Вопрос: Я с мужем в разводе, живу и прописана по другому адресу. Несовершеннолетние дети проживают с отцом в 3-комнатной приватизированной квартире. Дети участвовали в приватизации. Подскажите, пожалуйста, может ли мой 16-летний сын подарить долю в квартире своей родной сестре? Если да, то какие документы нужны для этого?
Ответ: Поскольку собственник несовершеннолетний, то для совершения сделки потребуется разрешение органов опеки и попечительства.
Яна КОБАН -
руководитель юридического департамента компании «REALNEST»
Вопрос: Я планирую приобретение небольшой квартиры для размещения в ней парикмахерской. Правда ли, что условием для вывода квартиры из жилого фонда является ее непригодность для проживания? Что говорит по этому поводу закон?
Ответ: Согласно действующему законодательству жилые дома и жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Вывод (исключение) из жилого фонда жилых домов и жилых помещений возможен только непригодных для проживания жилых домов и жилых помещений, которые могут быть переоборудованы для использования в других целях. Порядок обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признание жилых домов и жилых помещений непригодными для проживания устанавливается Кабинетом министров Украины.
Яна КОБАН -
руководитель юридического департамента компании «REALNEST»
Вопрос: Я являюсь собственником комнаты в коммунальной квартире. Не так давно решил ее продать. Предложил соседям, так как они пользуются правом преимущественной покупки. Соседи согласны, но есть одна проблема: они считают цену слишком высокой и требуют уступить пару тысяч долларов. Идти на уступки я не намерен. До сих пор мы не можем найти компромисс. Учитывая такую ситуацию, я решил «продать» свою комнату знакомому по договору дарения. Возможен ли такой вариант? Могут ли мои соседи помешать мне провести такую операцию? Есть ли другие варианты выхода из такой ситуации?
Ответ: Действительно, право преимущественной покупки имеют лица, которым один объект, в данном случае – квартира - принадлежит на праве общей собственности. В том случае, если сособственники квартиры не желают приобрести предложенную вами часть квартиры на тех условиях, которые определены вами, они должны на протяжении тридцати дней предоставить вам отказ. После этого вы имеете право продавать данную часть третьим лицам. Но необходимо заметить, что такой отказ должен быть нотариально удостоверен. Избежать согласования отчуждения своей части квартиры с другими сособственниками возможно при заключении договора дарения. При заключении такой сделки согласования с сособственниками не требуется. Следовательно, ваши соседи не смогут препятствовать вам в вашем намерении подарить вашу часть квартиры кому-либо.
Яна КОБАН -
руководитель юридического департамента компании «REALNEST»
Вопрос: Сейчас все пытаются стать собственниками любых помещений, в том числе подвалов, чердаков в жилых многоквартирных домах. Говорят, что такие помещения может приватизировать любой человек, даже не обязательно проживающий в конкретном доме. Так ли это и каковы условия оформления чердачных и подвальных помещений в собственность? Какие документы понадобятся?
Ответ: Вспомогательные помещения, в соответствии с пунктом 2 статьи 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилого фонда», являются объектами права общей собственности совладельцев многоквартирного дома. То есть, их общим имуществом, одновременно с приватизацией гражданами квартир, которая удостоверяется единым документом - свидетельством о праве собственности на квартиру. Для подтверждения приобретенного таким способом права не требуется совершения любых других дополнительных юридических действий. Собственникам квартир нет необходимости создавать с этой целью объединения совладельцев многоквартирного дома. Согласно Конституции Украины все субъекты права собственности равны перед законом. В многоквартирных домах, где не все квартиры приватизированы, или приватизированы полностью, собственник (собственники) неприватизированных квартир (их правопреемники) и собственники приватизированных квартир многоквартирного дома являются равноправными совладельцами вспомогательных помещений. Они вправе владеть, пользоваться и распоряжаться вспомогательными помещениями. Никто из собственников квартир не имеет приоритетного права пользоваться и распоряжаться этими помещениями, в том числе и по вопросам устроения мансард, надстройки этажей и т. п.
