Вопрос: Какие моменты являются важными и имеют значение из практики правовой поддержки по договорам об инвестировании строительства жилья?
Ответ: Для инвестора при заключении договора на инвестирование строительства жилья следует обратить внимание на наличие в договоре следующих пунктов:
- точное наименование сторон, т. е. Ф. И. О. и точные паспортные данные инвестора, а также полное наименование строительной компании, ее местонахождение, банковские реквизиты, код ОКПО, Ф. И. О. руководителя, подписывающего договор. В случае подписания договора со стороны строительной организации представителем по доверенности, необходимо указание в договоре данной доверенности (№, дата оформления, кем выдана), а также проверить содержание доверенности на предмет правомочия подписания лицом договора.
- полное описание инвестируемого жилья путем перечня: точный адрес дома, количество этажей в доме, этаж и номер квартиры, сторона дома, на которую выходят окна квартиры, количество комнат и их метраж, высота потолков, планировка квартиры и состояние стен, пола, потолка, наличие окон (столярки), дверей;
- сроки (по конкретным датам) и порядок оплаты квартиры (наличными или безналичным через банк);
- срок сдачи дома в эксплуатацию;
- штрафные санкции за нарушение срока передачи квартиры инвестору, для дальнейшего внутреннего оформления;
- срок и порядок оформления права собственности на квартиру, в том числе отнесение к той или иной стороне расходов по оформлению документов;
- установление денежной суммы инвестирования - как неизменной величины, а ее изменение возможно только по договору при наличии соглашения сторон;
- при оформлении договора на нескольких листах рекомендуется подписать каждый лист;
- получить один экземпляр договора в оригинале (а не в ксерокопии).
www.moldavanka.od.ua
Вопрос: Какие имеются требования, соблюдение которых является необходимым для действительности (законности) сделки?
Ответ: Законодательством установлены следующие основные требования:
содержание сделки не может противоречить Гражданскому Кодексу Украины, другим актам гражданского законодательства, а также моральным основам общества;
лицо, которое совершает сделку, должно иметь необходимый объем гражданской дееспособности;
волеизъявление участников сделки свободным и отвечать его внутренней воле;
сделка должна совершаться в форме, установленной законом;
сделка должна быть направлена на реальное наступление правовых последствий, которые ей обусловлены;
сделка, совершаемая родителями (усыновителями), не может противоречить правам и интересам их малолетних, несовершеннолетних или неработоспособных детей.
www.moldavanka.od.ua
Вопрос: Что представляет собой действие, направленное на приобретение, продажу или дарение объекта недвижимости?
Ответ: Действие лица, направленное на приобретение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, в том числе объекта недвижимости, является сделкой.
К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, а так же объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их назначения. То есть, не установлена обязательная зависимость у объектов, размещенных на земельных участках, фундаментальной связи с землей.
Предприятие является единым имущественным комплексом, который используется для осуществления предпринимательской деятельности.
В состав предприятия как единого имущественного комплекса, входят все виды имущества (движимого и недвижимого), предназначенного для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, инвентарь, материалы, продукция, долги, а также право на торговую марку, и иные права, если иное не предусмотрено договором или законом.
Предприятие, как единый имущественный комплекс, является недвижимостью и может в целом или в части быть предметом сделок (купли-продажи, аренды, залога и др.)
www.moldavanka.od.ua
Вопрос: У меня есть приватизированный земельный участок для строительства дома. В прошлом году я начал строить дом, но до настоящего времени строительство не закончил. Сейчас я хочу продать землю и дом, но мне говорят, что дом необходимо достроить, иначе продать его нельзя. Можно ли продать недостроенный дом?
Ответ: Согласно ст. 658 Гражданского Кодекса Украины, право продажи имущества, кроме случаев принудительной продажи и других случаев, установленных законом, принадлежит собственнику имущества.
Право собственности на новую вещь, изготовленную (созданную) лицом, приобретается им, если иное не установлено договором или законом.
Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т.п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества).
До завершения строительства лицо считается собственником материалов, оборудования и т.п., использованных в процессе этого строительства. По заявлению заинтересованного лица суд может признать его собственником недостроенного недвижимого имущества, если будет установлено, что часть работ, не выполненных согласно проекту, является незначительной.
Таким образом, для заключения договора купли-продажи необходимо чтобы имущество, которое отчуждается, принадлежало продавцу на праве собственности. Попробуйте обратиться в суд с иском о признании права собственности.
www.yalta-city.com
Вопрос: Я хочу купить квартиру стоимостью 300000 гривень. Продавец настойчиво предлагает оформить договор с указанием стоимости оценочной, которая составляет порядка 20000 гривень, мотивируя свое желание тем, что оформление в таком случае будет стоить значительно меньше. Лишних денег действительно нет, но стоит ли соглашаться на такие условия?
Ответ: В Вашей ситуации есть две стороны. При заключении договора купли-продажи с указанием стоимости инвентаризационной (оценочной), Вы сэкономите как минимум 5500 гривен, это плюс, а теперь минусы.
Во-первых, в случае если ваш договор по каким-либо причинам будет признан недействительным, то по общему правилу должно быть восстановлено статус-кво, то есть стороны вернуться к первоначальному положению. Ваш продавец получит свою квартиру, а Вы, деньги, которые за нее заплатили, то есть 20000 гривен.
