭК будет нести ответственность за сохранность почтовых ящиков, если такая обязанность возложена на него условиями договора, заключенного между собственниками квартир и ЖЭКом.
Яна КОБАН -
руководитель юридического департамента компании «REALNEST»
Вопрос: В мае я заключила договор купли-продажи квартиры с сестрой, т.е. продала (якобы) ей свою часть квартиры. Могу ли я подать заявление о признании вышеуказанного договора купли-продажи недействительным, и куда обращаться с таким заявлением?
Ответ: Признание недействительным договора купли-продажи недвижимости производится по решению суда. Обращаться с требованием о признании такого договора недействительным необходимо в местный районный суд по месту проживания ответчика. Обратиться с таким заявлением вы как продавец имеете право, но необходимы основания признания такого договора недействительным. Так, например, несоблюдение обязательной нотариальной формы договора купли-продажи недвижимости, предусмотренной законодательством, является поводом для признания его недействительным.
Яна КОБАН -
руководитель юридического департамента компании «REALNEST»
Вопрос: Мы делаем ремонт в своей однокомнатной квартире и хотели бы увеличить площадь кухни за счёт присоединения к ней лоджии. Мы планировали перенести батарею и убрать часть стены с подоконником, но нам сказали, что делать этого самовольно нельзя, а получать разрешение долго и дорого. Будем очень признательны за совет.
Ответ: Для того чтобы осуществить перепланировку кухни с присоединением к ней лоджии, необходимо получить соответствующее разрешение местного органа исполнительной власти на перепланировку квартиры. После получения такого разрешения необходимо заказать в лицензированной проектной организации проект на перепланировку квартиры и согласовать в главном архитектурно-планировочном управлении либо у районного архитектора. Кроме того, необходимо получить положительное заключение «Укринвестэкспертизы». После получения всех документов необходимо получить разрешение инспекции государственного архитектурно-строительного контроля, после чего можно приступать к проведению самих строительных работ. Такая сложная и длительная процедура получения разрешения на реконструкцию обусловлена тем, что в случае присоединения лоджии к кухне будет снесена полностью либо частично фасадная несущая стена. А самовольный демонтаж такой стены может вызвать нарушение конструктива дома, последствием которого могут стать трещины в квартирах ваших соседей, а в худшем случае - обвал дома. Поэтому самовольно приступать к выполнению такого рода перепланировок нежелательно.
Яна КОБАН -
руководитель юридического департамента компании «REALNEST»