Согласно статье 19 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» совместное имущество собственников квартир состоит из неделимого и общего имущества. Неделимое имущество находится в их общей совместной собственности и не подлежит отчуждению, общее имущество - в общей частичной собственности. В соответствии с этим Законом совладельцы вспомогательных помещений имеют право распоряжаться ими в границах, установленных указанным Законом и гражданским законодательством.
С учетом вышеизложенного, вопрос возможности надстройки этажей, устроения мансард и/или выкупа подвалов с использованием при этом конструктивных элементов дома, как и совершение других действий относительно вспомогательных помещений (аренда и т.п.) решается в соответствии с законом о собственности и другими законами Украины, прежде всего, Гражданским кодексом Украины. Поэтому, чтобы однозначно ответить, возможно ли приобрести вспомогательное помещение в жилом доме и разработать процедуру выкупа такого помещения, необходимо предоставить конкретные данные о желаемом объекте.
Яна КОБАН -
руководитель юридического департамента компании «REALNEST»
Вопрос: В июне я подыскал себе подходящую 2-комнатную квартиру и передал задаток продавцу. В предварительном договоре мы зафиксировали все условия, в том числе обязательство продавца вернуть сумму задатка плюс «неустойку» в размере задатка в случае невыполнения обязательств. Недавно выяснилось, что, продавец, в свою очередь покупающий взамен квартиру большей площади – 3-комнатную, не может найти подходящий вариант в оговоренный срок. На сегодняшний день срок договора уже закончился, и продавец отказался от продажи своей квартиры. Вернуть задаток в двойном размере продавец также отказывается. Подскажите, пожалуйста, каким способом можно вернуть задаток и куда обращаться в таких случаях?
Ответ: В случае отказа одной из сторон от добровольного выполнения обязательств по договору, вы можете обратиться за защитой своего нарушенного права в суд. Так как в данном случае сторонами спора выступают физические лица, то обращаться необходимо в районный суд по месту жительства лица, к которому выдвигается требование. Свои требования необходимо изложить в письменной форме и приложить все документы, подтверждающие ваши претензии.
Яна КОБАН -
руководитель юридического департамента компании «REALNEST»
Вопрос: Я проживаю в частном секторе, в доме с прилегающим земельным участком. В метре от моего забора - земельный участок соседа, на котором был расположен его одноэтажный дом. Этой весной сосед развернул грандиозную реконструкцию дома и надстроил второй этаж. Это неблагоприятно сказалось на моем огороде: насаждения лишились солнечного света и теперь постоянно находятся в тени. Хотелось бы узнать, имел ли право хозяин увеличивать этажность дома без согласия соседей? Можно ли оспорить такое право?
Ответ: Чтобы изменить этажность дома, собственник не должен согласовывать данное решение с соседями. Но при подготовке проектной документации по реконструкции жилого дома должны учитываться санитарные требования относительно размещения такой постройки. Более детальную и объективную информацию о правильности либо неправильности реконструкции дома вы можете получить, обратившись к своему районному архитектору, с учетом фактических размеров дома, расстояния от соседнего участка и других фактических параметров объекта. Из текста вопроса непонятно, какая же высота дома, а что до того, что насаждения лишились солнечного света …, то солнце же светит не с одной стороны.
Яна КОБАН -
руководитель юридического департамента компании «REALNEST»
Вопрос: Четыре года назад я приехала из Львова в Днепропетровск. Все это время снимала квартиру, жила без прописки. Недавно переселилась в собственную квартиру, купленную на вторичном рынке. Однако при оформлении прописки у меня возникли проблемы. Председатель кооператива потребовала справку, подтверждающую мое пребывание в городе все это время, или согласиться на более простой вариант – уплатить взамен 200 гривен. Законно ли такое требование?
Ответ: Согласно Закону Украины «О свободе передвижения и свободном выборе места проживания в Украине» при регистрации места проживания гражданин обязан предоставить в уполномоченный орган следующие документы:
- письменное заявление;
- паспорт;
- два экземпляра талона снятия с регистрации. Кроме того, лицо обязано зарегистрироваться по новому месту проживания на протяжении десяти дней после прибытия на новое место проживания. Но в том случае, если лицо длительное время не было зарегистрировано по месту проживания, должностные лица органов, проводящих регистрацию, требуют еще и справку об отсутствии судимости за этот период. Надежда, относительно законности требования председателя кооператива, вы, наверное, и сами понимаете, что это не соответствует закону.
