Вопрос: Можно ли прописаться в приватизированную двухкомнатную квартиру без участия одного собственника? Квартира принадлежит дедушке и папе, который в ней не прописан и не живёт. Проживает только один дедушка. Как прописаться в эту квартиру без его согласия?
Ответ: Дедушка может прописать Вас на свою часть жилплощади без согласия второго собственника, если квадратура его жилплощади позволяет проживание двух человек. Номинальный размер жилой площади на одно лицо составляет 13,65 кв. м, который закреплен в статье 47 Жилищного Кодекса.
Вопрос: Здравствуйте!
У меня следующая ситуация: покупаем комнату в коммуналке у которой долг за коммуналные услуги, свет, тепло. Он остался нашим продавцам от предыдущего хозяина. Несмотря на то, что был заключен договор купли-продажи ими в 2004 году, нашим продавцам при шлось выписывать того собственника через суд из комнаты. Но долги все висят. Что нам делать? Если мы оформим по договору дарения эту комнату, то можем ли мы в судебном порядке снять те долги и сколько это нам стоить будет? С уважением Игорь.
Ответ: Договор дарения ни коим образом не служит поводом для погашения долгов за коммунальные услуги. При смене собственника, долги остаются за объектом недвижимости, если обратное не оговорено в договоре купли-продажи (погашение долгов продавцом в обозначенные сроки). При покупке объекта недвижимости с долгами, стороны договариваются либо о погашении долгов продающей стороной, либо о снижении цены объекта на сумму долга.
Вопрос: Уважаемые профессионалы рынка недвижимости! Как Вы считаете, для оформления договоров купли-продажи земельных участков необходима нормативная оценка земельного участка или экспертная оценка независимого оценщика, или необходима и та и другая??? И, если согласно нашему законодательству обязательной является либо та, либо другая, то почему областные государственные нотариальные конторы и частные нотариусы Днепропетровской области требуют обе оценки, а при отсутствии одной из них отказываются проводить сделку!!! Где искать правду? Для справки: городские государственные нотконторы и частные нотариусы этого не требуют.
Ответ: В начале давайте определимся, что сделки, связанные с отчуждением недвижимого имущества (земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома, квартиры или другого недвижимого имущества) оформляются путем заключения договоров: купли-продажи, дарения, мены, наследования, договора пожизненного содержания и договора ренты.
Такие договора заключаются в письменной форме и подлежат обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации согласно ст. 657 Гражданского кодекса Украины.
Что же касается земли, то согласно ст.132 Земельного кодекса Украины, договора о переходе права собственности на земельные участки считаются заключенными со дня их нотариального удостоверения. Одним из важных правил удостоверения таких договоров является то, что их удостоверение осуществляется только по месту их размещения (Ст.55 Закона Украины "О нотариате"). Это означает, что стороны имеют право обратиться к частному или государственному нотариусу (исключение: удостоверение прав наследования - такие виды договоров оформляются только у государственных нотариусов) для удостоверения такой сделки только в том населенном пункте, где находится земельный участок, который является Объектом договора купли-продажи.
При оформлении таких договоров стороны, по согласованию между ними, оплачивают государственную пошлину (согласно Декрету Кабинета Министров Украины от 21 января 1993 р. № 7-93 "О государственной пошлине").
При отчуждении земельных участков, которые находятся в частной собственности у физических лиц, граждане часто сталкиваются с проблемой, - от какой суммы берется госпошлина, которую необходимо оплатить при заключении такой сделки: от суммы договора или оценочной стоимости?
В соответствие с инструкцией о порядке исчисления и взимания государственной пошлины, утвержденной приказом Главной государственной налоговой инспекции Украины от 22 апреля 1993 года № 15 и зарегистрированной в Минюсте Украины 19 мая 1993 г. за № 50, государственная пошлина за удостоверение договоров мены и дарения земельных участков, переданных гражданам безоплатно в соответствии со статьей 121 Земельного кодексу Украины для ведения фермерского хозяйства, личного сельского хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок), садоводства, дачного и гаражного строительства, а также за удостоверения договоров мены и дарения земельных участков, которые принадлежат юридическим лицам на правах собственности, согласно статьи 82 Земельного кодекса Украины, рассчитывается из суммы договора, но не ниже нормативной денежной оценки земельного участка, установленной Законом Украины "О плате за землю".