Во-вторых, существует Закон Украины "О налоге с доходов физических лиц", который успешно работал в первом квартале этого года. В настоящее время его действие, в части налогообложения отчуждения недвижимости, приостановлено до 01.01.2006 года. В случае если в следующем году он будет действовать и Вы пожелаете продать свою квартиру, то будет необходимо заплатить налог по ставке 13% с полученного Вами дохода. Под доходом понимается разница между суммой за которую Вы квартиру продаете и суммой покупки. Предположим, при продаже Вам придется указать сумму полностью, тогда Вы заплатите (300000-20000)*13% = 36400 гривен, что гораздо больше того, что Вы сэкономите в этом году.
Поэтому, мы советуем Вам в договоре купли-продажи указывать сумму реальную.
www.yalta-city.com
Вопрос: В период с 1996 по 1999 год я состоял в браке. В 1997 году мною была куплена квартира. В настоящее время возникла необходимость ее продать, но в нотариальной конторе мне сказали, что необходимо согласие супруги на продажу этой квартиры. В настоящее время она проживает в России. Необходимо ли такое согласие, и если да, то каков порядок его получения?
Ответ: Действительно, согласно нормам Семейного кодекса Украины, Ваша бывшая супруга имеет право на долю квартиры, так как она была приобретена в период брака. Для того, чтобы оформить согласие на продажу, Вашей бывшей супруге необходимо обратиться к любому нотариусу по ее месту жительства.
www.yalta-city.com
Вопрос: Я хочу купить квартиру своему сыну, но хочу "заблокировать" ее продажу без моего ведома. Как мне поступить?
Ответ: Если Вы приобретете квартиру на имя своего сына, то он станет ее собственником, и Вы не сможете каким-либо образом решать вопросы относительно дальнейшего распоряжения этим имуществом. Мы бы посоветовали Вам покупать квартиру на свое имя или совместно с Вашим сыном, скажем 50/50 или 75/25. Если Ваш сын будет являться собственником части квартиры, то Вы будете иметь право преимущественной покупки, то есть без Вашего согласия на продажу, удостоверенного нотариально, продать он ее не сможет, однако, он сможет свою часть подарить, в этом случае Ваше согласие не потребуется. Поэтому, если по каким-либо причинам Вы не доверяете сыну, то лучше приобретайте квартиру на свое имя.
www.yalta-city.com
Вопрос: Уважаемые юристы, я договорился с хозяином земли о ее продаже. Нами определена ее цена. Хозяин говорит, что для продажи ему необходимо собрать какие-то справки, сделать оценку и т.д. и все это занимает время. Он просит меня в счет оплаты за землю передать ему 2000 долларов. Как мне правильно оформить эту сумму?
Ответ: Сумма, которую просит передать собственник земельного участка в счет его будующей продажи Вы можете оформить договором задатка. Настоящий договор Вы можете заключить в простой письменной форме. Согласно данного договора Вы, передав в задаток определенную сумму, принимаете на себя обязательство в определенный договором срок и за определенную цену купить, а Ваш продавец, продать имущество определенное в договоре. Вслучае нарушения обязательств с Вашей стороны (от каз от покупки), сумма, переданная в качестве задатка остается у продавца. В случае, если продавец откажется от продажи, он будет обязан вернуть сумму задатка в двойном размере.
При оформлении задатка, советуем Вам обратиться к юристам. Также задаток может быть оформлен нотариально, в этом случае он бет кметь форму предварительного договора.
www.yalta-city.com
Вопрос: Я хочу купить своей дочери квартиру. Сейчас дочери 16 лет. Какой порядок заключения такого договора?
Ответ: В соответствии с действующим гражданским законодательством, полную гражданскую дееспособность имеет физическое лицо, которое достигло 18-ти лет. Соответственно, интересы лиц, не достигших совершеннолетия представляю их законные представители. В Вашем случае интересы Вашей дочери будете предоставлять Вы и ее отец. Для этого вам необходимо обратиться в исполнительный комитет городского совета с заявлением вашей дочери по вопросу приобретения в собственность квартиры. После получения соответствующего решения, ваша дочь заключает договор купли-продажи, подписывает его, совместно с вами и становится собственником квартиры.
www.yalta-city.com
Вопрос: Я планирую приобрести земельный участок, но в последнее время в средствах массовой информации начали появляться сообщения о том, что введен запрет на продажу земли. Так ли это? И если да, то как быть в такой ситуации?
Ответ: Действительно, такого рода сообщения встречаются все чаще и чаще. Причиной этому послужили многочисленные нарушения в процессе приватизации земельных участков на территории Южного берега Крыма. Так, была создана специальная комиссия Совета национальной безопасности и обороны, целью которой является проверка законности в операциях по купли-продажи земли.
В ходе проверок была дана рекомендация на введение моратория на отвод земельных участков в собственность. Но только на отвод, то есть приватизацию. Запрет на операции по отчуждению земельных участков (купля-продажа, мена, дарение и т.д.) никто не принимал. В настоящее время землю можно продать, подарить, обменять.