Яна КОБАН -
руководитель юридического департамента компании «REALNEST»
Вопрос: Год назад я купил квартиру в кредит, который выплачиваю и сейчас. Недавно женился и собираюсь прописать в этой квартире жену. Будет ли она иметь какое-то право на эту квартиру в случае развода (если кредит еще не выплачен полностью и если уже выплачен)? Если прописать жену «без права на жилье» (есть ли такое понятие вообще в нашем законодательстве?), то будет ли это означать, что при разводе она не сможет претендовать на какую-то часть квартиры?
Ответ: Уважаемый Андрей, ответ на первую часть вопроса вы сможете найти в ответе на первый вопрос в нашей рубрике. Дополнительно хотим добавить, что для того чтобы уберечь себя от бессонных ночей и гаданий, будет ли когда-либо ваша вторая половина претендовать на данную квартиру, до вступления в брак заключайте брачный контракт. Данный договор урегулирует имущественные отношения между супругами. Кроме того, в нем вы сможете определить имущественные права и обязанности супругов. В действующем законодательстве нет такого понятия «прописать «без права на жильё». Если вы зарегистрировали (прописали) в своей квартире жену либо другого члена семьи, то они пользуются теми же правами относительно проживания, что и собственник. А будет ли претендовать будущая жена на часть квартиры при разводе, ответить сейчас невозможно. Если вы так боитесь, может, лучше не жениться вообще, а жить самому? Тогда все, что будет вами приобретено и нажито за жизнь, ни с кем не придется делить!
Яна КОБАН -
руководитель юридического департамента компании «REALNEST»
Вопрос: Мною до вступления в брак была куплена квартира в кредит и было внесено более 50% стоимости квартиры. Может ли моя супруга при разводе претендовать на квартиру на основании того, что оставшаяся часть кредита погашалась уже в браке и соответственно из общего семейного бюджета? Повлияет ли тот факт, что моя жена не была прописана в этой квартире?
Ответ: Уважаемый Евгений, судебный раздел имущества при разводе супругов, если между ними не достигнуто согласия, очень длительный процесс для обоих сторон и очень трудоемкий для их адвокатов. Согласно действующему законодательству имущество, приобретенное до брака одним из супругов, считается его личной частной собственностью. Но в данном случае, при совместной выплате кредита возникает спорная ситуация. И однозначно ответить, сможет ли ваша супруга претендовать на часть квартиры, хоть и приобретенной вами до брака с помощью кредита, в погашении которого она также принимала участие, невозможно. Но исходя из человеческого фактора, это реально. Вряд ли любой из супругов, будь то вы либо ваша жена, при спорном разделе имущества откажется от внесенной части, проще говоря, «подарит» свой взнос другому. Но сходу сказать, удовлетворит ли такое требование суд, однозначно невозможно, поскольку должны быть всесторонне изучены все обстоятельства данного дела.
Яна КОБАН -
руководитель юридического департамента компании «REALNEST»
Вопрос: Моя квартира находится в залоге у банка. Обстоятельства сложились так, что у меня нет денег выплачивать кредит банка. Поэтому я хочу квартиру продать, чтобы погасить остаток кредита. Есть покупатель. Может ли банк отказать в продаже заложенной квартиры?
Ответ: Для возможности продажи заложенной квартиры необходимо получить согласие банка на продажу такой квартиры либо до совершения сделки купли-продажи погасить остаток кредита. Однозначно ответить на ваш вопрос относительно положительного согласования продажи заложенной квартиры невозможно, поскольку вы ничего не сообщили об условиях кредитного и ипотечного договоров. Для получения однозначного ответа вам необходимо обратиться в то отделение банка, в котором вы оформляли кредит.
Яна КОБАН -
руководитель юридического департамента компании «REALNEST»