При удостоверении других гражданско-правовых сделок (купли-продажи, наследования, договора пожизненного содержания, договора ренты) с указанными выше земельными участками госпошлина взимается согласно Декрету КМУ "О государственной пошлине", с учетом требований Земельного кодекса Украины.
За выдачу свидетельства о праве на наследство на земельный участок государственная пошлина вздымается с нормативной денежной оценки земельного участка, установленной Законом Украины "О плате за землю".
При осуществлении указанных гражданско-правовых сделок, оплата государственной пошлины производится по ставкам, которые установлены Декретом "О государственной пошлине".
Тут-то и начинается казус. Согласно ст.14 п. 6 Закона Украины "О системе налогообложения", государственная пошлина относится к общегосударственным налогам и сборам, ставки которой установлены Декретом Кабинета Министров Украины от 21 января 1993 г. № 7-93 "О государственной пошлине", согласно п.3 которого, за нотариальные действия, осуществляемые нотариусами при удостоверении договоров отчуждения земельных участков, находящихся в собственности гражданина осуществляющего отчуждение, взымается госпошлина в размере 1% от суммы договора, но не меньше одного необлагаемого минимума (17 гривен).
В пункте 2.3. Порядка удостоверения договоров отчуждения земельных участков, утвержденного приказом Минюста Украины, и Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 6 июня 1996 года №14/5; 48 определено, что в случае продажи земельного участка, взимается госпошлина от стоимости продажи, но не меньше денежной оценки этого участка, которая производится соответствующими органами земельных ресурсов на местах по методике, утвержденной КМУ.
- С учетом вышеуказанных нормативных документов для продажи земельного участка граждане должны иметь в наличии денежную оценку Объекта продажи.
Но, в практике часто возникает проблема, которая заключается в том, что нотариусы требуют кроме, денежной оценки и экспертную оценку, которая вообще не используется при удостоверении таких сделок.
На данный момент этот вопрос является открытым, и для точного его выяснения Днепропетровское отделение ассоциации специалистов по недвижимости, в которую входит и ООО "Риэлнест", обратилось с соответствующим письмом в Днепропетровское областное управление юстиции, к сожалению пока официального ответа не последовало.
Редакция газеты "Недвижимость в движении" обязательно сообщит о развитии этой темы на страницах нашего издания. А вопросы и комментарии по этой и другим злободневным темам мы будем рады обсудить с Вами вместе в рамках проекта "Вопрос юристу".
Обращайтесь по адресу:
г. Днепропетровск, ул. Мостовая, 2
E-mail: gazeta@realnest.com.ua
Вопрос: В прошлом году я приобрела земельный участок без строения по договору купли-продажи. Теперь я хочу его продать. При сборе документов обнаружила, что договор купли-продажи утерян, но есть государственный акт на право собственности на землю. Можно ли продать земельный участок без предыдущего договора купли-продажи?
Ответ: Можно. Что касается документа, о котором вы говорите, то его у вас на руках быть и не должно.
После заключения договора купли-продажи земельного участка он подлежит обязательной государственной регистрации в соответствующем органе (управление земельных ресурсов). В результате проведения такой регистрации собственнику выдается государственный акт. Документ, который является основанием для его выдачи, в данном случае - договор купли-продажи, собственнику не возвращается, а остаётся в УЗР.
Яна КОБАН -
руководитель юридического департамента компании «REALNEST»
Вопрос: Полтора года назад я заключила со своей тетей договор пожизненного содержания. В квартире, приобретенной мной по договору, тетя не проживает, так как имеет другое жилье. Недавно тетя разрешила мне продать эту квартиру. Подскажите, пожалуйста, как это сделать? Какие документы от тети потребуются? Нужно ли перед сделкой расторгнуть такой договор или достаточно согласия тети на продажу квартиры?
Ответ: По договору пожизненного содержания право собственности на квартиру у вас, как у приобретателя возникает со дня проведения государственной регистрации договора (осуществляется нотариусом при удостоверении самого договора) и права собственности на квартиру в электронном реестре прав собственности на недвижимое имущество, которая осуществляется в бюро технической инвентаризации. Но данное право собственности у вас, ограничено, поскольку оно не даёт вам полномочий продавать, дарить, менять либо другим способом отчуждать квартиру при жизни человека, с которым вы заключили договор пожизненного содержания. Наличие согласия тети в данном случае не имеет никакого значения, поскольку при заключении договора пожизненного содержания право собственности перешло к вам. Для того, чтобы продать данную квартиру, необходимо расторгнуть договор пожизненного содержания. Он может быть расторгнут по решению суда на следующих основаниях: 1) по требованию отчуждателя или третьего лица, в пользу которого договор был заключен, в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения приобретателем своих обязанностей, независимо от его вины; 2) по требованию приобретателя. В случае прекращения договора вследствие невыполнения или ненадлежащего выполнения приобретателем обязанностей по договору пожизненного содержания предусмотрена возможность возвращения отчуждателю имущества. В данном случае все затраты, произведенные приобретателем в пользу отчуждателя, не возмещаются. Если расторжение инициируется по второму основанию, а именно по требованию приобретателя, суд решает вопрос о возможности оставить за приобретателем право собственности на часть имущества в связи с невозможностью последним дальнейшего выполнения обязательств.
Яна КОБАН -
руководитель юридического департамента компании «REALNEST»
Вопрос: Ответьте, пожалуйста, на такой вопрос: сколько лет составляет срок исковой давности для имущественных споров? Могу ли я оспорить сделку, проведенную с нарушением прав ребенка, если она была заключена 4 года назад?
Ответ: Под исковой давностью, согласно действующему законодательству, понимается срок, в границах которого лицо может обратиться в суд с требованием о защите своего гражданского права или интереса путем подачи соответствующего искового заявления. Срок исковой давности имеет общий характер, поскольку распространяет свое действие на все гражданские правоотношения, за исключением случаев, специально оговоренных в законе. Общий срок исковой давности составляет три года. В данном случае, если вы считаете, что нарушены права ребенка, то вы как законный опекун имеете право подать соответствующий иск в суд на протяжении трех лет со дня, когда фактически были нарушены права ребёнка, или с момента, когда вы узнали или могли узнать о нарушении его прав.
В случае, если вы хотите расторгнуть договор дарения, то исковая давность к таким требования составляет один год. Для возможности оспаривания сделки, проведенной с нарушением прав ребенка, если она была заключена 4 года назад, необходимо предоставить более подробную информацию о причинах оспаривания. В зависимости от этих причин срок оспаривания может быть различным либо на данный момент совсем утрачен.
Яна КОБАН -
руководитель юридического департамента компании «REALNEST»
Вопрос: Два года назад я получила в наследство дом в cеле Николаевка. Поскольку мы с мужем жить в нем не собираемся, я хочу его продать. Требуется ли при этом согласие мужа на продажу полученного мной наследства?
Ответ: Согласно статье 57 Семейного кодекса Украины имущество, полученное в порядке наследования одним из супругов, является его личной частной собственностью. Это означает, что при продаже либо отчуждении этого имущества любым другим способом, не требуется согласие вашего мужа на совершение сделки.
Яна КОБАН -
руководитель юридического департамента компании «REALNEST»
Вопрос: Здравствуйте! Очень надеюсь на ваш ответ. Моя мама умерла 17 декабря 2005 года. У меня есть сестра. Мы хотим оформить наследство. Мама жила в сельской местности. Куда нужно нам идти, какие документы подготовить, чтобы оформить наследство? Можно это начинать делать сейчас?
Ответ: Наследование может осуществляться как по завещанию, так и по закону. В том случае, если ваша мама не оставила завещания, то в первую очередь право на наследование по закону имеют дети, т. е. вы с сестрой, переживший супруг и родители. Наследство открывается по месту последнего места проживания вашей матери. Для того, чтобы принять наследство, вам необходимо подать в государственную нотариальную контору по месту последнего проживания матери заявление о принятии наследства. Такое заявление необходимо подавать лично на протяжении шести месяцев с момента смерти матери. В заявлении необходимо сообщить о своём намерении вступить в наследство и указать что именно вы принимаете от умершей матери (квартира, дом, другое имущество), сообщаете дату открытия наследства, т. е. дату смерти, а также сведения о других наследниках, если таковые вам известны. Кроме заявления вы должны предоставить свидетельство о смерти, чтобы нотариус мог достоверно установить дату смерти. При себе вам необходимо иметь документы, подтверждающие ваше родство с матерью. В данном случае, это свидетельство о вашем рождении. Если вы выходили замуж и была произведена смена фамилии – свидетельство о браке. Если мать меняла фамилию, то желательно предоставить документы, подтверждающие смену фамилии, и, конечно же, необходимо иметь при себе документ, подтверждающий личность. После окончания срока для принятия наследства вам будет выдано свидетельство о праве на наследство. При этом наследство распределяется между наследниками в равных долях, если наследодатель не распределил доли по-иному. Если в наследственную массу включена недвижимость, например, жилой дом, то после окончания срока для принятия наследства, вам необходимо будет получить у нотариуса направление в бюро технической инвентаризации для оформления выписки из электронного реестра прав собственности на недвижимое имущество. После получения такой выписки нотариус выдает свидетельство о праве собственности на наследование по закону.
Яна КОБАН -
руководитель юридического департамента компании «REALNEST»
Вопрос: Как лучше совершить обмен?
Ответ: К сожалению, объективная реальность такова, что прямой обмен тихо скончался еще несколько лет назад. При широчайшем спектре предложений людям гораздо удобней и быстрей сначала продать свое жилье, а потом купить новое. Вспомните, как когда-то люди мучались годами, не имея другой возможности изменить свои жилищные условия! Сегодня обмен – это стереотип, оставшийся с советских времен, и хотят совершить обмен люди, одной ногой оставшиеся в том времени. Еще одна причина для обмена – нежелание иметь дело с крупными наличными суммами. Поверьте, сегодня при наличии у агентства, занимающегося Вами службы безопасности и имея все возможности для безопасного проведения сделки, риск сведен к нулю. А если куплю-продажу обеих квартир проводить одновременно, то эти деньги вы увидите всего на мгновение. Так что не тратьте зря времени в поисках обмена, который может затянуться на неопределенное время, а смело выставляйте квартиру на продажу.
www.moldavanka.od.ua
Вопрос: Как проконтролировать погашение долгов и выписку прежних владельцев?
Ответ: К сожалению, если Вы покупаете квартиру сами или через частного маклера, то никак. Даже если Вам до сделки предоставят все книжки и справки о погашении задолженностей (которые кстати могут оказаться и липовыми), то для выписки в ЖЭКе у продавца потребуют основание для выписки, которым будет являться договор купли-продажи, поэтому, как правило, продавец выписывается уже после сделки. А может не выписывается. Более того, Вам, как лицу постороннему, никто никогда не предоставит информацию о том, кто еще прописан в квартире, нету ли там лиц, сидящих или служащих в армии, нет ли на квартире ареста и т.д. Поэтому, если Вы хотите обезопасить себя от неприятных сюрпризов – обращайтесь в агентство недвижимости, которое проконтролирует все эти вещи, проверит всю подноготную объекта, и сделает Вашу жизнь в новой квартире счастливой и безоблачной!
